Thưa ông, nhiều ý kiến cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển nhanh nhưng chưa thực sự ổn định và bền vững. Ông đánh giá như thế nào về nhận định này?

Sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản trong nhiều năm qua đã đóng góp đáng kể vào tăng trưởng kinh tế, thúc đẩy đầu tư hạ tầng, mở rộng không gian đô thị và tạo động lực cho nhiều ngành, lĩnh vực liên quan phát triển. Tuy nhiên, đằng sau tốc độ tăng trưởng đó vẫn tồn tại một khoảng trống đáng chú ý trong cơ cấu phát triển nhà ở: nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc trung - cao cấp, trong khi các sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân vẫn còn thiếu hụt.

Việt Nam đã phát triển khá mạnh thị trường nhà ở để bán, nhưng gần như chưa hình thành được một hệ thống nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, quy mô lớn và vận hành ổn định trong dài hạn dưới sự định hướng rõ ràng của Nhà nước. Hiện nay, hoạt động cho thuê nhà ở chủ yếu vẫn mang tính tự phát, manh mún, thiếu quy hoạch đồng bộ và chưa đáp ứng đầy đủ yêu cầu về chất lượng sống cũng như tính ổn định cho người thuê.

Từ trước đến nay, tâm lý phổ biến của người Việt vẫn là ưu tiên sở hữu nhà ở thay vì đi thuê. Theo ông, quy mô nhu cầu thuê nhà hiện nay đã đủ lớn để trở thành động lực cho sự hình thành và phát triển một thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp hay chưa?

Theo số liệu của Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, hiện có khoảng 4,5 - 5 triệu công nhân đang làm việc tại các khu công nghiệp, trong đó phần lớn phải thuê trọ trong điều kiện sống còn nhiều hạn chế. Tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, tỷ lệ hộ gia đình thuê nhà cũng có xu hướng gia tăng, đặc biệt ở nhóm người trẻ, lao động nhập cư và những người mới lập nghiệp. Trong khi đó, nguồn cung nhà cho thuê chất lượng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế.

Riêng tại Hà Nội - trung tâm kinh tế, giáo dục và việc làm lớn của khu vực phía Bắc - mỗi năm thu hút hàng trăm nghìn sinh viên, lao động trẻ và người nhập cư đến học tập, làm việc và sinh sống. Đặc biệt, giai đoạn từ tháng 6 đến tháng 9 hàng năm luôn là cao điểm của thị trường thuê nhà khi sinh viên chuẩn bị cho năm học mới.

Bên cạnh đó, quá trình chỉnh trang đô thị và phát triển hạ tầng đang tạo ra những làn sóng dịch chuyển dân cư mới, qua đó làm gia tăng đáng kể nhu cầu thuê nhà. Theo Ủy ban Nhân dân TP.Hà Nội, hiện thành phố đang triển khai giải phóng mặt bằng đối với khoảng 1.428 dự án, trong đó có nhiều công trình trọng điểm như đường Vành đai 1 đoạn Hoàng Cầu - Voi Phục, cầu Tứ Liên, cầu Trần Hưng Đạo và nhiều dự án hạ tầng quy mô lớn khác. Các dự án này tác động trực tiếp đến nơi ở của hàng nghìn hộ dân.

Trong giai đoạn 2026 - 2030, Hà Nội dự kiến thu hồi gần 24.824 ha đất để triển khai hơn 3.100 dự án phát triển kinh tế - xã hội. Điều này đồng nghĩa nhu cầu về nhà ở tạm cư và thuê nhà trong thời gian chờ tái định cư sẽ tiếp tục gia tăng trong nhiều năm tới.

Trong khi đó, nguồn cung nhà ở tái định cư hiện vẫn chưa thể đáp ứng ngay các nhu cầu phát sinh. Không ít hộ dân, dù đã có phương án tái định cư, vẫn lựa chọn thuê nhà gần nơi ở cũ nhằm duy trì công việc, việc học của con cái và các mối quan hệ xã hội. Điều này tiếp tục tạo áp lực đáng kể lên thị trường cho thuê, đặc biệt tại các khu vực nội đô.

Nhu cầu thuê nhà hiện nay không chỉ đến từ sinh viên hay các hộ dân thuộc diện giải tỏa. Với phần lớn lao động trẻ, công nhân, người mới đi làm và các gia đình trẻ, việc sở hữu nhà ở vẫn là mục tiêu cần nhiều năm tích lũy mới có thể đạt được. Vì vậy, thuê nhà dài hạn đang trở thành lựa chọn phù hợp trong một giai đoạn nhất định của vòng đời cư trú. Đây cũng chính là cơ sở để hình thành và phát triển thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, góp phần bảo đảm an sinh xã hội, ổn định lực lượng lao động và tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững của các đô thị lớn.

Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng nếu được hỗ trợ bằng các cơ chế phù hợp và quản lý hiệu quả hơn, hệ thống nhà trọ do người dân tự đầu tư xây dựng hiện nay hoàn toàn có thể đáp ứng nhu cầu chỗ ở của lao động nhập cư và người trẻ mới gia nhập thị trường lao động - nhóm đối tượng không thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Theo ông, nhận định này có thực sự khả thi hay không?

Phần lớn người lao động hiện nay vẫn đang sinh sống trong các khu nhà trọ do cá nhân tự đầu tư xây dựng tại khu vực ven đô hoặc quanh các khu công nghiệp. Tuy nhiên, mô hình này chủ yếu phát triển tự phát, quy mô nhỏ lẻ và bộc lộ nhiều hạn chế về chất lượng sống. Không ít khu nhà trọ có diện tích chật hẹp, mật độ cư trú cao, thiếu không gian sinh hoạt cộng đồng, hạ tầng xuống cấp và tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn về phòng cháy, chữa cháy. Sau hàng loạt vụ cháy nhà trọ nghiêm trọng xảy ra tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh trong thời gian gần đây, yêu cầu nâng cao chất lượng nhà ở cho thuê càng trở nên cấp thiết.

Trong bối cảnh đó, các sản phẩm nhà ở cho thuê được đầu tư bài bản, có pháp lý minh bạch, chất lượng vận hành ổn định, kết nối hạ tầng thuận tiện và mức giá hợp lý sẽ ngày càng đóng vai trò quan trọng. Đây không chỉ là giải pháp đáp ứng nhu cầu chỗ ở của những người chưa đủ khả năng sở hữu nhà ở, mà còn góp phần tạo lập một cấu trúc thị trường cân bằng hơn giữa nhu cầu an cư và nhu cầu đầu tư dài hạn.

Nhu cầu về những “chốn an cư khởi đầu” của người trẻ trên thực tế luôn rất lớn. Nếu tình trạng khan hiếm phòng trọ hay giá thuê liên tục gia tăng chỉ là biểu hiện bề mặt, thì nguyên nhân sâu xa là sự thiếu hụt ngày càng rõ nét của các sản phẩm nhà ở khởi đầu trên thị trường.

Trước đây, người trẻ có nhiều lựa chọn phù hợp với khả năng tài chính như căn hộ diện tích nhỏ, nhà tập thể cải tạo, nhà ở thương mại giá vừa phải hoặc các dự án chung cư tại khu vực ven đô. Đây là những sản phẩm đóng vai trò như “nấc thang đầu tiên”, giúp người dân từng bước tích lũy tài sản và hiện thực hóa mục tiêu sở hữu nhà ở.

Tuy nhiên, những năm gần đây, nguồn cung ở phân khúc này ngày càng thu hẹp. Giá đất tăng cao, chi phí đầu tư và phát triển dự án liên tục leo thang khiến doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong việc phát triển các sản phẩm nhà ở có giá phù hợp. Hệ quả là cơ cấu sản phẩm trên thị trường ngày càng mất cân đối khi nguồn cung tập trung nhiều hơn vào phân khúc trung và cao cấp, trong khi nhu cầu ở thực vẫn rất lớn nhưng chưa được đáp ứng tương xứng. Điều này đòi hỏi những giải pháp đủ mạnh để thu hẹp khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập của người dân, hướng tới sự phát triển bền vững của thị trường.

Thực tế đó cho thấy bài toán hiện nay không chỉ là phát triển thêm nhà ở xã hội hay gia tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp, mà còn cần xây dựng một hệ sinh thái “nhà ở khởi đầu” hoàn chỉnh, nơi người trẻ có thể tiếp cận chỗ ở phù hợp với khả năng tài chính trong giai đoạn đầu lập nghiệp trước khi từng bước tích lũy để sở hữu nhà ở. Trong hệ sinh thái này, bên cạnh nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp (hiện đang gặp nhiều khó khăn trong phát triển do chi phí đầu vào tăng cao), nhà ở cho thuê chuyên nghiệp cần được xem là một cấu phần quan trọng.

Cốt lõi của vấn đề không nằm ở việc người dân sở hữu hay đi thuê nhà, mà là được tiếp cận nơi ở có chất lượng phù hợp với khả năng chi trả. Đây cũng chính là lý do tại nhiều quốc gia phát triển, nhà ở cho thuê được coi là một trụ cột quan trọng của hệ thống an sinh xã hội, góp phần ổn định thị trường lao động và bảo đảm sự phát triển bền vững của các đô thị.

Nhiều quốc gia đã xây dựng thành công thị trường nhà ở cho thuê như một trụ cột của chính sách nhà ở. Theo ông, họ đã làm điều đó như thế nào và Việt Nam có thể học hỏi những kinh nghiệm gì?

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy những quốc gia có thị trường nhà ở phát triển bền vững đều xây dựng được hệ thống nhà ở cho thuê quy mô lớn và vận hành hiệu quả. Tuy cách tiếp cận khác nhau, điểm chung là Nhà nước luôn giữ vai trò định hướng, hỗ trợ và tạo lập khung chính sách ổn định cho thị trường.

Tại Đức, tỷ lệ sở hữu nhà ở chỉ khoảng 46% - thuộc nhóm thấp nhất châu Âu - nhưng quốc gia này vẫn nằm trong nhóm có chất lượng sống hàng đầu thế giới. Một trong những yếu tố quan trọng tạo nên thành công đó là hệ thống pháp luật bảo vệ người thuê nhà rất chặt chẽ. Chính phủ áp dụng cơ chế “Mietspiegel” (bảng giá thuê tham chiếu) do chính quyền địa phương công bố, làm cơ sở kiểm soát mức tăng giá thuê theo từng giai đoạn. Chủ sở hữu không thể tùy ý tăng giá hoặc chấm dứt hợp đồng thuê nếu không có căn cứ pháp lý rõ ràng. Nhờ vậy, người dân có thể xem nhà thuê như một lựa chọn cư trú ổn định và lâu dài.

Trong khi đó, Singapore lựa chọn mô hình Nhà nước giữ vai trò trung tâm trong phát triển nhà ở. Hiện nay, hơn 80% dân số quốc đảo này sinh sống trong các khu nhà do Cơ quan Phát triển Nhà ở (HDB) phát triển. Bên cạnh mô hình sở hữu nhà ở có thời hạn 99 năm, Singapore còn duy trì hệ thống nhà ở cho thuê công cộng dành cho người thu nhập thấp với mức hỗ trợ lớn từ ngân sách Nhà nước. Đáng chú ý, các khu nhà không chỉ đáp ứng nhu cầu cư trú mà còn được quy hoạch đồng bộ về trường học, y tế, giao thông và các tiện ích công cộng, góp phần hình thành những cộng đồng dân cư chất lượng cao.

Tại Hàn Quốc, Chính phủ phát triển mạnh mô hình nhà ở cho thuê dài hạn thông qua Tổng công ty Nhà ở và Đất đai Hàn Quốc (LH). Nhà nước trực tiếp đầu tư hoặc mua lại các căn hộ thương mại để cho thuê trong thời hạn 20 - 30 năm, hướng tới các nhóm đối tượng như sinh viên, người mới kết hôn và người thu nhập thấp. Nguồn vốn được huy động từ Quỹ Đô thị Quốc gia cùng các công cụ tài chính dài hạn với lãi suất ưu đãi. Cách làm này giúp Hàn Quốc vừa bảo đảm an sinh nhà ở, vừa duy trì sự ổn định của thị trường bất động sản.

Những kinh nghiệm trên cho thấy phát triển nhà ở cho thuê bền vững không thể chỉ dựa vào cơ chế thị trường. Do đặc thù thời gian hoàn vốn dài, thường từ 15 - 25 năm, trong khi biên lợi nhuận không cao, các dự án nhà ở cho thuê rất khó thu hút đầu tư nếu thiếu các chính sách hỗ trợ phù hợp. Vì vậy, vai trò kiến tạo của Nhà nước thông qua quy hoạch, chính sách đất đai, tín dụng ưu đãi, ưu đãi thuế và các cơ chế bảo đảm lợi ích cho cả nhà đầu tư lẫn người thuê nhà có ý nghĩa quyết định đối với sự hình thành và phát triển của thị trường này.

Như ông vừa đề cập, nhà ở cho thuê có thời gian hoàn vốn rất dài, thường từ 15 - 25 năm, trong khi biên lợi nhuận không cao. Vậy, đâu sẽ là động lực để thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này?

Để thúc đẩy phân khúc nhà ở cho thuê phát triển, như tôi đã đề cập, Nhà nước cần giữ vai trò kiến tạo và điều phối nguồn lực, đặc biệt trong các lĩnh vực quy hoạch, quỹ đất, tài chính, kiểm soát giá thuê và bảo đảm đúng đối tượng thụ hưởng chính sách.

Trước hết, cần có các cơ chế tài chính phù hợp với đặc thù của loại hình này. Chẳng hạn, Nhà nước có thể cho phép giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất, miễn hoặc giảm một phần nghĩa vụ tài chính trong giai đoạn đầu vận hành, hoặc áp dụng cơ chế thanh toán tiền đất theo tiến độ khai thác dự án. Khi tỷ lệ lấp đầy và doanh thu cho thuê đạt các ngưỡng nhất định, chủ đầu tư sẽ thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo lộ trình đã cam kết. Cách tiếp cận này giúp giảm áp lực vốn ban đầu cho doanh nghiệp nhưng vẫn bảo đảm nguồn thu ngân sách trong dài hạn.

Bên cạnh đó, có thể nghiên cứu cơ chế chuyển đổi linh hoạt giữa cho thuê và bán. Đối với phần diện tích chuyển sang bán, chủ đầu tư phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi đưa vào giao dịch. Ngược lại, phần diện tích tiếp tục duy trì cho thuê dài hạn sẽ được hưởng cơ chế thanh toán tiền đất theo tiến độ. Giải pháp này vừa bảo đảm sự công bằng giữa các hình thức khai thác bất động sản, vừa tạo động lực để doanh nghiệp duy trì quỹ nhà cho thuê ổn định trong thời gian dài.

Một yêu cầu quan trọng khác là xây dựng hệ thống tài chính dài hạn dành riêng cho nhà ở cho thuê thông qua các công cụ như quỹ tiết kiệm nhà ở, nguồn tín dụng ưu đãi lãi suất thấp và chính sách miễn, giảm thuế đối với các doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này. Nếu không có một cơ chế đủ đặc thù, rất khó để thu hút khu vực tư nhân đầu tư vào nhà ở cho thuê với quy mô lớn.

Bên cạnh các chính sách về đất đai và tài chính, Việt Nam cũng cần sớm xây dựng một hành lang pháp lý riêng cho thị trường nhà ở cho thuê nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người thuê nhà. Đây là yếu tố không thể thiếu để hình thành niềm tin, nâng cao tính ổn định của thị trường và khuyến khích người dân xem thuê nhà là một lựa chọn cư trú lâu dài thay vì giải pháp tạm thời.

Có ý kiến lo ngại rằng nếu thị trường nhà ở cho thuê phát triển mạnh, nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân có thể giảm sút. Theo ông, nhận định này có cơ sở hay không?

Trong nhiều năm qua, bất động sản luôn được người dân Việt Nam xem là một kênh tích lũy và bảo toàn tài sản quan trọng. Dòng tiền xã hội vì vậy có xu hướng tập trung vào đất đai và nhà ở, góp phần thúc đẩy thị trường phát triển mạnh mẽ. Tuy nhiên, trong một số giai đoạn, chức năng đầu tư của bất động sản đã nổi trội hơn chức năng đáp ứng nhu cầu ở thực.

Phát triển nhà ở cho thuê không đồng nghĩa với việc hạn chế nhu cầu sở hữu bất động sản hay làm suy giảm động lực đầu tư chính đáng của người dân. Ngược lại, mục tiêu là xây dựng một cấu trúc thị trường cân bằng và hài hòa hơn giữa nhu cầu ở thực, nhu cầu sở hữu, nhu cầu đầu tư và nhu cầu khai thác cho thuê.

Khi thị trường có thêm một kênh cung cấp chỗ ở hiệu quả, người dân sẽ có nhiều lựa chọn hơn thay vì buộc phải mua nhà bằng mọi giá. Điều này không làm mất đi nhu cầu sở hữu bất động sản, mà giúp nhu cầu sở hữu quay trở về đúng với năng lực tài chính và nhu cầu thực tế của từng hộ gia đình.

Đây cũng là hướng đi phù hợp với xu thế phát triển của nhiều quốc gia trên thế giới và tương đồng với định hướng xây dựng chính sách nhà ở trong giai đoạn mới mà Tổng Bí thư, Chủ tịch Nước Tô Lâm đã nhiều lần nhấn mạnh. Mục tiêu cuối cùng không chỉ là gia tăng số lượng nhà ở, mà là bảo đảm mọi người dân đều có cơ hội tiếp cận chỗ ở phù hợp, qua đó hướng tới một thị trường bất động sản hiệu quả hơn, nhân văn hơn và phát triển bền vững hơn trong dài hạn.

Xu hướng của thế giới cho thấy một thị trường bất động sản phát triển bền vững là thị trường có đầy đủ lựa chọn phù hợp với từng nhu cầu và khả năng chi trả của người dân. Người có điều kiện tài chính được toàn quyền lựa chọn sản phẩm nhà ở thương mại phù hợp nhu cầu; người thu nhập thấp có thể dễ dàng tiếp cận nhà ở cho thuê với chi phí hợp lý. Đó cũng chính là nền tảng để thị trường bất động sản Việt Nam bước sang một giai đoạn phát triển mới: hiệu quả hơn, nhân văn hơn và bền vững hơn. Đây cũng là vấn đề được Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm nhấn mạnh trong định hướng chính sách nhà ở trong giai đoạn mới.