Hạn chế tín dụng cùng lãi suất tăng có thể đảo ngược giá bất động sản thời gian tới?

SGI Capital vừa đưa ra những cập nhật và bình luận mới nhất về thị trường quốc tế và trong nước và hàm ý cho thị trường chứng khoán Việt Nam.

Theo đó, với diễn biến lạm phát thuận lợi và thị trường việc làm yếu, FED được kỳ vọng sẽ tiếp tục hạ lãi suất 3 lần trong 2026 và bắt đầu mua vào tài sản để duy trì quy mô bảng cân đối theo tỷ lệ với GDP nhằm hỗ trợ thanh khoản.

Đồng USD vì thế cũng chưa tăng dù thâm hụt thương mại của Mỹ giảm mạnh và tăng trưởng GDP đang rất tích cực. Áp lực tái cơ cấu nợ của Chính phủ Mỹ và lượng phát hành trái phiếu mới sẽ giữ mặt bằng US10y ở vùng 4,0% - 4,5%, neo giữ mức lãi suất thực toàn cầu. Xu hướng tăng trở lại gần đây của lãi suất trái phiếu dài hạn ở nhiều nước đang cho thấy môi trường thanh khoản toàn cầu đã chuyển dần từ nới lỏng sang phân hóa giữa các quốc gia theo thực trạng kinh tế.

Kinh tế Mỹ tiếp tục tăng trưởng mạnh nhờ đầu tư CAPEX bùng nổ trong khi chi tiêu tiêu dùng vẫn chậm do tỷ lệ savings giảm. Thị trường tiếp tục kỳ vọng A.I sẽ lan tỏa đà tăng năng suất từ đó thúc đẩy nền kinh tế. Doanh nghiệp và hộ tiêu dùng Mỹ đã giảm mạnh tỷ lệ đòn bẩy trong 5 năm qua nên đã có sức chống chịu tốt hơn với lãi suất cao vừa qua đồng thời có dư địa cho vay nợ mới khi mặt bằng lãi suất hạ.

Tuy vậy, việc làm mới liên tục giảm sâu trong năm 2025 cho thấy thực trạng kinh tế Mỹ đang có sự phân hóa sâu sắc với phần đông lao động có thu nhập thấp đang đối mặt với khó khăn về thu nhập và việc làm. Trong khi đó, top 10% người giàu sở hữu nhiều tài sản vẫn đang ngày càng giàu hơn và tiếp tục mạnh tay đầu tư và chi tiêu.

Hầu hết các tổ chức lớn đều dự báo S&P 500 sẽ có mức tăng chậm lại quanh 8% - 10% trong khi EPS tăng trưởng mạnh hơn từ 12% - 16% do mức định giá hiện đã cao và tỷ lệ phân bổ vốn vào kênh cổ phiếu cũng lên cao kỷ lục. Mức độ đầu tư CAPEX cho AI lên tới 78% dòng tiền của doanh nghiệp lớn có thể sẽ ảnh hưởng tới nguồn tiền mua cổ phiếu quỹ, vốn là lực đẩy quan trọng của thị trường chứng khoán hơn 10 năm qua. Sau ba năm tăng mạnh, 2026 hứa hẹn là một năm khó khăn hơn với nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán Mỹ.

Kinh tế Trung Quốc tiếp tục tăng trưởng bởi động lực chính từ công nghệ nhưng bị kéo lại bởi sự suy yếu kéo dài của thị trường bất động sản. So sánh với các nước có dân số già như Nhật Bản, mức độ giảm giá bất động sản có thể không còn quá lớn nhưng thời gian để hấp thụ hết lượng cung dư thừa và ổn định trở lại vẫn còn quãng đường dài nhiều năm.

Điều này cùng với tỷ lệ thất nghiệp cao của giới trẻ dẫn tới tiêu dùng Trung Quốc tăng trưởng chậm và tỷ lệ tiết kiệm để phòng thủ của hộ gia đình vẫn tiếp tục tăng. Hàng hóa dư thừa từ năng lực sản xuất quá lớn và nhu cầu trong nước yếu tiếp tục khiến Trung Quốc xuất khẩu giảm phát ra thế giới.

Đối với thị trường Việt Nam, Ngân hàng Nhà nước đã bất ngờ công bố room tín dụng toàn ngành 2026 ở mức 15%, thấp hơn đáng kể mức tăng trưởng tín dụng ước đạt 19% của 2025 và kỳ vọng 20% cho mục tiêu tăng trưởng GDP.

Ngân hàng Nhà nước đồng thời quy định tăng trưởng tín dụng từng quý không vượt 1/4 room cả năm. Trừ nhóm tái cơ cấu, nhiều ngân hàng có thể chỉ được tăng trưởng tín dụng 13% trong năm nay. Với tỷ lệ tín dụng/GDP vượt 146% và LDR thuần vượt 110% hiện nay, toàn hệ thống đã sử dụng gần như tối đa các hỗ trợ thanh khoản ngắn hạn từ Ngân hàng Nhà nước và Kho bạc phục vụ tăng trưởng tín dụng hai năm qua.

Ngành ngân hàng đã đạt tới trạng thái không còn dư địa tăng trưởng tín dụng với tốc độ cao mà không làm tăng mạnh lãi suất và ảnh hưởng tới an toàn hệ thống. Việc Ngân hàng Nhà nước giảm chỉ tiêu tín dụng lúc này là hoàn toàn hợp lý và cần thiết giúp giảm bớt căng thẳng thanh khoản ngắn hạn, hạ nhiệt cuộc đua lãi suất và kiểm soát rủi ro nợ xấu phát sinh như đã từng xảy ra ở giai đoạn 2010-2012.

Trong bối cảnh này, chính sách tài khóa và đầu tư công sẽ là điểm tựa lớn nhất cho kế hoạch tăng trưởng kinh tế với dư địa nợ công còn rất lớn. Tuy vậy, hiệu quả của các lựa chọn đầu tư công sẽ quyết định rất lớn tới tính bền vững của nguồn lực quý giá còn lại này. Lợi suất trái phiếu Chính phủ 10y, thể hiện đánh giá của thị trường với kỷ luật tài khóa và thanh khoản hệ thống, đã tăng liên tục một năm qua và có dấu hiệu tăng tốc gần đây.

Một thay đổi hệ trọng khác là tín dụng vào bất động sản không được vượt quá mức tăng tín dụng trung bình của ngân hàng. Với tốc độ tăng trưởng tín dụng hơn 30%/năm trong hai năm gần đây vào bất động sản, đây sẽ là một cú hãm phanh mạnh với một thị trường đã có nhiều biểu hiện quá nóng.

Bốn năm lãi suất rất thấp 2020-2021 và 2024-2025 đã kích thích nhu cầu đầu tư/đầu cơ cùng với ác tắc pháp lý kéo dài hạn chế nguồn cung mới đã tạo nên hai đợt thăng hoa của giá bất động sản ở hầu hết các phân khúc và thị trường.

Với số lượng dự án được cấp phép và lượng sản phẩm triển khai mở bán tăng kỷ lục từ 2026, hạn chế tín dụng cùng với đà tăng lãi suất gần đây có thể đảo ngược cán cân cung cầu cũng như xu hướng giá bất động sản thời gian tới.

Đối với triển vọng thị trường, SGI Capital cho rằng, thị trường chứng khoán đang cho thấy nhiều dấu hiệu của giai đoạn cuối chu kỳ tăng trưởng với dư nợ tăng cao, lãi suất tăng, thanh khoản các kênh tài sản bắt đầu giảm trước khi thể hiện vào xu hướng giảm giá.

Dù tháng một luôn là tháng tích cực nhất với thị trường chứng khoán, SGI Capital vẫn cho rằng chưa thấy điều kiện của một xu hướng tăng dài hạn và bền vững. Quỹ đầu tư tăng trưởng của SGI Capital vẫn nắm giữ tỷ trọng tiền mặt cao lên tới 73,1%. Trong khi đó, số còn lại phân bổ vào các cổ phiếu gồm SIP, TV2, MWG, FMC, PNJ, PLX, SAB, TLG.