Tổng giá trị người mua trả tiền trước tại các doanh nghiệp bất động sản cao kỷ lục 197.400 tỷ đồng

Chứng khoán MBS vừa nhận định về triển vọng cổ phiếu bất động sản năm 2025 với điểm nhấn P/B hiện tại của nhóm bất động sản dân cư đang ở mức 1.08 lần, thấp hơn mức trung vị 5 năm là 1.50 lần. Không loại trừ khả năng nhóm cổ phiếu bất động sản dân cư sẽ được định giá lại để phản ánh mức định giá phù hợp hơn.

Sự gia tăng giá trị hàng tồn kho một cách ổn định, sau mức thấp điểm trong Quý 2/2023, cho thấy sự phục hồi trong việc triển khai các dự án bất động sản dân cư. Sự phục hồi này chủ yếu được thúc đẩy bởi các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện tại và những dự án có tình trạng pháp lý rõ ràng. Tỷ lệ tồn kho trên tổng tài sản đã giảm nhẹ kể từ mức cao điểm trong Q4/2022, ổn định ở mức 23% sau khi tăng nhẹ trong Q1/2024.

Hơn nữa, giá trị trả trước của người mua đã tăng đáng kể trong những quý gần đây. Vào Q3/2024, giá trị trả trước đạt 197.348 tỷ đồng tăng 45,4% so với cùng kỳ, ghi nhận mức cao nhất từ trước đến nay, cho thấy sự phục hồi rõ rệt trong hiệu quả bán hàng.

Nhìn chung, tổng nguồn cung tăng, nhiều dự án mới mở bán đã ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao, phản ánh nhu cầu thực bền vững, đặc biệt là đối với các sản phẩm phân khúc trung cấp. Ngoài ra, các chính sách như giảm lãi suất/phí và tăng cường chiết khấu thanh toán đã góp phần hỗ trợ thanh khoản thị trường trong thời gian gần đây.

Tổng giá trị vay của các doanh nghiệp bất động sản đã ghi nhận sự tăng trưởng ổn định trong các quý gần đây, với giảm nhẹ trong Q3/2024, đạt 475,731 tỷ đồng tăng 4,8% so với đầu năm, -1,8% so với quý trước. Tỷ lệ vay dài hạn trên tổng vay đã đạt mức thấp nhất là 51% vào Q1/2024, nhưng đã phục hồi lên 55% vào Q3/2024, phản ánh nỗ lực huy động vốn vay nhằm chuẩn bị cho các dự án bất động sản sắp tới.

Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu trong Q3/2024 vẫn ổn định ở mức trung bình 8 năm qua, cho thấy sự cân bằng nguồn vốn giữa vốn vay và vốn chủ sở hữu. Trong khi đó, tỷ lệ nợ/tổng vốn đã đạt mức cao kỷ lục là 66%, cũng cho thấy việc nhận trả trước từ phía từ người mua ngày càng tăng.

Tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn trong giai đoạn 2025-2026 sau khi mua lại là 103,177/ 94,875 tỷ đồng, giảm 14%/ 5% so với trước khi mua lại, điều này giúp giảm bớt gánh nặng cho doanh nghiệp, từ đó rủi ro liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp bất động sản không còn là mối lo ngại lớn.

Rủi ro vỡ nợ ít có khả năng xảy ra khi thị trường bất động sản sôi động dần trở lại hơn. Nếu gặp khó khăn về dòng tiền, các doanh nghiệp bất động sản chỉ cần giảm giá sản phẩm một chút để bán hàng và có thể tránh được rủi ro vỡ nợ. Số tiền khách hàng trả trước đang tăng lên, điều này cũng sẽ cải thiện sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp.

MBS cho rằng việc huy động vốn thông qua phát hành sẽ là một trong những điểm nhấn đối với các doanh nghiệp bất động sản dân cư vào năm 2025, khi họ hướng đến việc tái cấu trúc nợ, hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai với Nhà nước và đối mặt với chi phí phát triển dự án ngày càng tăng.

Bên cạnh đó, kỳ vọng hoạt động M&A đối với các dự án bất động sản dân cư cũng sẽ là một xu hướng quan trọng trong năm 2025 vì sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản dân cư vẫn còn yếu, và họ khó có thể tiếp cận với nguồn vốn, trong khi chi phí phát triển dự án sẽ tiếp tục tăng.

Biến động lãi suất đã giảm đáng kể, sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho bên mua trong việc sắp xếp nguồn vốn để thực hiện các giao dịch trong tương lai; Các mục tiêu của các giao dịch M&A sẽ tiếp tục tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, chất lượng cao và tiềm năng phát triển lớn.

Tính đến hiện tại, chỉ số nhóm ngành bất động sản dân cư đã tăng trưởng chậm hơn đáng kể so với VN-Index, với mức tăng lần lượt là 9,8% và -1,4% từ đầu năm đến nay. P/B hiện tại của nhóm bất động sản dân cư đang ở mức 1.08 lần, thấp hơn mức trung vị 5 năm là 1,50 lần.

"Với định giá của nhóm ngành bất động sản dân cư hiện ở mức tương đối thấp và triển vọng ngành đang có những tín hiệu tích cực hơn, thị trường sẽ có khả năng tìm đến các ngành dẫn dắt với câu chuyện hấp dẫn và tỷ lệ rủi ro-lợi nhuận phù hợp trong thời gian tới. Không loại trừ khả năng nhóm cổ phiếu bất động sản dân cư sẽ được định giá lại để phản ánh mức định giá phù hợp hơn", MBS kỳ vọng.