Bộ Xây dựng vừa có báo cáo tổng kết việc thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2023, trong đó chỉ ra rằng bên cạnh những kết quả đạt được, quá trình triển khai vẫn còn nhiều tồn tại, hạn chế...

Cụ thể, tồn tại, hạn chế trong kinh doanh nhà, công trình xây dựng có sẵn: 

Thứ nhất, hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại chịu sự điều chỉnh đồng thời của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về nhà ở. Tuy nhiên, tại một số trường hợp, các quy định của hai hệ thống pháp luật này chưa thật sự đồng bộ, dẫn đến khó khăn trong quá trình áp dụng.

Thứ hai, các quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản trước đây còn mang tính khái quát, chưa phân hóa rõ giữa chủ thể kinh doanh bất động sản theo dự án và chủ thể kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên.

Thứ ba, quy định về điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh chủ yếu áp dụng chung cho nhà ở và công trình xây dựng, chưa phân biệt rõ theo từng loại hình công trình có đặc thù khác nhau như: công trình thương mại, dịch vụ, du lịch nghỉ dưỡng, văn phòng, công nghiệp.

Thứ tư, quy định về hình thức kinh doanh bất động sản cũng chưa bao quát đầy đủ các hình thức kinh doanh mới phát sinh trong thực tiễn, đặc biệt là mô hình kinh doanh bất động sản gắn với đầu tư xây dựng công trình trong dự án.

Thứ năm, pháp luật chưa quy định chặt chẽ về kiểm soát nội dung hợp đồng kinh doanh bất động sản, việc sử dụng hợp đồng mẫu và nguyên tắc thanh toán trong giao dịch bất động sản. Điều này dẫn đến tình trạng các chủ đầu tư tự xây dựng hợp đồng với nhiều điều khoản khác nhau, có trường hợp gây bất lợi cho người mua.

Thứ sáu, thực tiễn phát sinh nhiều mô hình kinh doanh bất động sản mới như: condotel, officetel, căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng… nhưng khung pháp lý điều chỉnh chưa đầy đủ, dẫn đến rủi ro pháp lý cho các bên tham gia giao dịch.

Thứ bảy, pháp luật chưa có quy định đầy đủ về hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản của các quỹ đầu tư bất động sản, trong khi hoạt động này đã được điều chỉnh trong pháp luật về chứng khoán.

Bên cạnh đó là tồn tại, hạn chế trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai: 

Thứ nhất, các quy định về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai trước đây chủ yếu tập trung vào nhà ở, nhưng chưa có quy định đầy đủ đối với công trình xây dựng không phải nhà ở.

Thứ hai, quy định về quyền kinh doanh của chủ đầu tư đối với bất động sản hình thành trong tương lai còn hạn chế, chưa bao quát đầy đủ các hình thức huy động vốn và khai thác bất động sản trong quá trình thực hiện dự án.

Thứ ba, quy định điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh chưa thật sự rõ ràng đối với công trình xây dựng, đặc biệt là công trình có thể được chuyển nhượng theo từng phần diện tích.

Thứ tư, quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai cũng thiếu chi tiết, phạm vi áp dụng chưa bao quát đối với công trình xây dựng không phải nhà ở.

Thứ năm, pháp luật chưa có quy định đầy đủ về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trong khi nhu cầu chuyển nhượng trên thực tế rất lớn.

Ngoài ra, đối với kinh doanh quyền sử dụng đất, còn có bất cập như: 

Một số quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất trong pháp luật về kinh doanh bất động sản vẫn có sự giao thoa, chồng chéo với các quy định của pháp luật về đất đai, đặc biệt là các nội dung liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển nhượng dự án bất động sản. Sự khác biệt trong cách tiếp cận giữa hai hệ thống pháp luật dẫn đến khó khăn trong quá trình áp dụng, đặc biệt trong việc xác định nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân khi thực hiện hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất.

Đặc biệt, pháp luật về kinh doanh bất động sản trước đây chưa có quy định riêng, cụ thể về kinh doanh quyền sử dụng đất trong các dự án bất động sản, trong khi loại hình này có nhiều đặc thù so với các hình thức kinh doanh bất động sản khác.

"Với chuyển nhượng dự án bất động sản, hiện nay, trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản chịu sự điều chỉnh của cả pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về đầu tư, dẫn đến sự khác biệt trong quy trình thực hiện. Đồng thời, chưa có sự phân định rõ ràng giữa chuyển nhượng dự án bất động sản và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng, gây khó khăn đối với thực tiễn quản lý và áp dụng pháp luật", báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết.