Tại buổi công bố báo cáo thị trường bất động sản quý 2 và 6 tháng đầu năm 2021 ngày 10/7, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam nhận định: Từ đầu năm 2020 đến nay, mức độ hấp thụ trên thị trường rất thấp nên dù lượng cung mới hạn chế nhưng lượng sản phẩm chào bán trên thị trường 6 tháng đầu năm nay vẫn tăng mạnh so với cùng kỳ 2018, 2019 nhờ lượng lớn hàng tồn từ trước. Đặc biệt giá cả cũng bị đẩy lên cao, đi ngược với quy luật thị trường.

Phân tích rõ hơn về điều này, ông Đính đưa ra 5 căn cứ để lý giải về những biến động trên thị trường bất động sản hiện nay.

NGUỒN CẦU KHÔNG BỀN VỮNG

Thứ nhất, ngay từ đầu quý 2/2021, Việt Nam đối diện đợt dịch Covid lần thứ 4.

Đợt dịch lần này nguy hiểm nhất, lây lan trên diện rộng và kéo dài nhiều tháng đã gây ảnh hưởng rất lớn cho cả nền kinh tế và thị trường bất động sản. Do ảnh hưởng covid nên thu nhập người dân trên tổng thể bị suy giảm. Và theo quy luật thị trường cũng như nguyên lý kinh tế vĩ mô, cầu giảm thì giá bán cũng bị áp lực giảm. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường bất động sản lại cho thấy những dấu hiệu ngược lại. Cầu thực giảm, thể hiện ở số lượng giao dịch giảm, nhưng tổng tiền vào thị trường lại có dấu hiệu mạnh lên.

 “Nguồn tiền thực tế vào thị trường bất động sản rất lớn, nguồn hàng lại khan hiếm là nguyên nhân chính giá bất động sản bị đẩy mạnh, tạo các cơn sốt trong tháng 2, tháng 3/2021 vừa qua. Và cũng chính hiện tượng cầu lớn, hàng khan, giá tăng mạnh đã thành cơ hội cho một bộ phận đầu cơ tham gia phát triển thị trường bất chấp quy định pháp luật, đã “xẻ thịt”, chia lô đất rừng, đất đồi, đất ruộng… để bán làm náo loạn trật tự ở nhiều địa phương trên cả nước”, ông Đính nói.

DÒNG TIỀN VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 

Căn cứ thứ hai, về nguồn tiền đổ vào bất động sản, ông Đính cho rằng dòng tiền đang chảy mạnh vào thị trường bất động sản khá đa dạng.

Bao gồm: chốt lãi từ thị trường chứng khoán; Kiều hối tại nhiều khu vực trên thế giới do covid nên không có hiệu quả đầu tư, đã cam kết về Việt Nam để đầu tư bất động sản; Nhiều ngành kinh tế ở Việt Nam bị thu hẹp hoạt động vì covid nên chuyển vốn vào thị trường bất động sản để tìm kiếm cơ hội tốt hơn; Tiền gửi ngân hàng bị điều chỉnh lãi suất giảm nên rút ra chốt lại chuyển từ chứng khoán vào thị trường bất động sản… Từ đó, dẫn đến tổng lượng tiền mà F0 sẵn sàng thanh toán mua bất động sản tăng, làm tổng cầu bất động sản tăng.

“Song với đối tượng khách hàng này, mục tiêu của họ là đầu tư ngắn hạn, chỉ muốn sinh lợi cao và nhanh. Vì thiếu kinh nghiệm nên F0 hay tham gia theo hiệu ứng đám đông và dễ bị dụ dỗ, mắc bẫy… Khi phát hiện rủi ro, thị thường tìm cách cắt lỗ, tháo chạy. Do vậy, đây là nguồn cầu không bền vững, gây hậu quả đẩy giá bất động sản lên cao”, ông Đính nhấn mạnh.

GIÁ CĂN HỘ CAO CẤP TĂNG MẠNH NHẤT

Căn cứ thứ ba, nguồn cung trên thị trường sơ cấp đã bắt đầu dần khan hiếm từ năm 2019, đến nay, chưa được cải thiện. Trên thực tế, tại thời điểm sốt đất, nhiều dự án đã đưa ra mức giá còn cao hơn giá thị trường. Điều này lý giải tại sao tổng cầu trên thị trường cao, mà tỷ lệ hấp thụ đang ở ngưỡng rất thấp.

Còn trên thị trường thứ cấp, nguồn cung kể từ năm 2014 đến nay khá ổn định. Giá bất động sản tăng rất bền vững, bình quân tăng >10% mỗi năm. Nhiều dự án tốt có thể tăng trên 20%/năm dẫn đến phát triển mạnh các nhóm đầu tư bất động sản để bán lại ở thị trường thứ cấp, sinh lợi.

Thứ tư, năm 2019 và đặc biệt là năm 2020, giá bất động sản có hiện tượng tăng mạnh và nhanh, nhất là phân khúc căn hộ cao cấp. Lợi dụng tình hình thị trường thiếu nguồn cung, giá căn hộ tại TP. HCM bị đẩy tăng gần 100% thời điểm năm 2018. Nhưng hiện tại mức giá này có rất ít giao dịch, thanh khoản trên thị trường kém. Trước tình thế này, các nhà đầu tư ồ ạt tung hàng ra bán, chấp nhận giảm, lỗ sâu để thu hồi vốn, dẫn đến nguồn cung ở thị trường thứ cấp có lượng hàng khá dồi dào nhưng tiêu thụ chậm.

Thứ năm, về hiện tượng tăng giá mạnh, bên cạnh nguyên nhân bị đẩy giá thì thực tế, giá bất động sản tương lai cũng đang đối mặt với áp lực phải tăng. Bởi giá đất trên thị trường sau cơn sốt nhiều nơi vẫn còn ở mức cao nên đền bù giải phóng mặt bằng sẽ cao; Khung giá đất ở rất nhiều địa phương bị điều chỉnh tăng lên 15%; Vật liệu xây dựng và các yếu tố đầu tư xây dựng đều đã tăng khoảng 50% (nhóm chi phí này chiếm tỷ trọng trên 50% giá thành đầu vào bất động sản); Thủ tục phê duyệt dự án kéo rất dài, do vướng mắc quy định pháp luật dẫn đến tăng chi phí và chi phí cơ hội là rất cao.

CẢI THIỆN NGUỒN CUNG, THÚC ĐẨY GIAO DỊCH THÀNH CÔNG NHIỀU HƠN

Để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển ổn định, bền vững, theo ông Đính, Nhà nước cần đẩy nhanh hơn nữa quá trình sửa đổi quy định pháp luật để cải thiện nguồn cung cho thị trường bất động sản; Kiểm soát lạm phát, tăng giá mạnh các yếu tố đầu vào của bất động sản; Sớm kiểm soát được dịch bệnh và kích thích phát triển kinh tế ở các lĩnh vực kinh tế khác ngành bất động sản. Qua đó, điều chỉnh các dòng vốn F0 về đúng mục tiêu để hiệu quả hóa nguồn lực quốc gia.

Dự báo thị trường nhà ở từ giờ đến cuối năm, ông Đính cho hay, tổng giao dịch có thể đạt 70 – 80% so với năm 2020. Phân khúc đất nền sẽ vẫn là sản phẩm được săn tìm của các nhà đầu tư. Phân khúc căn hộ trung cấp tại Hà Nội và TP. HCM nếu có hàng ra thị trường sẽ hấp thụ mạnh, đạt tỷ lệ trên 75%. Trong khi đó, phân khúc cao cấp sẽ vẫn hấp thụ ở mức thấp...