Nghị quyết 98 cho phép TP.HCM thí điểm mô hình TOD (phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng). Cụ thể, TOD được áp dụng với các tuyến đường sắt đô thị và đường Vành đai 3.

ÁP LỰC TÀI CHÍNH KHI XÂY MÔ HÌNH TOD

Theo đó, những khu đất quanh nhà ga metro sẽ tăng hệ số sử dụng đất, tăng mật độ dân số để thu hút và phục vụ người dân cư trú. TP.HCM cần xây dựng quy trình tính giá đất phục vụ công tác đền bù cho các dự án đầu tư công; thiết kế đô thị ưu tiên cao nhất dành cho người đi bộ trong phạm vi 10 phút bao quanh ga metro…

Tại phiên họp lần thứ 5 của Hội đồng Tư vấn triển khai thực hiện Nghị quyết 98 diễn ra vào ngày 03/8/2014, nhìn lại một năm thực hiện Nghị quyết 98 và mổ xẻ giải pháp, cách làm cho những cơ chế, chính sách chưa thực hiện được của TP.HCM, các chuyên gia nhìn nhận qua 01 năm, TP.HCM chưa thể có TOD đường sắt đô thị hay TOD đường Vành đai 3.

Nguyên nhân, mô hình TOD cũng tạo áp lực tài chính khi phải xây thêm ga mới và phát triển vùng lân cận, theo PSG.TS. Hồ Quốc Chinh, Đại học Sydney (Australia). Ngoài ra, khi triển khai TOD thì giá đất tăng lên do đầu tư metro.

Do đó, TS Vũ Anh Tuấn, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu giao thông Việt Đức - Trường Đại học Việt Đức, cho rằng TP.HCM cần chọn tuyến đường sắt đô thị Bến Thành - Suối Tiên (Metro số 1), gồm 03 nhà ga tiềm năng có thể phát triển TOD:  ga Phước Long kết hợp với khu vực Trường Thọ; ga Rạch Chiếc kết hợp với Khu Phức hợp thể thao Rạch Chiếc và tái phát triển khu vực phía Bắc; ga Suối Tiên kết hợp với Bến xe Miền Đông mới.

“Phát triển TOD tại 03 nhà ga này có thể đem lại cho TP.HCM hàng tỷ USD để làm vốn mồi cho các tuyến khác và rút ra được nhiều kinh nghiệm từ lý thuyết đến thực tế”, ông Tuấn ước tính. 

Đồng quan điểm, TS Trần Du Lịch, Chủ tịch Hội đồng Tư vấn triển khai thực hiện Nghị quyết 98, cũng cho rằng cần đấu giá quyền sử dụng đất và dùng tiền thu được để thực hiện dự án, không dùng ngân sách chung. TP.HCM có thể sử dụng trái phiếu để thanh toán cho khâu bồi thường, khi thực hiện xong dự án TOD thì hoàn trả.

TÌM PHƯƠNG ÁN ĐỀN BÙ THỎA ĐÁNG

KTS-TSKH Ngô Viết Nam Sơn nhìn nhận để hiện thực hóa thì cần đổi mới rất nhiều quy định liên quan, như đấu giá đất, thu hồi đất. Quan trọng nhất trong thực hiện mục tiêu 180km đường sắt đô thị là cần phải đổi mới rất nhiều nền tảng pháp lý, luật pháp từ đấu giá, thu hồi đất, kinh tế thị trường thế nào…Trách nhiệm hiện nay là phải nhìn thấy trước khi triển khai thì vướng cái gì về mặt luật pháp.

Do đó, các chuyên gia cho rằng cần có sự đồng thuận của cộng đồng cư dân sinh sống tại khu vực thực hiện TOD. Mô hình này cần sự gắn kết, hợp tác chặt chẽ giữa các cơ quan nhà nước, giữa các nhà đầu tư với nhà nước và người dân trong vùng ảnh hưởng.

Muốn dân đồng thuận, thành phố cần có cơ chế đền bù thỏa đáng, đảm bảo "người giao đất phải là nhóm được hưởng lợi tốt nhất, ưu tiên số một", theo ông Phan Chánh Dưỡng, nguyên thành viên Tổ tư vấn của cố Thủ tướng Võ Văn Kiệt.

Ông Dưỡng dẫn chứng kinh nghiệm khi thực hiện dự án Khu chế xuất Tân Thuận, khu đô thị Phú Mỹ Hưng, ban đầu người dân bị thu hồi đất rất vui vì tiền nhận được gấp 2-3 lần giá trị. Nhưng về sau, dự án thành công, giá trị tăng lên vài chục, hàng trăm lần, khi đó người dân sẽ trách thành phố. Họ thấy mình bị thiệt thòi khi so sánh với những người ngay ranh dự án được hưởng lợi. Như thế, ngoài trả một phần tiền mặt giúp họ ổn định cuộc sống trước mắt, cần xem xét chuyển phần đất thu hồi thành cổ phần để họ được hưởng lợi tức khi dự án sinh lời.

“Trước đây, khi làm dự án Phú Mỹ Hưng tôi đã đề xuất cách làm này nhưng không thực hiện được, vì pháp luật chưa có quy định. Tuy nhiên, với TOD, Nghị quyết 98 cho TP.HCM được thí điểm nên cần phải xem xét đến cơ chế này và xem nó là một trong các phương án khi thu hồi, bồi thường đất”, ông Dưỡng nói.

Thông tin thêm, TS Vũ Anh Tuấn dẫn kinh nghiệm từ Nhật Bản, việc đền bù là không dùng tiền mà nên tính đến việc phân chia lại giá trị khi miếng đất đó được đầu tư, phát triển, nghĩa là khi miếng đất quanh nhà ga tái phát triển lại sẽ có một công thức phân chia. Chẳng hạn người dân có 200 m2 đất giao lại nhà nước, thời điểm đó giá trị 10 tỷ đồng. Khi toàn bộ khu đất được đầu tư hạ tầng giá trị được nâng lên, họ có thể nhận lại phần đất với diện tích nhỏ hơn nhưng giá trị cao gấp 2-3 lần trước. Điều này mang đến nhiều lợi ích như: người dân không thấy bị thiệt, không phải đổi chỗ ở, đảm bảo cuộc sống lâu dài và không có sự chống đối.

Liên quan tới những vấn đề này, ông Võ Văn Hoan, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM, đề nghị các sở, ngành của TP “đổi mới cách suy nghĩ”, chủ động nghiên cứu thay vì chờ đợi: "Đề nghị các sở, ngành thành phố nghiên cứu kỹ nội dung Nghị quyết 98 và đổi mới cách suy nghĩ, tạo ra cơ chế để khuyến khích huy động nguồn lực chứ không phải chúng ta chờ có dự án, có giống giống vậy thì chúng ta mới nghiên cứu để làm. Từ đó đề xuất những nhiệm vụ cụ thể để tiếp tục triển khai thực hiện Nghị quyết 98. Sở Kế hoạch – Đầu tư, Văn phòng UBND sẽ rà lại và sẽ ghi ra những list mới, bổ sung thêm danh mục để chỉ đạo các cơ quan triển khai thực hiện".