Chuẩn hóa nội hàm, phạm vi, khả năng áp dụng của các phương pháp định giá đất

Góp ý về phương pháp định giá đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Viện Nghiên cứu lập pháp vừa tổ chức, các chuyên gia tập trung cho ý kiến về một số vấn đề còn ý kiến khác nhau. Trong đó có: 2 phương án định giá đất, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; thu hồi, trưng dụng đất; hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất... 

 Thường, cuối năm đầu của kỳ quy hoạch mới thì quy hoạch sử dụng đất quốc gia mới được thông qua trong khi Luật Đất đai quy định kế hoạch sử dụng đất cấp huyện là căn cứ để thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất. Để xử lý vấn đề quy hoạch cấp quốc gia thường có độ trễ, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã đưa ra 2 phương án.

Phương án thứ nhất quy định, các quy hoạch sử dụng đất được lập đồng thời; quy hoạch được lập, thẩm định xong trước được quyết định hoặc phê duyệt trước; sau khi quy hoạch được quyết định hoặc phê duyệt, nếu có mâu thuẫn thì quy hoạch thấp hơn phải điều chỉnh phù hợp quy hoạch cao hơn.

Phương án thứ hai quy định, các quy hoạch sử dụng đất được lập đồng thời nhưng quy hoạch cấp cao hơn phải được phê duyệt, quyết định trước quy hoạch thấp hơn. Đồng thời, cũng có quy định điều chỉnh với trường hợp khi kết thúc thời kỳ quy hoạch mà quy hoạch thời kỳ mới chưa được cấp có thẩm quyền quyết định, phê duyệt....

Trong 2 phương án trên, Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng khoa học của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, kiến nghị chọn phương án 2 bởi phương án này hợp lý hơn, ưu điểm rõ hơn, còn về nhược điểm lo chậm tiến độ thì có khả năng khắc phục được.

Ông Lực cũng cho rằng nên có quy định các nội dung về nguyên tắc, ý chính, quan trọng, các cách tiếp cận/phương pháp tính giá đất trong Luật, còn những nội dung cần “cụ thể hóa”, chi tiết hóa, có thể giao cho Chính phủ hướng dẫn chi tiết.

Theo đó, cần chuẩn hóa nội hàm, phạm vi, khả năng áp dụng của các phương pháp định giá đất theo đúng bản chất khoa học, khả thi và phù hợp hơn với chuẩn mực, thông lệ quốc tế cũng như bối cảnh của Việt Nam.

TS. Cấn Văn Lực cũng kiến nghị nên bỏ quy định cố định việc áp dụng phương pháp định giá đất cho từng trường hợp cụ thể/nhóm đất cụ thể. Đồng thời nên có phương pháp thặng dư vì đây là phương pháp khá ưu việt đối với định giá đất, gắn với mục đích sử dụng và giá trị tạo ra trong tương lai; tăng chế tài đối với trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng…

Cùng quan điểm với ông Lực, PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường kiêm Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng  phương án 2 khắc phục được bất cập của Phương án 1. Đồng thời đưa ra giải pháp xử lý cụ thể đối với trường hợp khi kết thúc thời kỳ quy hoạch sử dụng đất mà quy hoạch thời kỳ mới chưa được cấp có thẩm quyền quyết định, phê duyệt thì thực hiện như sau: Một là trường hợp chưa thực hiện hết các chỉ tiêu thì được tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất thời kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt; Hai là trường hợp đã thực hiện hết chỉ tiêu thì quy hoạch sử dụng đất được điều chỉnh nội dung và thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất thời kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.

Liên quan đến thông tin đầu vào để xác định giá đất theo phương pháp định giá đất, TS. Đậu Anh Tuấn, Phó Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), cho rằng việc quy định cứng chỉ được sử dụng cơ sở dữ liệu về đất đai hoặc giá trên hợp đồng, giá trúng đấu giá sẽ giảm khả năng linh hoạt của các phương pháp định giá đất cụ thể và đảm bảo nguyên tắc thị trường.

Chuyên gia này đề nghị cân nhắc sửa quy định trên theo hướng: Đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai hoặc người thực hiện định giá đất (định giá viên, thành viên Hội đồng định giá đất) nhận thấy giá trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai chưa đảm bảo nguyên tắc thị trường thì được quyền thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát.

Cùng với đó cân nhắc quy định điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư như quy định hiện hành. Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính.