Bên cạnh tâm lý tích cực hơn, người tiêu dùng đang có nhiều thay đổi trong kỳ vọng và quyết định mua bất động sản. Những thay đổi này thể hiện ở việc lựa chọn khu vực, thời điểm xuống tiền, cũng như các yếu tố ưu tiên khi tìm kiếm sản phẩm…

Theo khảo sát với hơn 1.000 người tiêu dùng trong quý 2/2026 của Batdongsan.com.vn, 56% người được hỏi có đánh giá tích cực về thị trường, gồm: 38% lạc quan và 18% rất lạc quan. Nhóm rất bi quan chỉ còn 1%, trong khi 28% vẫn quan sát và 15% giữ tâm lý thận trọng.

Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, nhìn nhận nếu chọn một từ để mô tả tâm lý thị trường quý 2/2026 thì đó là “tỉnh táo”. Tâm lý tiêu cực đã giảm, nhưng thị trường không hưng phấn mà rất cẩn trọng.

NGƯỜI MUA ƯU TIÊN AN TOÀN, KIỂM SOÁT ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH 

Bên cạnh đó, khảo sát tiếp tục chỉ ra tại TP.Hồ Chí Minh, gần 67% người tham gia khảo sát cho biết đang lạc quan và kỳ vọng vào những thay đổi sau sáp nhập. Trong khi 55% người được hỏi tại Hà Nội giữ thái độ thận trọng do đang theo dõi thi công quy hoạch.

Kỳ vọng về 6 tháng tới của người tiêu dùng bất động sản nhìn chung tích cực. Có 61% người được hỏi tại Hà Nội và 73% tại TP.Hồ Chí Minh dự báo thị trường sẽ “ấm dần lên” hoặc “sôi động hơn”. Tỷ lệ dự báo thị trường trầm lắng hơn chỉ ở mức 10% tại Hà Nội và 8% tại TP.Hồ Chí Minh.

Đáng chú ý, một thay đổi rõ nét ở người mua bất động sản là sự dịch chuyển khỏi tư duy “phải ở trung tâm”. Cụ thể, 69% người được hỏi lựa chọn vùng ven, hoặc khu vực đang phát triển trong chiến lược tìm kiếm bất động sản 3–5 năm tới.

Lý giải xu hướng này, ông Đồng Quang Cảnh, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, đánh giá vùng ven được lựa chọn không đơn thuần vì giá rẻ hơn. Người mua chấp nhận ở xa trung tâm để đổi lấy không gian sống lớn hơn, mức giá dễ tiếp cận hơn và kết nối hạ tầng trong tương lai. Khác với những chu kỳ trước, lợi thế cạnh tranh của vùng ven hiện nay nằm ở kỳ vọng “còn dư địa phát triển” và một tương lai đủ rõ ràng.

Ngoài ra, dữ liệu cũng ghi nhận người tiêu dùng đánh giá 6 tháng tới là thời điểm phù hợp để mua và đầu tư hơn là bán. Loại hình lựa chọn nghiêng mạnh về các sản phẩm mang tính an toàn với pháp lý rõ ràng, hạ tầng, cộng đồng ổn định.

Tuy nhiên, bên cạnh triển vọng thị trường, quyết định xuống tiền vẫn chịu tác động đáng kể từ mặt bằng lãi suất. Cụ thể, yếu tố được người tiêu dùng theo dõi sát sao thời gian qua là lãi suất. Khảo sát người tiêu dùng quý 2/2026 chỉ ra đa số không kỳ vọng lãi suất sẽ giảm mạnh vào thời gian tới, nhưng cũng không lo ngại kịch bản tăng đột biến.

Điểm đáng chú ý là thực tế lãi suất vay mua nhà hiện nay dao động 8-12%/năm, trong khi người dùng đánh giá khoảng 5-7%/năm mới là vùng lãi suất phù hợp để vay mua bất động sản. Khi lãi suất vượt 7%, tâm lý người mua bắt đầu phân hóa. Trên 9%, sức chịu đựng giảm rõ rệt và phần lớn sẽ cân nhắc lại quyết định xuống tiền.

Chuyên gia của đơn vị nhận định ở giai đoạn này, lãi suất không chỉ là chi phí vốn, mà còn là thước đo niềm tin. Vì vậy, người tiêu dùng cần một mặt bằng lãi suất ổn định để cân đối tài chính dài hạn.

Không chỉ quan tâm đến lãi suất, người mua để ở còn thận trọng hơn trong lựa chọn sản phẩm và kiểm soát đòn bẩy tài chính. Theo khảo sát, người mua để ở chiếm tỷ trọng cao hơn người mua đầu tư. Trong đó, 65% người mua để ở là mua căn nhà đầu tiên với mục đích nâng cấp môi trường sống chiếm tỷ lệ khá lớn. Những điều kiện quan trọng để người mua xuống tiền gồm: pháp lý minh bạch, hạ tầng - quy hoạch rõ ràng, tích lũy đủ tài chính.

Có 84% người mua để ở cho biết có nhu cầu vay và khả năng trả nợ hàng tháng được kiểm soát chặt chẽ. Phần lớn người mua, kể cả ở nhóm thu nhập cao, ưu tiên dành khoảng 20–40% thu nhập cho khoản trả góp, thay vì sử dụng đòn bẩy ở mức tối đa. Những con số phản ánh tâm lý kiểm soát rủi ro tài chính trở nên rõ ràng trong nhóm mua nhà để ở.

NGƯỜI BÁN ĐIỀU CHỈNH KỲ VỌNG GIÁ THEO SỨC CẦU

Song song với những chuyển biến trong hành vi của người mua, tâm lý và kỳ vọng của người bán cũng thay đổi đáng kể. Kết quả cho thấy nhà đầu tư tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh đều duy trì kỳ vọng tích cực về triển vọng giá, nhưng khẩu vị đầu tư có sự khác biệt. Tại TP.Hồ Chí Minh, sự quan tâm tập trung nhiều vào các khu vực hưởng lợi từ metro, sáp nhập và những trung tâm phát triển mới. Còn Hà Nội, nhà đầu tư lại chú ý hơn đến khu vực gắn với vành đai, hạ tầng liên vùng và quá trình mở rộng không gian đô thị.

Riêng thời gian nắm giữ, nhà đầu tư Hà Nội nghiêng về chiến lược ngắn và trung hạn. TP.Hồ Chí Minh thì ghi nhận tỷ trọng nhà đầu tư nắm giữ dài hạn cao hơn.

Theo ông Đồng Quang Cảnh, hạ tầng chỉ thực sự tạo giá trị khi có tiến độ và khả năng chuyển hóa thành kết nối thật. Càng đi xa trung tâm, nhà đầu tư càng phải định giá kỹ độ trễ hiện thực hóa của hạ tầng, thay vì chỉ mua theo câu chuyện kỳ vọng.

Đáng chú ý, người bán không còn chịu áp lực lớn như trong giai đoạn trước, nhưng vẫn phải điều chỉnh kỳ vọng giá theo sức cầu thực tế. Động lực bán chủ yếu là tái cơ cấu danh mục, nâng cấp tài sản hoặc chuyển sang cơ hội đầu tư mới.  Trong số những người bán, 81% người tham gia khảo sát dự định tiếp tục mua bất động sản khác, chủ yếu hướng tới sản phẩm chung cư ở khu vực vệ tinh và vùng ven.  

Dù vậy, khoảng cách kỳ vọng giá giữa người bán và người mua tiếp tục là rào cản lớn. Tại TP.Hồ Chí Minh, người bán chủ yếu cho rằng bị trả giá thấp nhưng thanh khoản vẫn tương đối tốt. Tại Hà Nội, người bán đồng thời gặp hai vấn đề là bị trả giá thấp và thanh khoản chậm.

Tựu trung, những chuyển biến ở cả người mua và người bán đều phản ánh thị trường bất động sản đang vận động theo hướng thực chất hơn. Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng thị trường đang đi qua một giai đoạn rất đặc biệt.

Sau thời gian chịu tác động mạnh từ nhiều yếu tố, bất động sản không còn vận động theo cách cũ. Những kỳ vọng ngắn hạn, những sản phẩm thiếu nền tảng pháp lý, thiếu giá trị sử dụng rõ ràng, hoặc không đáp ứng đúng nhu cầu thực tế dần bị thị trường sàng lọc.

Theo VARS, đây là quá trình không dễ dàng, nhưng cần thiết. Sự điều chỉnh không chỉ thể hiện ở thanh khoản hay giá bán. Sâu xa hơn còn là quá trình thị trường tự tái cấu trúc về chất lượng sản phẩm, năng lực chủ đầu tư, chuẩn mực phân phối, dòng tiền, hành vi người mua và cách chúng ta nhìn nhận giá trị của bất động sản.