Tại hội thảo “Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam” vào giữa tháng 7/2023, ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, thông tin rằng trong 35 năm qua, đã có 66,4 tỷ USD vốn ngoại rót vào khoảng 1.100 dự án bất động sản. Với 48 quốc gia, vùng lãnh thổ đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản, dẫn đầu là Singapore, tiếp theo là Hàn Quốc, British Virgin Islands và Nhật Bản. 

Bất động sản luôn là lĩnh vực đứng thứ hai về thu hút vốn đầu tư, chỉ sau lĩnh vực công nghiệp chế biến chế tạo. Nhiều dự án FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản có quy mô lên đến hàng tỷ USD như: công ty TNHH Hồ Tràm tại Bà Rịa - Vũng Tàu; thành phố thông minh tại Hà Nội; Khu đô thị Nam Thăng Long, Hà Nội, Công ty TNHH phát triển Nam Hội An tại Quảng Nam...

HÀNG LOẠT NHÀ ĐẦU TƯ NGOẠI "ĐỔ BỘ"

Trong hàng loạt nhà đầu tư ngoại rót vốn vào bất động sản Việt Nam thời gian gần đây, có thể kể đến: Tập đoàn Surbana Jurong (Singapore) ký kết hợp tác với Kim Oanh Group nhằm phát triển một loạt dự án bất động sản nhà ở, nghỉ dưỡng, tòa nhà văn phòng tại khu vực phía Nam; Marubeni, tập đoàn thương mại đầu tư đa ngành lớn nhất Nhật Bản, bắt tay với Hưng Thịnh để hợp tác đầu tư phát triển dự án tọa lạc tại trung tâm hành chính mới TP. Thủ Đức, với tổng mức đầu tư dự kiến trên 10.000 tỷ đồng; Keppel Land (Singapore) đã thông qua công ty con VN Prime Vietnam (VNPV) mua lại 65% cổ phần tại một doanh nghiệp sở hữu bất động sản bán lẻ tại Hà Nội; Gamuda mua thêm một dự án 3,68 ha tại TP. Thủ Đức với giá 305 triệu USD; Keppel Corporation mua lại dự án 11,8 ha từ Khang Điền với giá 277 triệu USD và một dự án bán lẻ ở trung tâm TP. Hà Nội với giá khoảng 80 triệu USD…

Nhiều “đại bàng” ngoại đã coi Việt Nam là thị trường trọng điểm trong kế hoạch dài hạn của mình. Tại buổi công bố dự án căn hộ cao cấp Lumi Hanoi, ông Ronald Tay, Tổng Giám đốc của CapitaLand Development (CLD Việt Nam), chia sẻ: “Việt Nam là một trong ba thị trường cốt lõi của CLD và chúng tôi có tầm nhìn phát triển dài hạn tại thị trường này”.

Dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy số lượng nhóm đầu tư ngoại quan tâm tìm hiểu M&A dự án bất động sản vẫn tăng mạnh. Nổi bật trong đó là nhóm nhà đầu tư đến từ Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan, Nhật Bản, Malaysia. Nhiều chủ đầu tư không thể tiếp tục gồng gánh chi phí, đối mặt với nguy cơ “chết chìm trên đống tài sản”, họ phải bán tài sản, bán dự án, bán doanh nghiệp từng phần để tái cơ cấu nợ và bộ máy hoạt động. Theo đó, bối cảnh này là điều kiện lý tưởng để khối ngoại thực hiện M&A dự án dễ hơn và với mức giá “mềm” hơn.

Dẫn chứng từ thực tế, ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành của Savills Việt Nam, phân tích rằng năm 2023, thị trường bất động sản Việt Nam đã phải trải qua áp lực kinh tế toàn cầu và các thách thức toàn cầu cũng như nội địa. Tình trạng lãi suất cao làm suy thoái nền kinh tế thế giới, gieo rắc những bất ổn cho các nhà đầu tư. Lạm phát gia tăng cũng gây áp lực lên chi tiêu hộ gia đình; lĩnh vực sản xuất ghi nhận mức tồn kho cao, đơn đặt hàng sản xuất giảm, ảnh hưởng trực tiếp đến ngành tăng trưởng chủ chốt của Việt Nam. 

Cùng với đó, sự chậm trễ trong việc phê duyệt các dự án nhà ở làm trì hoãn việc triển khai đầu tư, ảnh hưởng đến tâm lý thị trường. Tuy nhiên, nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn mạnh mẽ nhờ quá trình đô thị hóa trên cả nước, nguồn dân số đông và nhu cầu cấp thiết về nhà ở tại các thành phố lớn. Những nỗ lực của Chính phủ trong hai năm qua đã tiến triển trong quản lý và giải quyết vấn đề này, xây dựng niềm tin về một tương lai tốt đẹp hơn.

Cùng chung nhận định, Cushman & Wakefield đánh giá cao sự ổn định về chính trị cũng như những chính sách khuyến khích đầu tư đã giúp thúc đẩy nền kinh tế tăng trưởng nhanh. 

Việt Nam đã và đang tiếp tục lọt vào “tầm ngắm” của một lượng lớn nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Thị trường bất động sản Việt Nam, trong đó, đáng chú ý là tại TP. Hồ Chí Minh (trung tâm kinh tế tài chính) và Hà Nội (trung tâm chính trị) của cả nước, có những bước phát triển nhanh chóng sau khi Bộ Luật về bất động sản được ban hành vào năm 2003. Kể từ đó, hoạt động M&A nói chung và trong lĩnh vực bất động sản nói riêng cũng được ghi nhận tăng lên đáng kể cả về số lượng và giá trị giao dịch. 

Đánh giá về sức hút vốn ngoại của từng phân khúc, Cushman & Wakefield nhận định thị trường nhà ở cao cấp vẫn là sự lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư nước ngoài, nhờ vào dân số Việt Nam được xếp vào nhóm các nước đông dân đứng thứ 15 trên thế giới với 100 triệu người. Mô hình nhân chủng học ở Việt Nam với 70% dân số trong độ tuổi 15-64, thu nhập khả dụng gia tăng, tốc độ đô thị hóa nhanh đặc biệt ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh càng tăng tính hấp dẫn của thị trường nhà ở đối với FDI.

Hơn 15 năm trước, dòng vốn FDI chỉ tập trung ở phân khúc nhà ở cao cấp, những tên tuổi đã rất quen thuộc trên thị trường như Keppel Land, CapitaLand với các dự án bất động sản cao cấp đầu tiên tại Việt Nam như The Estella hoặc The Vista được đưa ra thị trường. Có khoảng 1.000 căn trong tổng nguồn cung tầm 1.700 căn hộ cao cấp tại TP. Hồ Chí Minh thời đó là đến từ các dự án có vốn FDI. 

Đến nay, thị trường bắt đầu trở nên quen thuộc với những tên tuổi của những chủ đầu tư FDI khác như Hong Kong Land, Frasers Property hoặc Mapletree. Ngoài ra, còn có các nhà đầu tư uy tín khác từ Nhật Bản như Daiwa House, Nomura và Sumitomo đầu tư dự án ở quận 7, hoặc tập đoàn Hàn Quốc như Lotte Group, GS đầu tư ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Từ đó, thúc đẩy số lượng căn hộ cao cấp của khối ngoại tại TP. Hồ Chí Minh tăng lên tới 23.800 căn vào quý 3/ 2023 (so với chỉ 1.000 căn trong năm 2008).

ĐA SỐ PHÂN KHÚC ĐỀU HẤP DẪN

Vượt trội hơn hầu hết các loại tài sản khác trong thời gian gần đây là phân khúc bất động sản công nghiệp và hậu cần. Nhờ vào sự phát triển của ngành sản xuất và xuất khẩu, thương mại điện tử, vận tải, kho bãi, kể từ năm 2018, ngành sản xuất chế biến, chế tạo chiếm phần lớn trong tổng vốn FDI, nhiều doanh nghiệp đang quan tâm tới Việt Nam như một điểm đến mới cho việc mở rộng sản xuất từ Trung Quốc  sang khu vực Đông Nam Á.

Một số khoản đầu tư được công bố gần đây bao gồm: Frasers Property Vietnam thông báo về việc hợp tác với Gelex Group để cùng phát triển danh mục đầu tư các khu công nghiệp và mở rộng thị trường bất động sản công nghiệp trên khắp miền Bắc, tổng mức đầu tư dự kiến là 250 triệu USD; Foxconn thuê thêm đất tại Việt Nam, tổng giá trị khoảng 100 triệu USD tại khu công nghiệp Quang Châu và khu công nghiệp WHA 1… 

Ngoài các nhà đầu tư châu Á, sự quan tâm của các quốc gia châu Âu và Mỹ đến thị trường bất động sản Việt Nam cũng ngày càng tăng. Trong khi đó, phân khúc văn phòng, bán lẻ và khách sạn vẫn luôn được săn đón ngay khi xuất hiện cơ hội. Các quỹ đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục tìm kiếm cơ hội đầu tư vào các bất động sản văn phòng có vị trí tốt, đặc biệt là ở TP. Hồ Chí Minh, khi họ đặt mục tiêu kỳ vọng vào tiềm năng gia tăng giá trị và sự giảm của tỷ suất vốn hóa. Trong vòng 5 năm qua, khi giá thuê và công suất cho thuê của các tòa nhà văn phòng được cải thiện, đặc biệt với các tòa nhà văn phòng hạng A có chất lượng tốt, công suất cho thuê cao, vị trí đắc địa, đã tạo nên sự khan hiếm cho thị trường này. 

Còn với bất động sản nghỉ dưỡng, sau hai năm hoạt động đầu tư chững lại dưới tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19, từ năm 2022 đến nay, thị trường đã bắt đầu ghi nhận xuất hiện các thương vụ giao dịch, điển hình như thương vụ bán hai khách sạn ibis Saigon South và Capri by Fraser tại TP.Hồ Chí Minh. 

Năm 2023, thị trường cũng đã chứng kiến một thương vụ giao dịch lớn thuộc phân khúc bán lẻ trị giá lên tới 52 triệu USD do tập đoàn Keppel Land của Singapore thực hiện nhằm mua lại 65% cổ phần doanh nghiệp sở hữu bất động sản bán lẻ tại Việt Nam.

Mặc dù vậy, theo Cushman & Wakefield, lĩnh vực M&A bất động sản tại Việt Nam đang phải đối mặt với nhiều trở ngại. “Về phía bên mua, trở ngại chủ yếu chúng tôi ghi nhận vẫn nằm ở việc tìm kiếm những cơ hội có chất lượng tốt có dòng thu nhập ổn định. Tuy nhiên, các cơ hội như vậy còn rất hạn chế tại Việt Nam. Thực tế, mặc dù nền kinh tế chậm lại và có nhiều tài sản đang thoái vốn, nhưng danh mục dự án để khối ngoại có thể “xuống tiền” lại không nhiều...

Nội dung đầy đủ của bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 7+8-2024 phát hành ngày 12-25/02/2024. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây:  

https://postenp.phaha.vn/chi-tiet-toa-soan/tap-chi-kinh-te-viet-nam