Triển vọng ảm đạm của thị trường bất động sản Trung Quốc 2026

Dù mới bước sang tháng 2, S&P đã hạ dự báo về doanh thu bán nhà của Trung Quốc, cho rằng giá trị nhà bán được trong cả năm sẽ giảm từ 10-14%. Đây là một sự điều chỉnh đáng kể so với mức dự báo giảm từ 5-8% được S&P đưa ra vào tháng 10/2025.

Theo các nhà phân tích của công ty đánh giá tín nhiệm hàng đầu thế giới này, tình trạng suy thoái của thị trường bất động sản Trung Quốc đã ăn sâu đến mức chỉ có Chính phủ mới có khả năng hấp thụ lượng hàng tồn kho dư thừa.

Mặc dù Chính phủ Trung Quốc có thể mua thêm bất động sản chưa bán được để làm nguồn cung nhà ở giá rẻ, nhưng cho đến nay, những nỗ lực này vẫn còn rời rạc và chưa đủ mạnh mẽ để tạo ra sự thay đổi đáng kể.

Thị trường bất động sản Trung Quốc, lĩnh vực từng chiếm hơn 1/4 nền kinh tế lớn thứ hai thế giới, đã chứng kiến doanh thu hàng năm giảm một nửa chỉ trong vòng 4 năm.

Nguyên nhân ban đầu của cuộc khủng hoảng này là do Bắc Kinh đã siết chặt hoạt động mở rộng dựa trên vay nợ quá mức của các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, đến hiện tại, khi Chính phủ Trung Quốc đã nới lỏng một số biện pháp kiểm soát, nhu cầu nhà ở của người tiêu dùng vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi.

Các nhà kinh tế từ lâu đã cảnh báo về tình trạng xây dựng quá mức trên thị trường bất động sản Trung Quốc. Tuy nhiên, các doanh nghiệp vẫn tiếp tục xây dựng bất chấp sự sụt giảm doanh số, dẫn đến năm thứ 6 liên tiếp có lượng nhà mới đã xây xong nhưng chưa bán được.

Theo S&P, tình trạng dư thừa nhà ở sơ cấp đang khiến cho việc phục hồi thị trường bất động sản trở nên xa vời, với áp lực dư cung có thể đẩy giá nhà giảm thêm từ 2-4% trong năm nay, sau khi đã giảm với tốc độ tương tự vào năm ngoái.

Một tín hiệu đáng lo ngại là tình trạng suy giảm của giá nhà ở các thành phố lớn của Trung Quốc đã trở nên tồi tệ hơn trong quý 4 vừa qua. Trước đây, S&P từng coi thị trường bất động sản tại các thành phố lớn là lành mạnh và sẽ là điểm khởi đầu tiềm năng cho bất kỳ sự phục hồi nào của thị trường bất động sản Trung Quốc nói chung

Các thành phố như Bắc Kinh, Quảng Châu và Thâm Quyến đã báo cáo mức giảm giá nhà ít nhất 3% trong năm ngoái, trong khi Thượng Hải là thành phố lớn duy nhất ghi nhận sự tăng trưởng, với giá nhà tăng 5,7%.

Cuộc suy thoái của thị trường bất động sản Trung Quốc đã trở nên nghiêm trọng hơn trong suốt năm 2025. Vào tháng 5/2025, S&P dự báo doanh thu bán nhà mới sẽ giảm 3%, nhưng đến tháng 10, con số này đã được điều chỉnh thành giảm 8%.

Cuối cùng, tổng doanh thu bán nhà mới ở nước này đã giảm 12,6% xuống còn 8,4 nghìn tỷ nhân dân tệ (tương đương 1,21 nghìn tỷ USD) - ít hơn một nửa so với doanh thu hàng năm 18,2 nghìn tỷ nhân dân tệ vào năm 2021.

Doanh thu giảm liên tục đang gia tăng áp lực lên các doanh nghiệp phát triển bất động sản gặp khó khăn của Trung Quốc.

Nếu doanh thu bán nhà thấp hơn 10 điểm phần trăm so với mức mà S&P coi là kịch bản chính cho năm nay và năm tới, 4 trong số 10 doanh nghiệp phát triển địa ốc Trung Quốc mà S&P đánh giá có thể phải đối mặt với áp lực hạ bậc xếp hạng. Trong số này không bao gồm China Vanke, từng là một trong những doanh nghiệp bất động sản lớn nhất Trung Quốc và đã xin hoãn trả nợ vào cuối năm ngoái.

Các cơ quan chức năng Trung Quốc hiện vẫn chưa đưa ra biện pháp hỗ trợ mới đáng kể nào cho lĩnh vực bất động sản, mà thay vào đó, tập trung phát triển các công nghệ tiên tiến.

Tháng trước, công ty nghiên cứu Rhodium Group có trụ sở tại Mỹ nhận định nỗ lực của Trung Quốc trong việc thúc đẩy các ngành công nghiệp công nghệ cao không đủ lớn để bù đắp cho sự suy thoái của thị trường bất động sản, khiến nền kinh tế phụ thuộc nhiều hơn vào xuất khẩu để tăng trưởng và dễ bị tổn thương hơn trước các căng thẳng thương mại.

Theo dự kiến, tại kỳ họp Quốc hội Trung Quốc vào tháng tới, các nhà hoạch định chính sách nước này sẽ công bố các mục tiêu kinh tế cho năm nay.