Việc duy trì quá lâu chính sách tiền tệ siêu lỏng lẻo thời Covid-19 có thể khiến giá nhà leo thang cao hơn, dẫn tới nguy cơ hình thành khủng hoảng trong dài hạn; nhưng thắt chặt quá sớm nhằm mục đích kiểm soát giá nhà lại có thể khiến thị tường tài chính hoảng loạn và bóp nghẹt sự phục hồi kinh tế ngay trước mắt. Bởi vậy, có thể xem cơn sốt giá như một “bài kiểm tra” quan trọng đối với lập trường chính sách của các ngân hàng trung ương.

Với những ký ức về cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu khởi nguồn từ vỡ bong bóng địa ốc ở Mỹ còn chưa phải trong tâm trí các nhà hoạch định chính sách, làm thế nào để kiểm soát được cơn sốt bất động sản mà không gây ra hệ lụy gì đang là một câu hỏi khó.

TÍN HIỆU LO LẮNG TỪ CÁC NGÂN HÀNG TRUNG ƯƠNG

Đây là một vấn đề chủ đạo trong cuộc thảo luận đang diễn ra tại các ngân hàng trung ương về điều chỉnh chính sách tiền tệ - gồm giảm tốc độ mua tài sản và tăng lãi suất - trong bối cảnh kinh tế hồi phục và áp lực lạm phát ngày càng lớn.

Những quan chức Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) ủng hộ việc cắt giảm chương trình nới lỏng định lượng (QE) đã nói về sự leo thang của giá nhà ở Mỹ như một lý do để hành động. Đặc biệt, họ nhấn mạnh việc Fed mỗi tháng chi 40 tỷ USD để mua vào trái phiếu đảm bảo bằng nợ vay thế chấp nhà, xem đây là một nguyên nhân thúc đẩy nhu cầu mua nhà giữa lúc thị trường vốn dĩ đã nóng. Dù vậy, trong phiên điều trần trước Quốc hội Mỹ ngày 14/7, Chủ tịch Fed Jerome Powell tái khẳng định cam kết duy trì “sự hỗ trợ mạnh mẽ” cho nền kinh tế “cho tới khi sự phục hồi hoàn tất”.

Tuần trước, các Ngân hàng Trung ương của New Zealand, Hàn Quốc và Canada đã họp chính sách tiền tệ. Cơn sốt giá nhà ở mỗi nước đều đặt sức ép lên các nhà hoạch định chính sách về làm thế nào để giữ giá nhà trong tầm kiểm soát.

Thị trường bất động sản ở New Zealand đang nóng nhất thế giới, theo xếp hạng bong bóng toàn cầu của Bloomberg Economics. Tại cuộc họp ngày 14/7, Ngân hàng Trung ương New Zealand (RBNZ) bất ngờ tuyên bố dừng chương trình mua tài sản 100 tỷ Đôla New Zealand (NZD), tương đương 70 tỷ USD, mỗi tháng. Lãi suất cơ bản được giữ nguyên ở mức 0,25% như dự báo, nhưng các ngân hàng thương mại ở nước này dự báo lãi suất có thể bắt đầu tăng từ tháng 8, theo đó New Zealand sẽ trở thành một trong những quốc gia đầu tiên trên thế giới nâng lãi suất.

Bị chỉ trích là góp phần đẩy giá nhà tăng vọt, Ngân hàng Trung ương Canada (BOC) là một trong những ngân hàng trung ương đầu tiên của các nước phát triển chuyển sang lập trường chính sách ít mềm mỏng hơn.

Trong cuộc họp vào ngày 14/7, BOC công bố một đợt cắt giảm mới đối với chương trình mua tài sản, theo đó lượng tiền được bơm ra thị trường thông qua mua vào trái phiếu chính phủ hàng tuần giảm còn 2 tỷ Đôla Canada (CAD) từ mức 3 tỷ CAD.  BOC giữ nguyên lãi suất ở mức 0,25%, đồng thời dự báo lãi suất sẽ bắt đầu tăng từ nửa sau của năm 2022.

Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc (BOK) vào tháng trước cảnh báo rằng bất động sản ở nước này đang quá đắt đỏ và gánh nặng trả nợ của các hộ gia đình đang gia tăng. Sau cuộc họp ngày 15/7, BOK giữ nguyên lãi suất ở mức 0,5%, nhưng Thống đốc Lee Ju-yeol tuyên bố sẽ bắt đầu thảo luận về việc tăng lãi suất trong cuộc họp tiếp theo diễn ra vào tháng 8, bất chấp việc Hàn Quốc đang đương đầu với số ca nhiễm mới Covid-19 tăng mạnh.

Trong sự điều chỉnh chiến lược lớn nhất kể từ khi đồng Euro ra đời, Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB) mới đây đã nâng mức lạm phát mục tiêu. Và trong một động thái thừa nhận sức ép từ giá nhà, ECB bắt đầu xem xét đưa chi phí sở hữu nhà (OOH - là chi phí của các dịch vụ nhà ở liên quan đến việc sở hữu, duy trì và sống trong một căn nhà của chính người chủ sở hữu) vào các thước đo lạm phát bổ sung.

Cũng trong tháng 6, Ngân hàng Trung ương Anh (BOE) phát tín hiệu bất an về thị trường bất động sản nước này. Ngân hàng Trung ương Na Uy (Norges Bank) cũng phát tín hiệu lo ngại về hiệu ứng của lãi suất siêu thấp đối với thị trường bất động sản và nguy cơ hình thành những mất cân đối tài chính.

Trong báo cáo thường niên mới công bố, Ngân hàng Thanh toán quốc tế (BIS) cảnh báo rằng mức tăng của giá nhà trên toàn cầu trong đại dịch là mạnh hơn so với những gì mà các yếu tố nền tảng cho phép. Điều này cho thấy thị trường địa ốc có mức độ rủi ro cao nếu lãi suất bắt đầu tăng lên.

GIẢI PHÁP LINH HOẠT

“Việc từ từ rút lại các chính sách hỗ trợ tăng trưởng kinh tế thời đại dịch là điều mà giới phân tích kỳ vọng ở tất cả các ngân hàng trung ương. Tuy nhiên, làm thế nào để không ảnh hưởng bất lợi đến người vay thế chấp nhà và tăng trưởng kinh tế lại là một bài toán khó”, ông Kazuo Momma, một cựu quan chức của Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (BOJ), hiện đang làm việc với tư cách một nhà kinh tế học tại Mizuho Research Institute, nhận định trong cuộc trao đổi với hãng tin Bloomberg.

“Chính sách tiền tệ là một loại công cụ không sắc. Nếu được dùng vào một số mục đích cụ thể như hạn chế hoạt động trên thị trường bất động sản, chính sách tiền tệ sẽ dẫn đến những vấn đề khác như gây hẫng đà phục hồi kinh tế”, ông Momma nói.

Nhưng nếu các ngân hàng trung ương không hành động thì cũng dẫn đến những rủi ro khác. Phân tích của Bloomberg Economics cho thấy thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu cảnh báo bong bóng tương tự như hồi năm 2008. Điều này đặt ra những lo ngại về mất cân đối tài chính và tình trạng bất bình đẳng ngày càng trầm trọng. Theo phân tích này, New Zealand, Canada và Thụy Điển đang là những thị trường bất động sản “nóng” nhất thế giới. Anh và Mỹ cũng gần nhóm đầu bảng của xếp hạng rủi ro.

Theo giới chuyên gia, trong lúc nhiều nền kinh tế vẫn phải vật lộn với Covid-19 và tăng trưởng tín dụng chậm chạp, các ngân hàng trung ương, thay vì thẳng tay siết chặt, có thể phải tìm đến những biện pháp linh hoạt khác như thay đổi giới hạn về tỷ lệ giữa giá trị khoản vay với giá trị ngôi nhà thế chấp.

Tuy nhiên, không có gì đảm bảo rằng những biện pháp như thế sẽ thành công, bởi còn có những yếu tố khác như nguồn cung nhà khan hiếm hay chính sách thuế của chính phủ giữ vai trò là những biến số quan trọng đối với thị trường bất động sản. Chừng nào tiền rẻ còn chảy ra từ các ngân hàng trung ương, thì các biện pháp như vậy khó có thể kiểm soát được giá nhà.

“Cách tốt nhất có lẽ là dừng việc mở rộng bảng cân đối kế toán của các ngân hàng trung ương, tức là dừng mua tài sản. Và bước đi thứ hai là lãi suất có thể tăng rất chậm và rất thận trọng trong một khoảng thời gian dài”, chuyên gia Gunther Schbabl thuộc Đại học Leipzig bình luận.

Một khả năng khác là sẽ đến lúc giá nhà đạt một mặt bằng tự nhiên và dừng tăng. Chẳng hạn, giá nhà ở Anh trong tháng 6 đã lần đầu tiên giảm trong 5 tháng, một dấu hiệu cho thấy thị trường địa ốc nước này có thể đã mất đà khi một ưu đãi thuế chuẩn bị hết thời hạn. Nhưng không có một dấu hiệu nào cho thấy điều tương tự sớm xảy đến ở Mỹ, nơi nhu cầu mua nhà vẫn cao, bất chấp giá nhà cao kỷ lục.

Có thể nói rằng ứng phó với cơn sốt bất động sản hiện nay là một nhiệm vụ không dễ dàng đối với các ngân hàng trung ương, nhưng một số chuyên gia cho rằng khả năng xảy ra một cuộc khủng hoảng tiếp theo có lẽ là thấp. Nhu cầu nhà ở thật sự đang cao hơn nhiều so với đầu cơ. Các ngân hàng thương mại cũng không có dấu hiệu cho vay dễ dài như trước khủng hoảng tài chính toàn cầu, chuyên gia James Pomeroy thuộc HSBC nói với Bloomberg.

“Nếu giá nhà tăng do nhu cầu cao hơn nguồn cung, vì đại dịch tạo ra nhu cầu làm việc từ xa và mọi người muốn có chỗ ở rộng rãi hơn, thì khó có chuyện xảy ra một cuộc khủng hoảng tương tự như trước kia. Vấn đề lớn nhất là những người trẻ ngày càng mất đi cơ hội mua nhà”, ông Pomeroy nói.