“Thời gian vừa qua, Chính phủ đã trình Quốc hội nhiều cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong lĩnh vực đất đai nói chung và thị trường nhà ở, bất động sản nói riêng. Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 254 và Chính phủ ban hành Nghị quyết số 49, trong đó có nhiều nội dung quan trọng góp phần khơi thông nguồn lực cho thị trường.

Thứ nhất, về quỹ đất phát triển nhà ở, các địa phương được giao chủ động rà soát, xác định và bố trí quỹ đất phù hợp để phát triển các loại hình nhà ở theo nhu cầu thực tế của từng địa phương.

Thứ hai, về tháo gỡ các dự án tồn đọng, nhiều cơ chế đã được ban hành nhằm giải quyết các vướng mắc liên quan đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Thực tế cho thấy có nhiều dự án đã hoàn thành trên 70% khối lượng bồi thường nhưng vẫn chưa thể triển khai do những khó khăn về thủ tục. Việc ban hành các cơ chế tháo gỡ đã tạo điều kiện để nhiều dự án bất động sản tiếp tục được triển khai, góp phần gia tăng nguồn cung cho thị trường.

Thứ ba, về chính sách giá đất, trước đây, việc xác định giá đất theo phương pháp giá đất cụ thể khiến nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn trong việc chủ động về thời gian, dòng tiền và chi phí đầu tư; đồng thời làm phát sinh chênh lệch lớn giữa các dự án. Vì vậy, các quy định mới đã cho phép áp dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh giá đất trong một số trường hợp, góp phần đơn giản hóa thủ tục, tăng tính minh bạch và tạo thuận lợi cho nhà đầu tư. Đối với các dự án nhà ở xã hội, chính sách miễn tiền sử dụng đất tiếp tục là một giải pháp quan trọng nhằm giảm chi phí đầu tư và hỗ trợ phát triển phân khúc này.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cũng đã phối hợp chặt chẽ với các bộ, ngành để tháo gỡ nút thắt cho thị trường bất động sản, đất đai. Thị trường bất động sản, đất đai là nguồn lực đầu tiên của các doanh nghiệp, do đó phải hoàn thiện pháp lý để các doanh nghiệp an tâm làm dự án, phát triển nhà ở.

Chúng tôi thấy rằng nhà ở cho thuê là một phân khúc đặc biệt. Ở thời điểm nay, phát triển nhà ở cho thuê là một ưu tiên, một trụ cột và sẽ là động lực trong hướng đi phát triển của thị trường nhà ở, bất động sản

Một trong những nút thắt lớn hiện nay là chúng ta chưa xác định đầy đủ vai trò, quy mô và nhu cầu thực tế của phân khúc nhà ở cho thuê trong tổng thể nhu cầu nhà ở và sự phát triển của thị trường bất động sản. Do đó, cần sớm tổ chức rà soát, đánh giá toàn diện nhu cầu nhà ở cho thuê trên phạm vi cả nước, làm cơ sở để các địa phương chủ động bố trí quỹ đất, xây dựng quy hoạch và ban hành các cơ chế, chính sách phù hợp nhằm thúc đẩy phân khúc này phát triển bền vững trong thời gian tới.

Có thể thí điểm phát triển nhà ở cho thuê dựa trên hai nhu cầu: (i) gắn với trung tâm thành phố, TOD - nơi tập trung nhiều người trẻ, chuyên gia; quỹ đất phát triển bằng cách Nhà nước ưu tiên để nhà đầu tư đầu tư vào với tỷ lệ tiền sử dụng đất bằng 0 hoặc thấp để thu hút nhà đầu tư; (ii) nhà ở cho thuê tại các khu công nghiệp, hướng tới phục vụ đối tượng là người lao động thu nhập chưa cao”.

“Trước đây, người ta thường quan niệm rằng phải có nhà ở sở hữu thì mới “an cư lạc nghiệp”. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, thị trường lao động đã thay đổi rất nhiều.

Thế hệ trước thường gắn bó với một công việc lâu dài, thường là cả cuộc đời công tác, gắn bó với một cơ quan, nên việc sở hữu một căn nhà gần nơi làm việc là nhu cầu thiết yếu để “an cư lạc nghiệp”. Thế hệ trẻ ngày nay có tính dịch chuyển cao hơn, thường xuyên “nhảy việc” khi có cơ hội, sẵn sàng thay đổi nơi làm việc, thích thay đổi môi trường sống và nhu cầu tiêu dùng. Vì vậy, việc gắn chặt cả đời với một ngôi nhà đã mua đang bộc lộ nhiều bất lợi so với nhà thuê có thể dễ dàng thay đổi vị trí gần nơi làm việc, thay đổi khu vực có môi trường và tiện ích ưa thích, thay đổi diện tích và chức năng theo sự thay đổi nhu cầu.

Các cặp vợ chồng trẻ, thậm chí cả người trẻ độc thân đã trưởng thành đang có xu hướng tách ra sống độc lập với bố mẹ, trong khi chưa có đủ tích lũy để mua nhà. Thêm vào đó, lựa chọn thuê nhà sẽ tránh được áp lực trả nợ mua nhà mà nhiều người cả đời phải cần kiệm, tích cóp trả nợ nên không dám chi tiêu cho các nhu cầu phát triển cá nhân.

Do vậy, cầu về nhà thuê đang có xu hướng tăng nhanh và thị trường nhà thuê đang phát triển mạnh ở khu vực trung tâm và nhà cho thuê trở thành một phân khúc tất yếu trong cấu phần nhà ở đô thị phù hợp với quá trình phát triển kinh tế - xã hội.

Từ thực tế đó, chúng ta cần xây dựng một chiến lược tổng thể để phát triển nhà ở cho thuê. Nếu muốn nhà ở cho thuê trở thành một thị trường thực sự phát triển bền vững, cần có sự kết hợp giữa hai lực lượng: Nhà nước và khu vực tư nhân.

Nếu chỉ có Nhà nước đầu tư thì sẽ không đủ nguồn lực và khó tạo ra sự phát triển bền vững, nhất là dịch vụ vận hành, duy tu trong suốt vòng đời của nhà ở dành cho thuê. Ngược lại, nếu chỉ dựa vào tư nhân để thị trường tự điều chỉnh như trong điều kiện hiện nay thì xây nhà để cho thuê không thể cạnh tranh được với xây nhà để bán vì các yếu tố đầu vào quá lớn, tiền thuê không đủ bù đắp chi phí lãi vay, thì không thể nói đến khả năng thu hồi vốn gốc. Vì vậy, sự tham gia và dẫn dắt của Nhà nước là yếu tố đặc biệt quan trọng.

Nhà nước cần đóng vai trò trung tâm trong việc định hướng phát triển không gian đô thị thông qua quy hoạch quỹ đất dành cho phát triển nhà thuê phải gần trung tâm nhưng có lợi thế thương mại thấp, thuận tiện đi lại. Các lý thuyết kinh điển về phát triển bất động sản và hiệu quả sử dụng đất đất đô thị đã đưa ra mô hình các vòng đồng tâm trong phát triển đô thị: khu vực trung tâm có lợi thế thương mại được ưu tiên cho các hoạt động thương mại, dịch vụ, văn phòng và kinh doanh, diện tích đất gần trung tâm nhưng ít có lợi thế thương mại dành cho phát triển nhà ở cao tầng, mật độ cao, phù hợp với nhu cầu người thuê nhà.

Cách tiếp cận này phù hợp với thực tế phát triển đô thị hiện đại trên thế giới, phù hợp với giai đoạn thứ ba trong quy luật phát triển của thị trường bất động sản. Ở những khu vực thị trường đang tăng trưởng mở rộng, doanh nghiệp thường đầu tư vào bất động sản để bán vì khả năng thu hồi vốn nhanh. ở khu vực đã phát triển, quỹ đất dành cho phát triển không còn mở rộng mới, thị trường chuyển sang hướng đầu tư để khai thác tài sản dài hạn trên thị trường thứ cấp, khi đó thị trường nhà ở cho thuê sẽ hình thành một cách tự nhiên.

Vì vậy, các chính sách phát triển nhà ở cho thuê cần tập trung trước hết vào những khu vực đô thị lớn, nơi có nhu cầu thuê nhà thực sự. Chính sách quan trọng là Nhà nước cần dành quỹ đất phù hợp cho phát triển nhà ở cho thuê, đặc biệt ở những vị trí có hạ tầng xã hội đồng bộ, thuận tiện đi lại. Nếu không đảm bảo các yếu tố này, nhà xây lên rất khó có được người thuê.

Bên cạnh đó, tiền sử dụng đất thường chiếm một tỷ trọng rất lớn trong tổng chi phí đầu tư phát triển nhà ở, nhất là đất ở các vùng trung tâm. Muốn giảm chi phí vốn vay dài hạn đối với nhà thuê, thì tiền sử dụng đất phải chuyển từ nộp một lần cho đất ở sử dụng lâu dài sang trả tiền thuê đất hàng năm. Nhà thuê cũng không phải là sở hữu vĩnh viễn mà chỉ được sử dụng trong thời hạn thuê, dài nhất cũng chỉ bằng tuổi thọ của công trình. Do vậy, đất xây dựng nhà cho thuê cần được chuyển sang đất thuê trả tiền thuê hàng năm với thời hạn thuê bằng thời hạn tồn tại của công trình.

Cần nghiên cứu mở rộng hình thức sử dụng đất thuê có thời hạn bằng thời hạn tuổi thọ công trình đối với nhà ở cao tầng thay cho quy định sử dụng đất lâu dài như hiện nay. Điều này sẽ giúp giải quyết mâu thuẫn khi nhà đã hết tuổi thọ, cần cải tạo nhưng không thể phá bỏ vì quyền sử dụng lâu dài, đang gây vướng cho quy hoạch, cải tạo đô thị và quản lý công trình trong tương lai.

Để thị trường nhà ở cho thuê phát triển đúng nghĩa, cần có những thay đổi đồng bộ từ hệ thống pháp luật đến chính sách đầu tư của Nhà nước. Mục tiêu là tạo ra những khu nhà ở cho thuê có chất lượng sống tốt, đầy đủ tiện ích, có giá trị sử dụng thực sự chứ không phải là giải pháp tạm thời cho những người không có điều kiện sở hữu nhà.

Nếu chúng ta triển khai đồng bộ các giải pháp từ chiến lược phát triển, chính sách đất đai, hạ tầng, tài chính và pháp lý thì thị trường nhà ở cho thuê hoàn toàn có thể trở thành một cấu phần quan trọng của thị trường bất động sản Việt Nam trong tương lai”.

“Sau khi hợp nhất, tại TP. Hồ Chí Minh (mới), ngoài gần 3 triệu người nhập cư trước đây thì còn có thêm hơn 1,2 triệu người nhập cư là công nhân lao động của tỉnh Bình Dương (cũ). Có đến 974.000  người có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, nhưng kết quả phát triển nhà ở xã hội  giai đoạn 2021 - 2025 chỉ có 17.902 căn hộ. Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2026  - 2030 là 181.498 căn, nếu đến năm 2030 thực hiện được mục tiêu phát triển 199.400 căn hộ nhà ở xã hội thì vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở của công nhân lao động và người  thu nhập thấp đô thị, nhất là nhà ở xã hội cho thuê.  

Do vậy, để huy động được nhiều doanh nghiệp tư nhân tham gia thực hiện các dự án “nhà ở cho thuê giá phù hợp”, Hiệp hội đề nghị bổ sung hệ thống cơ chế, chính sách “phát triển nhà ở cho thuê giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu  nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị” vào Đề án Luật Nhà ở (sửa đổi) và các luật  có liên quan. Trong đó, bao gồm các chính sách: miễn tiền sử dụng đất, miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất mà doanh nghiệp tự thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện “dự án nhà ở cho  thuê giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình, người thu nhập thấp  đô thị” trong cả vòng đời của dự án.

Khấu trừ thỏa đáng chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (chi  phí nhận chuyển quyền sử dụng đất) để tạo lập quỹ đất thực hiện “dự án nhà ở cho thuê giá  phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị”, để giảm giá thành và để giảm giá cho thuê nhà. 

Hiệp hội nhận thấy đối với các “dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp với khả năng chi  trả của người thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị” và “dự án nhà ở xã hội cho thuê”, thì thời gian tối thiểu để hoàn vốn thường không thấp hơn 20 năm. Do đó, cần có quy định“dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp với khả năng chi trả của người  thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị” phải thực hiện trong thời hạn tối thiểu  20 năm thì mới được hưởng các chính sách ưu đãi dành cho dự án để phù hợp với “vòng đời” của dự án và đồng bộ với các chính sách ưu đãi  dành cho dự án. 

Hiệp hội cũng đề nghị khôi phục lại chính sách “giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp” đối với chủ đầu tư “dự án nhà ở xã hội để cho thuê” và  “dự án nhà ở thương mại cho thuê giá phù hợp”, đồng thời sửa đổi pháp luật về thuế để  bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất và để giảm giá thành và để giảm giá cho thuê nhà. 

Hiệp hội cũng đề nghị Nhà nước chỉ quy định “đơn giá trần cho thuê nhà ở giá phù  hợp” của “dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung  bình, người thu nhập thấp đô thị”, tương tự như quy định “đơn giá trần cho thuê nhà ở xã  hội”; chủ đầu tư toàn quyền quyết định đối tượng thuê “nhà ở giá phù hợp” của dự án. 

Ngoài ra, cần bổ sung vào Luật Nhà ở và các văn bản dưới luật, quy định “quy chuẩn,  tiêu chuẩn diện tích tối thiểu đối với phòng ở (căn hộ studio) không thấp hơn 15 m2” để tạo  điều kiện phát triển “căn hộ nhỏ” cho thuê, phù hợp với xu thế hộ gia đình ít người hoặc  nhu cầu thuê “căn hộ cho một người thuê”, “căn hộ cho hai người thuê”.  Đồng thời, bổ sung quy định “luồng  xanh” về quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng “dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp với khả năng  chi trả của người thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị”, tương tự như “luồng  xanh” đối với “dự án nhà ở xã hội”…

“Chúng tôi nhận thấy thị trường Việt Nam luôn chuộng nhà ở để bán hơn so với nhà cho thuê.

Thứ nhất, do tâm lý người Việt “nặng” văn hóa sở hữu nhà với quan niệm “an cư lạc nghiệp”, làm việc ở đâu sẽ mua nhà để định cư, sinh sống, con cái học tập ở đó. Việc thuê nhà thường bị gắn với thiếu ổn định, không thành đạt, thất bại, thiếu trách nhiệm với thế hệ sau.

Do đó, tỷ lệ sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã rất cao, thuộc top đầu thế giới. Theo Tập đoàn bất động sản Garret có trụ sở tại Kentucky (Hoa Kỳ), Việt Nam đứng thứ 3 thế giới với tỷ lệ sở hữu nhà ở lên tới 90%, chỉ sau Rumani và Trung Quốc. Trong khi đó, theo số liệu từ Global Property Guide, Việt Nam đứng thứ 13 thế giới với cùng tỷ lệ sở hữu nhà ở 90%.

Quan niệm này cũng phần nào khiến giá nhà ở tại Việt Nam liên tục tăng nhanh. Theo thống kê, giá bất động sản Việt Nam tăng khoảng 59% trong 5 năm gần đây, cao hơn Mỹ (54%), Úc (49%), Nhật Bản (41%), Singapore (37%) (theo Vietnam Plus). Lợi suất cho thuê nhà ở Việt Nam khoảng 2 - 4%/năm tùy địa bàn, thấp hơn nhiều thị trường khu vực khoảng 5 - 7%.

Chỉ số giá nhà trên thu nhập cũng rất cao, dao động từ 23,7 - 30 lần, tức là người dân cần 23 đến 30 năm tích lũy toàn bộ thu nhập (không chi tiêu gì) để mua được 1 căn nhà trung bình. Mức này cao hơn 1,6 - 2 lần so với trung bình của thế giới (là 11 - 15 lần), trong khi ngưỡng hợp lý được xác định là 5 - 7 lần.

Thứ hai, thị trường vốn dài hạn chưa phát triển, trong đó có Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT).

Thứ ba, chi phí phát triển, chi phí tuân thủ, lãi suất cao.

Thứ tư, thể chế đang “tạo điều kiện” cho thị trường bất động sản thiên về nhà ở để bán: Nhà nước thu tiền sử dụng đất lớn; chủ đầu tư ưa thích phát triển nhà ở để bán do vay vốn dễ, huy động được vốn từ trước khi mở bán, thu hồi vốn nhanh, trách nhiệm ngắn hơn (hoàn thành trách nhiệm khi bàn giao nhà cho người mua và bàn giao hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho Nhà nước).

Tuy nhiên, bối cảnh kinh tế - xã hội hiện nay đang thay đổi rất nhanh. Tốc độ đô thị hóa ngày càng gia tăng, quy mô dân số đô thị liên tục mở rộng và sự dịch chuyển của lực lượng lao động diễn ra mạnh mẽ chưa từng có. Bên cạnh đó, giá nhà ở duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng nhanh, vượt quá khả năng tiếp cận của nhiều người trẻ, người lao động, chuyên gia, nhà khoa học và các nhóm đối tượng có thu nhập trung bình, tác động không nhỏ đến công tác an sinh xã hội.

Là đại diện cho tiếng nói của cộng đồng doanh nghiệp bất động sản, chúng tôi rất ủng hộ và mong muốn Nhà nước tạo điều kiện, xây dựng cơ chế hỗ trợ phù hợp để tham gia thực hiện định hướng của Đảng, Nhà nước về nhà ở cho thuê, nhà ở vừa túi tiền. Cụ thể, vai trò của Nhà nước là kiến tạo về thể chế, quy hoạch, quỹ đất và tín dụng, trên quan điểm không bao cấp nhưng cũng không để thị trường tự điều tiết hoàn toàn. Vai trò của doanh nghiệp là tham gia phát triển nhà ở cho thuê với lợi nhuận vừa phải, vận hành chuyên nghiệp”.

“Trong bối cảnh hiện nay  phân khúc nhà ở cho thuê là rất cần thiết, tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý, quy định về phân khúc này vẫn chưa đầy đủ.

Quốc hội đã có các nghị quyết liên quan nhưng vấn đề đặt ra là cần định danh rõ nhà ở cho thuê trong hệ thống pháp luật như thế nào. Bởi nếu chưa xác định được khái niệm pháp lý cụ thể của nhà ở cho thuê thì sẽ rất khó trong việc thiết kế chính sách và cơ chế quản lý phù hợp. Hiện nay, trong Luật Nhà ở 2023 mới chỉ có 1 chương quy định về nhà ở xã hội, trong khi chưa có quy định riêng, đầy đủ cho nhà ở cho thuê. Đây là khoảng trống pháp lý cần sớm được nghiên cứu bổ sung.

Vì vậy, trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 trong năm 2026, tôi cho rằng cần thiết kế ít nhất 1 chương hoặc hệ thống điều khoản riêng liên quan đến nhà ở cho thuê, nhằm hoàn thiện khung pháp lý và tạo cơ sở cho việc phát triển phân khúc này một cách bài bản và bền vững.

Bên cạnh các quy định chung về tiếp cận đất đai, cần có thêm những cơ chế mang tính ưu đãi và vượt trội để doanh nghiệp có thể thuận lợi hơn trong việc tiếp cận quỹ đất và phát triển nhà ở cho thuê.

Một vấn đề quan trọng khác là quy hoạch. Chính phủ cần giao rõ trách nhiệm cho các địa phương trong việc chuẩn bị quỹ đất dành riêng cho nhà ở cho thuê. Đồng thời, trong luật cũng cần quy định cụ thể về tỷ lệ, vị trí và khu vực bố trí quỹ đất này, để tạo sự minh bạch và thống nhất trong triển khai. Đây là nội dung mà cộng đồng doanh nghiệp đặc biệt quan tâm.

Bên cạnh đó, cần làm rõ hơn cơ chế miễn, giảm tiền thuê đất cũng như xác định trách nhiệm của Nhà nước trong việc tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận đất đai để xây dựng nhà ở cho thuê. Bởi lẽ, chỉ khi chi phí đầu vào được kiểm soát ở mức hợp lý thì giá thuê nhà mới có thể phù hợp với khả năng chi trả của người dân, qua đó thúc đẩy sự phát triển bền vững của phân khúc này.

Vấn đề đặt ra là trong Luật Đất đai hiện hành, liệu đã có thiết kế rõ ràng về trách nhiệm của các địa phương trong việc giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất sạch giao cho doanh nghiệp phát triển nhà ở cho thuê hay chưa?

Thực tế cho thấy các quy định hiện nay vẫn còn khá chung chung, chưa quy định cụ thể và tách bạch rõ cơ chế này.

Bên cạnh đó, đối với doanh nghiệp phát triển nhà ở cho thuê, cơ chế về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất hiện có những ưu đãi gì so với các loại hình phát triển bất động sản thông thường hay không cũng vẫn là một vấn đề cần được làm rõ. Đây được xem là một trong những điểm nghẽn lớn trong thực tiễn triển khai.

Ngoài ra, đối với người thuê nhà, cũng cần làm rõ vấn đề pháp lý liên quan đến quyền lợi của họ như quyền sử dụng, thời hạn, thủ tục và cơ chế bảo vệ quyền lợi người thuê. Hiện nay, các nội dung này vẫn chủ yếu áp dụng theo quy định chung, chưa có thiết kế riêng phù hợp với đặc thù của nhà ở cho thuê.

Theo quan điểm của tôi, những nội dung này cần được nghiên cứu, sửa đổi và đưa vào luật một cách đồng bộ, rõ ràng hơn. Chỉ khi đó, doanh nghiệp mới có thể yên tâm đầu tư và thị trường nhà ở cho thuê mới thực sự phát triển bền vững”.

“Chúng ta đang đặt vấn đề nhà ở cho thuê như một phân khúc đặc biệt, nhưng thực tế câu chuyện này không quá khác với những gì thị trường đang diễn ra. Hiện nay, từ căn hộ cao cấp, nhà ở thương mại, studio cho tới nhà trọ ven sông Hồng… đều đang tồn tại hoạt động cho thuê. Phân khúc cho thuê thực chất đã trải rộng trong thị trường bất động sản.

 Đã nói đến thị trường thì phải có cung - cầu, phải có người muốn cho thuê và có người có nhu cầu thuê. Vì vậy, cần đặt ra câu hỏi: Liệu có cần xây dựng riêng một luật cho nhà ở cho thuê hay không?

Tôi cho rằng điều quan trọng hơn là cách tổ chức không gian đô thị và cơ chế phát triển phù hợp. Chẳng hạn, Trung Quốc áp dụng mô hình quỹ đất R4 (loại đất chuyên dành cho phát triển nhà ở cho thuê dài hạn) cho tư nhân xây dựng và vận hành nhà ở cho thuê. Trong quy hoạch đô thị hiện đại cũng không còn phân biệt cứng giữa khu nhà ở thương mại, nhà ở xã hội hay nhà ở cho thuê, mà hướng tới việc mọi cư dân đô thị đều được tiếp cận bình đẳng với các dịch vụ nhà ở chất lượng tốt. Xu hướng tích hợp khéo léo các loại hình nhà ở sẽ tạo nên những đô thị văn minh hơn.

Đặc biệt, nếu phát triển đô thị TOD gắn với metro thì đây là cơ hội rất lớn cho cả nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Thực tế cho thấy nhu cầu thuê nhà quanh các trung tâm TOD là rất lớn. Tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên hiện nay có rất nhiều sinh viên, người thu nhập thấp sử dụng.

Tuy nhiên, hiện vẫn chưa có nhiều doanh nghiệp thực sự mặn mà với nhà ở cho thuê. Vì vậy, cần đặt ra câu hỏi: Nhà nước nên can thiệp ở mức độ nào? Kinh nghiệm từ Nhật Bản cho thấy họ trao quyền khá lớn cho nhà đầu tư trong phát triển TOD, đồng thời khuyến khích dành một tỷ lệ nhất định cho nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội và nhà ở thương mại.

Tôi cho rằng nhà đầu tư vẫn có thể phát triển nhà ở cho thuê và có lợi nhuận, giống như cách Trung Quốc đã làm, để từng bước hình thành một thị trường bất động sản ổn định, bền vững và có khả năng tự điều tiết, chứ không phải lúc “rồ ga”, lúc thì “đạp phanh”. Tôi không bi quan về thị trường bất động sản, nhưng cũng cho rằng cần cảnh báo nguy cơ xuất hiện những đô thị thiếu ánh đèn về đêm, thiếu sức sống, có nhà bán được nhưng không có người ở. Vì vậy, bài toán tỷ lệ nhà ở cho thuê là bao nhiêu so với các phân khúc khác là quan trọng nhất và Nhà nước cùng doanh nghiệp cần tính toán phù hợp với từng đô thị cụ thể”.