Trong nghiên cứu “Kinh tế Tung Quốc: Các xu hướng lớn và thị trường bất động sản” của TS. Phạm Sỹ Thành, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Kinh tế và Chiến lược Trung Quốc (CESS), số liệu rất đáng lưu ý là hiện tại các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc đang nắm giữ tiền trả trước của người mua nhà rất lớn, khoảng 10.600 tỷ Nhân dân tệ vào năm 2021 (chiếm tới 53% tổng vốn của các doanh nghiệp này). Trong khi đó, vốn tự có chỉ là 32%, vay nợ là 12% và phát hành trái phiếu chỉ chiếm 3% tổng nguồn vốn.

BỐN GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN CỦA BẤT ĐỘNG SẢN

Nghiên cứu cho biết kể từ năm 1992 đến nay, thị trường bất động sản Trung Quốc được chia làm 4 giai đoạn.

Giai đoạn 1, 1992-1998: Trung Quốc tiến hành cải cách nhà ở và thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở (HPF).

Giai đoạn 2, 1998-2008: Đây là giai đoạn phát triển nhanh của bất động sản Trung Quốc khi chương trình cải cách nhà ở được thị trường hóa và chính quyền các địa phương cũng muốn gia tăng nguồn thu từ việc cho thuê đất để đạt được thành tích tăng thu ngân sách.

Ngoài ra, tăng cung đất đai từ nguồn đất công từ năm 2002 vào thị trường bất động sản, những ưu đãi về lãi suất… đã khiến cho thị trường này “nóng” lên với việc cho vay thế chấp nhà ở gia tăng mạnh mẽ.

Giai đoạn 3, 2008-2018: Đây là giai đoạn điều chỉnh thị trường.

Năm 2008 khủng hoảng tài chính thế giới, Chính phủ Trung Quốc đã bơm 4.000 tỷ Nhân dân tệ vào nền kinh tế. Gói kích thích này đã bộc lộ những tồn tại là cho vay bừa bãi của chính phủ, tỷ lệ lạm phát tăng vọt, bong bóng tài sản nổi lên và các khoản nợ xấu đe dọa nền kinh tế… Trong đó, cho vay mua nhà tăng từ 3.050 tỷ Nhân dân tệ trong năm 2015 lên 5.680 tỷ Nhân dân tệ trong năm 2016, làm cho thị trường bất động sản “nóng rẫy”.

Trước thực trạng này, ông Tập Cận Bình đưa ra quan điểm: “Nhà là để ở, không phải để đầu cơ” để điều chỉnh thị trường này.

Giai đoạn 4, từ năm 2018 trở lại đây: Chính phủ Trung Quốc đặt quan điểm chấn chỉnh và điều hướng thị trường bất động sản với việc thắt chặt kỷ luật tài chính, thu gọn quy mô ngành bất động sản; phát triển nhà ở xã hội và thị trường nhà cho thuê.

Tuy nhiên, kể từ năm 2020, bất động sản của Trung Quốc chìm đắm từ cuộc khủng hoảng này sang cuộc khủng hoảng khác, khi Bắc Kinh siết chặt việc vay vốn của các nhà phát triển bất động sản để cố gắng kiềm chế khoản nợ cao của họ và kiềm chế giá nhà đất.

Tình hình trở nên trầm trọng vào giữa năm 2021, khi Evergrande (tập đoàn bất động sản lớn thứ hai ở Trung Quốc) đối mặt vỡ nợ với khoảng 300 tỷ USD, kéo theo hàng loạt tập đoàn bất động sản nổi tiếng của Trung Quốc theo bước, trong đó có Fantasia và Kaisa. Mới đây nhất là tập đoàn bất động sản lớn Shimao (Thượng Hải) vỡ nợ khi không trả được tiền lãi và gốc cho trái phiếu trị giá 1 tỷ USD đến hạn vào ngày 03/6/2022.

Ngày 01/7/2022, một cuộc khảo sát của Công ty nghiên cứu bất động sản China Index Academy cho thấy giá nhà mới tại 100 thành phố đã giảm hơn 40% trong nửa đầu năm nay, so với cùng kỳ năm ngoái.

KHỦNG HOẢNG NỢ

Cùng với dịch Covid-19 bùng phát năm 2020 và chính sách chấn chỉnh thị trường bất động sản đã khiến doanh nghiệp ngành này chạm vào “ba lằn ranh đỏ”.

Đó là, Nợ/tổng tài sản (không gồm các khoản trả trước của người mua nhà) không được vượt quá 70%; Nợ ròng/vốn chủ sở hữu không được vượt quá 100%; Tỷ lệ tiền mặt/nợ ngắn hạn phải từ 100% trở lên.

Tuy nhiên, thống kê thị trường cho thấy, có đến 90% số doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc quan sát được vi phạm lằn ranh đỏ thứ nhất (nợ lớn hơn 70% tổng tài sản) và thứ hai (nợ lớn hơn vốn chủ sở hữu).

Có 10% số lượng doanh nghiệp quan sát được vi phạm lằn ranh đỏ thứ ba (không đủ tiền mặt trả nợ ngắn hạn).

Mặc dù chính sách “ba lằn ranh đỏ” nhằm mục đích cải thiện sự ổn định tài chính của lĩnh vực bất động sản trong dài hạn, nhưng các quy định này khiến tình hình tài chính của các nhà phát triển rủi ro nhất, thậm chí còn bấp bênh hơn trong ngắn hạn khi họ cố gắng nhanh chóng giảm nợ...

Nội dung bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 52 phát hành ngày 26-12-2022. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây: 

https://postenp.phaha.vn/chi-tiet-toa-soan/tap-chi-kinh-te-viet-nam