Đã gần hai năm trôi qua kể từ khi nhà chức trách Trung Quốc bắt đầu siết tín dụng với lĩnh vực bất động sản, đẩy thị trường này rơi vào cuộc khủng hoảng chưa từng thấy. Giờ đây, khi nền kinh tế đang suy yếu do hệ quả của các biện pháp phòng chống dịch Zero Covid hà khắc kéo dài, Bắc Kinh đang chạy đua để “giải cứu” thị trường bất động sản.

Bộ trưởng Bộ Nhà ở Trung Quốc Ni Hong từng chia sẻ tham vọng của ông trong năm 2023 là khôi phục niềm tin trên thị trường bất động sản. Trong vài tháng qua, Chính phủ Trung Quốc đã công bố một loạt biện pháp để “cởi trói” cho lĩnh vực này, trong đó có việc nới lỏng quy định để các nhà phát triển bất động sản dễ dàng huy động vốn hơn, tung ra chương trình hỗ trợ tái cấp vốn với tổng giá trị lên tới 160 tỷ Nhân dân tệ (24 tỷ USD) cho công ty bất động sản chất lượng cao trong quý 1/2023...

Theo tờ Economist, những nỗ lực này đang dần hồi sinh thị trường địa ốc tại nền kinh tế lớn thứ hai thế giới, nhưng cũng khiến thị trường này trở nên dễ bị tổn thương và có thể rơi vào chu kỳ bùng nổ-suy thoái hơn bao giờ hết.

"RÃ BĂNG"  THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Năm 2022 là năm chứng kiến sự suy thoái nghiêm trọng nhất trên thị trường bất động sản Trung Quốc. Doanh số nhà ở giảm mạnh chưa từng thấy. Đầu tư vào bất động sản cũng chứng kiến lần giảm đầu tiên kể từ khi số liệu này bắt đầu được thống kê vào năm 1999. Số vốn mà các nhà phát triển địa ốc huy động được giảm 25%. Trong 15 năm trước đó, giá nhà tại Trung Quốc luôn có xu hướng đi lên nhưng lại giảm mạnh trong năm 2022.

Một nguyên nhân chính cho tình trạng này là nỗ lực của Bắc Kinh nhằm “cai nghiện” cho thị trường bất động sản vốn sử dụng đòn bẩy quá cao của nước này. Hơn 2/3 tài sản của các hộ gia đình tại đô thị ở Trung Quốc gắn liền với bất động sản và thị trường này đóng góp tới 20% tổng sản phẩm trong nước (GDP). Tính tới tháng 6/2021, các nhà phát triển bất động sản tại Trung Quốc đã tích lũy khối nợ khổng lồ lên tới 33,5 nghìn tỷ Nhân dân tệ (tương đương 5,2 nghìn tỷ USD).

Trước mối nguy rình rập, năm 2020, Chính phủ Trung Quốc đã loại nhiều doanh nghiệp bất động sản khỏi thị trường vốn và yêu cầu họ phải giảm nợ. Kéo theo đó là hàng chục doanh nghiệp địa ốc phá sản, lan tỏa cơn địa chấn tới các ngân hàng và khách mua nhà. Hàng loạt dự án nhà ở bị dở dang dù khách hàng đã thanh toán tiền dẫn tới các cuộc biểu tình và làn sóng ngừng trả nợ vay thế chấp của người mua nhà trên khắp Trung Quốc.

Cùng với chính sách Zero Covid kéo dài từ khi dịch bệnh bùng phát, chiến dịch siết quản lý với lĩnh vực bất động sản trở thành một thảm họa với nền kinh tế Trung Quốc. Năm ngoái, GDP của nước này chỉ tăng 3% - một trong những kết quả kém nhất trong nhiều thập kỷ. Các đợt phong tỏa phòng dịch cũng làm tồi tệ thêm cuộc khủng hoảng bất động sản khi người mua nhà tiềm năng không thể tới xem nhà và nhiều người trẻ hoãn lại các khoản chi tiêu lớn do lo ngại về tương lai bất ổn.

Giờ đây, Trung Quốc đã chấm dứt Zero-Covid và các nhà hoạch định chính sách đang ráo riết hồi sinh thị trường địa ốc với hy vọng vực dậy nền kinh tế. Hiện tại, quy định giới hạn số tiền mà các công ty phát triển bất động sản có thể vay đã được gỡ bỏ. Chính phủ trung ương cũng yêu cầu các ngân hàng giải cứu những dự án nhà ở đang dang dở. Tại một số địa phương, chính quyền cũng đang bảo lãnh cho doanh nghiệp bất động sản để họ có thể huy động thêm vốn.

Những biện pháp này mang lại làn gió mới cho thị trường bất động sản gần như đóng băng của Trung Quốc. Số lượng nhà mới đang được hoàn thành chỉ giảm 6% trong 12 tháng tính đến tháng 12/2022, sau khi đã giảm 18% trong một năm tính đến tháng 11/2022. Dường như các quỹ của chính phủ đang cấp vốn cho những dự án mà khách hàng đã thanh toán tiền nhưng bị đình trệ. Khi những người mua nhà đã thanh toán tiền cuối cùng cũng nhận được căn nhà của mình, những người khác có thể yên tâm hơn và bắt đầu quay lại mua nhà.

Chỉ trong 10 ngày đầu tiên của năm 2023, doanh số nhà ở có sẵn đã tăng hơn 20% so với một tháng trước đó. Một số công ty phát triển bất động sản hiện đã dừng chương trình bán nhà giảm giá. Đặc biệt, đã có một doanh nghiệp bất động sản phát hành nợ bằng đồng USD từ các nhà đầu tư nước ngoài từ giữa tháng 1 – trường hợp đầu tiên sau hơn một năm.

THIẾU CẢI CÁCH - NGUY CƠ LẶP LẠI CHU KỲ BÙNG NỔ-SUY THOÁI

Theo Economist, tất cả điều này đồng nghĩa rằng nền kinh tế Trung Quốc có thể sẽ phục hồi nhanh hơn trong thời gian tới, từ đó thúc đẩy tăng trưởng kinh tế toàn cầu. Tuy nhiên, một điều nguy hiểm lúc này là Trung Quốc đã đi quá xa.

Trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2007-2009, phần lớn các gói kích thích khổng lồ của Trung Quốc chảy vào lĩnh vực bất động sản. Tới năm 2014, suy thoái bất động sản cũng dẫn tới một đợt nới lỏng chính sách tiền tệ khiến giá nhà ở một số nơi tăng gấp đôi trong vòng chưa đầy một năm. Còn ở những nơi khác, hệ quả là tình trạng xây dựng tràn lan, dẫn tới một loạt thành phố “ma” xuất hiện ở nhiều nơi.

Trong khi đó, nguồn thu của chính quyền các địa phương vẫn đang phụ thuộc lớn vào hoạt động đấu giá đất. Vì vậy, các địa phương vẫn tung ra ưu đã để đảm bảo doanh thu nhà đất tăng lên. Họ cũng đang hỗ trợ các nhà phát triển bất động sản lớn bằng cách đảm bảo cấp giấy phép xây dựng.

Theo Economist, việc thổi bùng trở lại các động lực như các giai đoạn khủng hoảng trước đây sẽ là thảm họa đối với chính quyền trung ương bởi chúng sẽ đẩy giá nhà tại Trung Quốc lên một tầm cao mới và dẫn đến những khoản nợ thiếu bền vững khác của các nhà phát triển bất động sản. Và một lần nữa, các quan chức sẽ lại buộc phải giảm bớt đồn bẩy, lặp lại chu kỳ mà chính họ đã trải qua nhiều lần.

Giới chức Trung Quốc từ lâu được biết đến là thiếu ý chí trong việc thực hiện các cải cách cần thiết. Ví dụ, thuế nhà ở đã được thả nổi nhiều lần để hạn chế đầu cơ và tạo nguồn thu cần thiết cho các chính quyền địa phương. Tuy nhiên, tầng lớp thượng lưu ở thành thị - những người tích trữ phần lớn tài sản của mình vào đất đai, không thích điều này. Vì vậy đến nay, thuế nhà ở mới chỉ là một kế hoạch được thí điểm ở một số nơi.

Do đó, mô hình tài chính của chính quyền địa phương đến nay vẫn không đổi. Các quan chức địa phương sẽ tiếp tục cố gắng thúc đẩy doanh thu và giá nhà. Nhưng câu hỏi đặt ra là: Ai sẽ sống trong tất cả những ngôi nhà mới?

Theo ước tính của ngân hàng Morgan Stanley, Trung Quốc sẽ có thêm 90 triệu hộ gia đình thành thị mới trong thập kỷ tới. Tuy nhiên, vào thời kỳ đỉnh cao, nước này đã có thêm khoảng 15 triệu ngôi nhà mỗi năm. Để nguồn cung khớp với nhu cầu, việc xây dựng sẽ phải diễn ra chậm hơn đáng kể so với hiện tại, đặc biệt là khi dân số Trung Quốc đã bắt đầu thu hẹp.

Theo Economist, chương trình “giải cứu” hiện tại có thể giúp khôi phục thị trường bất động sản của quốc gia đông dân nhất thế giới, nhưng nếu Chính phủ không có những cải cách thực sự thì lĩnh vực này sẽ lặp lại chu kỳ bùng nổ-suy thoái như vừa qua.