Thị trường bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng Việt Nam đã tăng trưởng mạnh mẽ trong nhiều năm, trước khi liên tục biến động và rơi vào trạng thái ảm đạm kéo dài kể từ giữa năm 2022. Được xác định là một ngành kinh tế mũi nhọn, hấp lực từ ngành du lịch liệu có giúp phân khúc này sớm bật tăng?...

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) cho biết xuất hiện lần đầu tiên ở Việt Nam vào năm 2015, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng bắt đầu phát triển bùng nổ với mức tăng trưởng lên tới 50% mỗi năm, cho đến khi có sự giảm sút mạnh trong năm 2018, rồi liên tục biến động vào những năm sau đó, bởi cả nguyên nhân khách quan và chủ quan.

TỪNG PHÁT TRIỂN BÙNG NỔ

Giai đoạn 2015 - 2017, cùng với sự phát triển đa dạng về du lịch, hàng nghìn dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng được phát triển, tập trung ở khu vực Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc... Nhiều siêu dự án du lịch, nghỉ dưỡng hàng hiệu, mang nét đặc trưng riêng của vùng miền cũng được các “ông lớn” bất động sản phát triển, với sự tham gia của một số đơn vị nước ngoài có thương hiệu và uy tín toàn cầu. Đặc biệt là sản phẩm condotel, khi những dự án loại hình này ồ ạt mọc lên, đưa ra thị trường vào những năm 2016 - 2017 với mức hấp thụ rất tốt.

Tuy nhiên, đến năm 2018, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đổi chiều suy giảm do bất cập nội tại, làm nhà đầu tư e ngại như: tính pháp lý của condotel, năng lực vận hành, cam kết của chủ đầu tư, giá... Tiếp đó, năm 2020, tác động của dịch Covid-19 khiến thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng có dấu hiệu đóng băng và không có giao dịch cho tới hết năm 2021.

Đến đầu năm 2022, dòng tiền dễ với lãi suất thấp bơm vào thị trường, hướng vào hoạt động đầu cơ đã kéo theo nhu cầu bất động sản tăng cao ở tất cả phân khúc. Thời điểm này, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng mau chóng đón đầu làn sóng du lịch hậu Covid, đối với cả khách trong và ngoài nước. Ngay quý đầu năm 2022, nhiều ông lớn bất động sản dồn dập công bố, đề xuất đầu tư, tài trợ lập quy hoạch những dự án nghỉ dưỡng hàng trăm đến vài chục nghìn ha, thậm chí hàng tỷ USD.

Nhưng giữa tháng 5/2022, thị trường bất động sản bắt đầu ghi nhận dấu hiệu trầm lắng. Hàng loạt chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp cùng nhiều lý do khác làm điều kiện thị trường tài chính trở nên khó khăn hơn, kéo theo sau là nhiều rủi ro và lãi suất tăng. Dòng tiền dễ gần như không còn khi càng về cuối năm. Cùng với những vấn đề pháp lý chưa được giải quyết, nên hàng loạt dự án bất động sản phải tạm dừng triển khai, trong đó, phần lớn là dự án du lịch, nghỉ dưỡng cao cấp. Song song với tình trạng trên, không ít doanh nghiệp phải “trả giá” vì phát triển ồ ạt ở giai đoạn trước, nhiều dự án bị tạm dừng khiến lượng tồn kho tăng mạnh, trong khi nguồn cung mới sụt giảm nghiêm trọng.

Năm 2023, cả nước có khoảng 3.165 sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng mới, giảm hơn 80% so với năm 2022. Lượng giao dịch chưa phục hồi như kỳ vọng, toàn thị trường chỉ ghi nhận 726 giao dịch thành công trong năm 2023, vì các dự án vẫn đang gặp vướng mắc về pháp lý nên chưa thể ra hàng. Trong khi hàng tồn kho chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm cắt lỗ từ nhà đầu tư mua trước đó. Tại thị trường thứ cấp, sản phẩm biệt thự biển, shophouse nghỉ dưỡng cũng phải đối mặt với thực tế khó thanh khoản, dù giá đã giảm sâu.

Tới thời điểm hiện tại, khi các phân khúc khác đều có dấu hiệu phục hồi thì bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng chưa thoát khỏi trạng thái “ảm đạm”. Dù ngành du lịch đang tăng trưởng mạnh mẽ, gần tiến tới mức tương đương năm 2019 - năm chưa xảy ra dịch Covid-19. Cụ thể, 2 tháng đầu năm 2024, có hơn 3 triệu lượt khách quốc tế đến Việt Nam, tăng 68,7% so với cùng kỳ năm trước và bằng 98,5% so với năm 2019.

ĐỘNG LỰC TĂNG CUNG BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG 

Tuy nhiên, Vars tin rằng việc hoàn thiện khung pháp lý, công bố quy hoạch, đẩy nhanh tiến độ, triển khai dự án hạ tầng... Đặc biệt là hấp lực từ ngành du lịch, trên nền tảng tiếp tục phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn theo Quyết định 147/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về “Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030”, sẽ là động lực để doanh nghiệp phát triển dự án đẩy nhanh tiến độ, bơm thêm nguồn cung bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng mới vào thị trường, giúp thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sớm bắt kịp đà phục hồi chung của toàn thị trường bất động sản.

Đồng thời, Nghị định 10/2023/NĐ-CP tháo gỡ cho hoạt động cấp sổ hồng của loại hình condotel, officetel… thời gian tới có thể đạt độ ngấm nhất định, đem lại hy vọng cho chủ đầu tư và nhà đầu tư, từ đó hỗ trợ sự bứt phá trở lại.

Vars dự kiến nguồn cung bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng năm 2024 có cơ hội cải thiện khoảng 20% so năm 2023. Trong đó, loại hình căn hộ biển là điểm nhấn của phân khúc, do vừa đáp ứng nhu cầu về tính sở hữu, vừa có thể khai thác cho thuê, tạo dòng tiền.

“Thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tại Việt Nam vẫn có tiềm năng phát triển trong tương lai, với sự hỗ trợ từ nhu cầu du lịch tăng cao và sự quan tâm của nhà đầu tư. Nhưng để phát triển bền vững, chủ đầu tư phải chú trọng vào việc quy hoạch và phát triển dự án, nhằm bảo vệ và tôn trọng cảnh quan tự nhiên, đồng thời cung cấp một môi trường thuận lợi cho du lịch và nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó, cần nỗ lực để thích nghi với xu hướng mới, đem tới trải nghiệm mới, sản phẩm tiếp cận với nhu cầu thực tế của khách hàng. Mặt khác, đa dạng hóa sản phẩm nhằm đáp ứng nhu cầu của các loại khách hàng khác nhau, từ biệt thự biển sang trọng đến căn hộ nghỉ dưỡng tiện ích”, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Vars, nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels, lưu ý Việt Nam đang có quá trình phát triển du lịch ấn tượng trước đại dịch và sở hữu tiềm năng để trở thành điểm đến du lịch quốc tế. Tuy nhiên, Việt Nam cần có kế hoạch hành động để gia tăng khả năng cạnh tranh với các quốc gia trong khu vực. “Năm 2024, kỳ vọng là năm bứt tốc của khu vực Đông Nam Á, với động lực tăng trưởng đến từ sự khôi phục của thị trường khách Trung Quốc. Ngoài ra, thị trường Ấn Độ cũng được đánh giá là một tệp khách nhiều tiềm năng trong thời gian tới. Đây là cơ hội cho thị trường Việt Nam bởi chúng ta có nhiều tiềm năng để nắm bắt nguồn khách này; trên cơ sở đó, sẽ tạo điều kiện cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng phát triển”, ông Mauro chia sẻ.

Mặc dầu vậy, vị chuyên gia nhấn mạnh việc chú trọng yếu tố phát triển bền vững, sử dụng nguyên vật liệu thân thiện với môi trường tại các dự án, đang là xu hướng mà thị trường quan tâm. Khách hàng đang ưu tiên những trải nghiệm phù hợp với giá trị cá nhân. Vì thế, dự án nào truyền đạt được cam kết về phát triển bền vững, yếu tố sức khỏe sẽ nắm ưu thế cạnh tranh, lẫn khả năng gia tăng giá trị trong dài hạn.

Từ thực tế đó, ông Ishan Kala, Tổng giám đốc Kohler Việt Nam & Philippines, nhìn nhận việc chú trọng tích hợp nguyên tắc phát triển bền vững vào môi trường xây dựng ngày càng gia tăng, đòi hỏi nhà sản xuất càng phải hợp tác toàn diện hơn cùng chủ đầu tư, đơn vị điều hành và nhà thiết kế, kiến trúc sư trong ngành bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.