Hơn 80% vốn FDI sản xuất đăng ký mới trong nửa đầu năm 2026 tập trung tại miền Bắc. Cùng với sự mở rộng của hệ sinh thái sản xuất, nhu cầu về mặt bằng và hạ tầng công nghiệp cũng gia tăng...

Theo Savills, nửa đầu năm 2026, miền Bắc tiếp tục khẳng định vai trò là trung tâm sản xuất công nghệ cao của Việt Nam khi thu hút khoảng 8,63 tỷ USD vốn FDI sản xuất đăng ký mới, chiếm 80,5% tổng vốn FDI sản xuất đăng ký mới.

SỨC HÚT TỪ HẠ TẦNG, LAO ĐỘNG ĐẾN MẠNG LƯỚI NHÀ CUNG ỨNG

Miền Bắc đồng thời ghi nhận 274 dự án sản xuất mới, cho thấy sức hút ngày càng lớn đối với các nhà đầu tư quốc tế, đặc biệt trong lĩnh vực điện tử, bán dẫn và sản xuất công nghệ cao. Đáng chú ý, sức bật của khu vực không chỉ đến từ số lượng dự án, mà còn được thúc đẩy bởi sự gia tăng của các khoản đầu tư quy mô lớn, dòng vốn đang dịch chuyển dần lên các phân khúc có giá trị gia tăng cao hơn trong chuỗi sản xuất.

Ông John Campbell, Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam, nhận định dòng vốn đầu tư vào điện tử và bán dẫn tiếp tục tập trung tại miền Bắc vì đây là nơi các địa phương đã hình thành hệ sinh thái sản xuất tương đối hoàn chỉnh, từ hạ tầng công nghiệp và lực lượng lao động kỹ thuật đến mạng lưới nhà cung ứng – những nền tảng quan trọng để nhà đầu tư công nghệ cao mở rộng quy mô và tăng mức độ tích hợp vào chuỗi cung ứng khu vực.

Đặc biệt, trong bức tranh chung, máy tính, điện tử và sản phẩm quang học nổi lên là nhóm ngành thu hút vốn mạnh nhất nửa đầu năm 2026. Lĩnh vực này thu hút hơn 7,03 tỷ USD, tương đương gần 66% tổng vốn FDI sản xuất đăng ký mới trên cả nước. Đáng chú ý, dù chỉ ghi nhận 65 dự án nhưng tổng vốn đầu tư vào lĩnh vực điện tử tăng tới 614% so với cùng kỳ năm trước. Diễn biến này phản ánh sự hiện diện ngày càng rõ nét của những dự án quy mô lớn, đồng thời phản ánh xu hướng các tập đoàn đa quốc gia mở rộng hoạt động tại Việt Nam trong những phân khúc có giá trị gia tăng cao như: bán dẫn, linh kiện điện tử, kỹ thuật chính xác và sản xuất công nghệ tiên tiến.

Thái Nguyên hiện nổi lên là địa phương dẫn đầu cả nước về vốn FDI sản xuất đăng ký mới với khoảng 5,77 tỷ USD từ 17 dự án, chiếm hơn một nửa tổng vốn FDI sản xuất đăng ký mới của Việt Nam trong kỳ. Trong khi Hải Phòng tiếp tục khẳng định vai trò là một trung tâm sản xuất điện tử quan trọng của miền Bắc với dự án mở rộng trị giá 1 tỷ USD của LG Innotek Việt Nam. Bắc Ninh ghi nhận 111 dự án sản xuất mới, cao nhất cả nước, cho thấy sức hút của hệ sinh thái công nghiệp đã được hình thành tại địa phương.

NGUỒN CUNG BẤT ĐỘNG SẢN MỞ RỘNG

Sự tập trung của các tập đoàn điện tử lớn đang tạo ra những tác động lan tỏa vượt ra ngoài phạm vi từng dự án. Khi các doanh nghiệp quy mô lớn mở rộng hoạt động, thì nhu cầu đối với nhà cung ứng, dịch vụ công nghiệp và các mắt xích trong chuỗi sản xuất cũng gia tăng, củng cố sức hấp dẫn của những địa phương đã có nền tảng công nghiệp sẵn có.

Ông Campbell đánh giá đây cũng là yếu tố giúp miền Bắc duy trì lợi thế cạnh tranh trong cuộc đua thu hút dòng vốn công nghệ cao. “Nhiều nhà đầu tư đang lựa chọn những địa phương đã có sự hiện diện của các tập đoàn điện tử lớn để tận dụng mạng lưới cung ứng hiện hữu. Điều này tạo ra hiệu ứng cộng hưởng, khi sự hiện diện của các doanh nghiệp đầu ngành tiếp tục thu hút thêm nhà cung cấp, các dự án mở rộng và những khoản đầu tư mới vào cùng hệ sinh thái”, chuyên gia chia sẻ.

Cùng với sự gia tăng của các dự án, nhu cầu về mặt bằng sản xuất và hạ tầng công nghiệp cũng thay đổi đáng kể, tạo thêm dư địa cho bất động sản công nghiệp.

Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Bộ phận cho thuê công nghiệp và văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết theo báo cáo quý 2/2026 của Cushman & Wakefield, cả 3 phân khúc bất động sản công nghiệp, gồm nhà xưởng xây sẵn, kho xây sẵn và đất khu công nghiệp đều ghi nhận nguồn cung mở rộng trong nửa đầu năm 2026. Tính đến quý 2/2026, nguồn cung xưởng xây sẵn đạt 5,8 triệu m2, tăng 16,9% theo năm; kho xây sẵn đạt 3,6 triệu m2, tăng 1,0%; còn quỹ đất khu công nghiệp lũy kế vượt 25.200 ha, tăng 15,7%.

Cùng với nguồn cung, khả năng hấp thụ tại một số phân khúc ghi nhận duy trì tích cực. Cụ thể, tỷ lệ lấp đầy kho xây sẵn đạt 85,7%, tăng 12,1 điểm phần trăm theo năm; xưởng xây sẵn và đất khu công nghiệp lần lượt đạt 86% và 64%. Mặt bằng giá thuê nhìn chung ổn định hoặc tăng nhẹ theo năm.

Theo ông Thuận, thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc đang bước sang giai đoạn phát triển chất lượng hơn. Triển vọng tăng trưởng của thị trường được nâng đỡ bởi định hướng chính sách ngày càng rõ ràng và làn sóng đầu tư hạ tầng quy mô lớn trên cả nước. Về dài hạn, một số dự án chiến lược như: cảng nước sâu, sân bay quốc tế Gia Bình và mô hình khu thương mại tự do sẽ củng cố sức cạnh tranh của khu vực, đồng thời thu hút các ngành sản xuất công nghệ cao, bán dẫn, trung tâm dữ liệu và logistics đang mở rộng hiện diện tại Việt Nam.

Ở góc nhìn rộng hơn, ông Will Trần, Giám đốc Kinh doanh công nghiệp và văn phòng của JLL Việt Nam, đánh giá tiềm năng tăng trưởng của thị trường bất động sản công nghiệp vẫn rất lớn. JLL ước tính chỉ cần tỷ lệ nhỏ nhà sản xuất trong khu vực Châu Á - Thái Bình Dương quyết định mở rộng hoặc dịch chuyển hoạt động sang Việt Nam cũng đủ để lấp đầy toàn bộ nguồn cung hiện có.