Khi thị trường bước vào pha tái cấu trúc, bài toán đầu tư không còn là mua thật nhiều mà là chọn đúng lớp tài sản có khả năng neo giá qua nhiều chu kỳ.

Một trong những thay đổi lớn nhất của thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay không nằm ở tốc độ giao dịch, mà ở cách nhà đầu tư nhìn nhận rủi ro. Nếu trong chu kỳ trước dòng tiền thường mở rộng danh mục nhanh chóng để tận dụng sóng tăng giá, thì hiện tại xu hướng đang chuyển sang tinh lọc danh mục và ưu tiên chất lượng tài sản.

THỊ TRƯỜNG BẮT ĐẦU ĐỊNH GIÁ LẠI CHẤT LƯỢNG TÀI SẢN

Dữ liệu từ hệ thống ngân hàng cho thấy xu hướng phòng thủ đang rõ nét hơn. Theo báo cáo tài chính năm 2025 của 27 ngân hàng niêm yết, tổng chi phí dự phòng rủi ro tín dụng tính đến ngày 31/12/2025 đạt 218.750 tỷ đồng, tăng hơn 12.000 tỷ đồng so với cuối năm 2024. Trong đó, BIDV và VietinBank là hai ngân hàng có quy mô quỹ dự phòng rủi ro cho vay lớn nhất, lần lượt đạt khoảng 34.944 tỷ đồng và 34.810 tỷ đồng. Đáng chú ý, Sacombank là trường hợp nổi bật khi quy mô dự phòng rủi ro cho vay tăng mạnh, vượt mốc 20.000 tỷ đồng.

Việc hệ thống ngân hàng tăng cường trích lập dự phòng thường được xem là tín hiệu cho thấy các tổ chức tài chính đang chuẩn bị cho giai đoạn rủi ro tín dụng cao hơn. Khi điều này xảy ra, dòng vốn tín dụng thường trở nên chọn lọc hơn, và thị trường tài sản cũng bắt đầu định giá cao hơn đối với sự an toàn và chất lượng.

Khi chi phí vốn và rủi ro tín dụng cùng tăng, các tài sản mang tính đầu cơ hoặc phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính thường mất dần sức hấp dẫn. Ngược lại, những tài sản có nền tảng giá trị về vị trí và khả năng tạo dòng tiền thực tế thường được đánh giá cao hơn trong dài hạn.

Dữ liệu hành vi người mua cũng đang phản ánh xu hướng dịch chuyển này. Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở năm 2025 và dự báo 2026 của Dat Xanh Services cho thấy, tâm lý thận trọng đang chiếm ưu thế. Căn hộ vẫn giữ vị trí dẫn đầu trong các loại hình bất động sản được quan tâm vì giá trị sử dụng rõ ràng trong khi nhóm sản phẩm đầu cơ vẫn ở cuối bảng xếp hạng.

Một chi tiết đáng chú ý khác là 79,5% người mua cho biết yếu tố pháp lý là tiêu chí quan trọng khi lựa chọn dự án. Điều này cho thấy khi thị trường bước vào giai đoạn thận trọng hơn, nhà đầu tư không còn chạy theo tốc độ tăng giá, mà quan tâm nhiều hơn đến độ bền của tài sản.

TÍCH SẢN TRỞ THÀNH CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ

Trong bối cảnh đó, khái niệm “tích sản” bắt đầu được nhắc đến nhiều hơn trong giới đầu tư. Tuy nhiên, tích sản không chỉ đơn giản là mua bất động sản và nắm giữ dài hạn. Để một tài sản thực sự phù hợp với chiến lược tích sản, nó cần có nền tảng đủ vững để duy trì giá trị qua nhiều chu kỳ của thị trường.

Thông thường, một bất động sản có khả năng giữ giá trong dài hạn phải được bảo vệ bởi ít nhất ba lớp giá trị. Lớp thứ nhất là vị trí lõi đô thị, nơi tập trung các hoạt động kinh tế, dịch vụ và dòng khách tự nhiên của thành phố. Lớp thứ hai là pháp lý rõ ràng, yếu tố giúp tài sản ít bị đặt lại giá khi thị trường bước vào giai đoạn kiểm soát tín dụng hoặc thận trọng hơn về rủi ro. Lớp thứ ba là giá trị sử dụng hoặc khả năng khai thác, tức tài sản có thể tham gia trực tiếp vào hoạt động kinh tế của khu vực thay vì chỉ phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá.

Khi thiếu một trong ba lớp này, giá trị tài sản thường trở nên nhạy cảm hơn với biến động của thị trường. Trong các chu kỳ lãi suất tăng hoặc tín dụng thắt chặt, những tài sản phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá thường dễ bị điều chỉnh mạnh hơn. Ngược lại, các tài sản có nền tảng giá trị rõ ràng thường không tăng trưởng bùng nổ, nhưng lại giữ nhịp ổn định hơn qua các chu kỳ.

Như vậy, thay vì mở rộng danh mục bằng nhiều sản phẩm khác nhau, nhiều nhà đầu tư có xu hướng tập trung vào một số ít tài sản có chất lượng cao hơn và có khả năng giữ giá tốt hơn trong dài hạn.

Đặt trong logic đó, The Legend Danang có thể được nhìn nhận như một tài sản phù hợp với chiến lược tích sản. Dự án nằm ngay khu vực Cầu Rồng - sông Hàn, nơi được xem là lõi đô thị và lõi du lịch của Đà Nẵng. Vị trí này không chỉ mang giá trị biểu tượng của thành phố mà còn gắn trực tiếp với các hoạt động du lịch, dịch vụ và trải nghiệm đô thị.

Thêm vào đó, các yếu tố về pháp lý và chính sách tài chính của dự án sẽ tạo thêm lớp bảo vệ cho tài sản trong giai đoạn thị trường thận trọng hơn. Trong khi đó, triển vọng phát triển du lịch và dịch vụ của Đà Nẵng đóng vai trò như nền tảng dài hạn cho khả năng sử dụng và khai thác của bất động sản tại khu vực trung tâm.

Có một nhận định thường được nhắc tới trong giới đầu tư: lãi suất cao không loại bỏ bất động sản; lãi suất cao chỉ loại bỏ những bất động sản yếu. Khi đặt trong bối cảnh thị trường hiện tại, câu nói này phản ánh khá rõ cách dòng tiền đang dịch chuyển. Nhà đầu tư không rời bỏ bất động sản, nhưng họ bắt đầu lựa chọn kỹ hơn – và những tài sản có nền tảng giá trị rõ ràng thường là nơi dòng vốn tìm đến trong các giai đoạn thị trường chọn lọc.