Đầu tư bất động sản: “Thắt tín dụng cũng mang đến cơ hội”

Việc thắt chặt tín dụng chắc chắn sẽ khiến thị trường bất động sản gặp khó khăn, nhưng cũng sẽ mang đến cơ hội.

Quan điểm được Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản Nguyễn Mạnh Hà, đưa ra khi đánh giá về sự tác động của chủ trương thắt chặt đầu tư, giảm tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất, trong đó có bất động sản.

Trao đổi với VnEconomy, ông Nguyễn Mạnh Hà nói:

- Thị trường bất động sản xưa nay vẫn dựa nhiều vào vốn, đặc biệt là vốn tín dụng từ các ngân hàng. Chính vì vậy, việc Chính phủ ra nghị quyết về cắt giảm đầu tư, thắt chặt tín dụng đối với một số ngành, lĩnh vực nhằm kiềm chế lạm phát chắc chắn sẽ khiến cho thị trường bất động sản gặp khó khăn về vốn.

Tuy nhiên, xưa nay, trong kinh doanh bao giờ cũng có lúc thuận lợi, lúc khó khăn, cho nên đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và cả khách hàng, thường họ vẫn phải tự tìm ra những lối thoát, tìm cách thích ứng với nó.

Tôi hy vọng, với những cố gắng của doanh nghiệp cùng với cơ chế hỗ trợ chính sách của nhà nước, thị trường bất động sản trong năm nay sẽ không bị ảnh hưởng nhiều lắm.

Nhưng thị trường bất động sản vốn đã trầm lắng và gặp khó trong năm 2010 vừa qua, nay lại vướng vào chủ trương thắt chặt của Chính phủ...

Như tôi đã nói, thị trường sẽ rất khó khăn nếu chủ trương thắt chặt tín dụng được thực hiện. Tuy nhiên, trong khó khăn, các doanh nghiệp sẽ phải có sự điều chỉnh phù hợp, và người dân nhờ đó cũng sẽ có cơ hội để lựa chọn. Thị trường sẽ có cơ chế tự điều chỉnh, chứ không nhất nhất là nếu thắt chặt tín dụng thì thị trường nhà ở sẽ không còn giao dịch nữa.

Theo tôi, thị trường sẽ vẫn có giao dịch, và thậm chí có những phân khúc giao dịch sẽ mạnh hơn.

Tức là theo ông, việc thắt chặt tín dụng trong năm nay vẫn mở ra cơ hội cho thị trường và doanh nghiệp bất động sản?

Trong khó khăn sẽ có những cơ hội, bởi vì, thứ nhất là nhiều doanh nghiệp sẽ buộc phải bán sản phẩm của mình để thu hồi vốn, và người dân sẽ có nhiều lựa chọn hơn với sản phẩm mà mình mong muốn.

Bên cạnh đó, khi tiếp cận vốn khó khăn hơn, thì chủ đầu tư buộc phải tiết kiệm chi phí, áp dụng công nghệ cao... để có thể hoàn thành dự án với một nguồn vốn nhất định. Hơn nữa, việc thắt chặt vốn cũng đồng nghĩa với việc thanh lọc thị trường sẽ tốt hơn, những doanh nghiệp nào có năng lực, tiềm lực tài chính thực sự sẽ trụ vững.

Ngược lại, những doanh nghiệp nào làm ăn không nghiêm túc, theo kiểu “tay không bắt giặc” thì sẽ bị đào thải, qua đó góp phần làm cho thị trường ngày một minh bạch và ổn định hơn.

Thị trường bất động sản thường có độ trễ nhất định, không phải thị trường gặp khó thì nhà ở sẽ khó khăn ngay, nó không như các ngành khác. Thị trường bất động sản thường chịu tác động sau từ 2-3 năm.

Chu trình của một dự án từ khi chuẩn bị đến lúc đầu tư hoàn thiện dự án phải mất 3-4 năm, có những dự án lớn phải mất 10 năm, vì vậy chính sách tác động sẽ không ảnh hưởng đến thị trường ngay lập tức, mà sẽ là một quá trình từ từ, có khi là nhiều năm sau đó.

Thống kê cho thấy, dư nợ cho vay bất động sản tại Tp.HCM chiếm đến 60%, trong khi tại Hà Nội chỉ hơn 10%. Với chủ trương thắt chắt tín dụng trong năm nay, liệu có sự phân hóa rõ rệt giữa hai thị trường này?

Tất nhiên là sẽ có ít nhiều sự khác biệt, bởi thị trường bất động sản Tp.HCM luôn lớn hơn Hà Nội cả về quy mô và giao dịch. Hơn nữa nguồn vốn vay của thị trường Tp.HCM dành cho bất động sản chiếm nhiều hơn so với ở Hà Nội.

Trong khi đó, nguồn vốn tạo lập nhà ở của thị trường Hà Nội nói riêng và miền Bắc nói chung chủ yếu từ tiết kiệm, người dân phần lớn cũng chỉ vay để xây nhà chứ không phải đi mua nhà. Bởi vậy, tỷ trọng vốn vay dành cho bất động sản giữa hai miền cũng sẽ có sự khác biệt.

Tôi cho rằng, thị trường Hà Nội chưa bị ảnh hưởng nhiều lắm bởi chính sách thắt chặt tiền tệ của Chính phủ, nghĩa là khả năng mua nhà của người dân Thủ đô vẫn còn.

Với chủ trương cắt giảm đầu tư, sắp tới sẽ có những dự án bất động sản lớn nào bị tạm dừng, hoãn không, thưa ông?

Trong nghị quyết thì Chính phủ chỉ nói là cắt giảm tín dụng đối với chứng khoán, bất động sản, chứ không nói cụ thể là dự án nào hoãn, dừng, dự án nào được tiếp tục.

Còn với các dự án của các tập đoàn, tổng công ty thì Chính phủ chỉ đạo không khởi công mới, trong đó có cả dự án bất động sản. Tuy nhiên, tôi cho rằng, khi rà soát cũng phải tính xem dự án đó có hiệu quả không, phục vụ mục tiêu nào của xã hội.

Chúng ta chỉ không nên cho vay đối với các dự án cao cấp, còn dự án nhà giá trung bình, giá rẻ phục vụ đông đảo người lao động thì vẫn nên hỗ trợ.