Nguồn vốn tắc nghẽn, tiếp cận tài chính khó khăn, chi phí đầu vào tăng cao trong khi trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua, bán nhà ở xã hội phức tạp, kéo dài, gây tốn kém cho doanh nghiệp, thì việc quy định chủ đầu tư hưởng tối đa 10% lợi nhuận lại càng khiến họ không mặn mà xây nhà xã hội…

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, đến nay cả nước hoàn thành 307 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô 157.100 căn với tổng diện tích hơn 7.950.000 m2; ngoài ra đang triển khai 418 dự án, quy mô 432.400 căn, tổng diện tích 22.565.000 m2. Số lượng này chưa đáp ứng được yêu cầu.

KHÔNG LÃI, THẬM CHÍ LỖ

Để tiếp tục đẩy mạnh việc phát triển nhà ở xã hội, Thủ tướng chỉ đạo các cơ quan liên quan triển khai đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030”. Nhưng thực tế, mục tiêu tối thiểu 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030 vẫn khá thách thức, bởi theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhu cầu nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp ước khoảng 70 triệu m2, song mới chỉ đáp ứng 10% do gặp nhiều vướng mắc. Mà một trong những vướng mắc đó là quy định lợi nhuận định mức của chủ đầu tư.

Về vấn đề này, TS.Lê Xuân Nghĩa nêu rõ, việc quy định chủ đầu tư hưởng tối đa 10% lợi nhuận khiến họ không  mặn mà xây dựng nhà ở xã hội. Trong khi một dự án nhà ở xã hội phải mất 3 – 5 năm mới hoàn tất thủ tục hành chính cho đến lúc nhận quyết định cấp giấy phép xây dựng, số lượng thủ tục, giấy tờ có khi gấp đôi so với dự án nhà ở thương mại… gây tốn kém rất nhiều đối với doanh nghiệp. Bên cạnh đó, các vấn đề liên quan đến tỷ lệ đất, quy hoạch đất, bố trí đất cho dự án nhà ở xã hội cũng chưa đáp ứng.

Dẫn chứng thêm, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực chia sẻ: “Nhiều doanh nghiệp than thở với tôi, giữa bối cảnh nguồn vốn tắc nghẽn, tiếp cận tài chính khó khăn, chi phí chuẩn bị dự án, nguyên vật liệu, nhân công, lạm phát tăng, thì mức lợi nhuận tối đa 10% qua tính toán sẽ không lãi, thậm chí lỗ nên doanh nghiệp xây nhà xã hội khó chấp nhận được hạn mức này”.

“Làm dự án nhà ở xã hội tới lúc thu được đồng tiền cuối cùng nếu theo chính sách hiện tại là quá lâu. Vì thế, thời gian vừa qua, có không ít chủ đầu tư khi biết chúng tôi làm chuyên sâu về nhà ở xã hội đã mong muốn được tư vấn, nhưng sau khi tư vấn xong thì họ sợ”, Tổng giám đốc công ty Ghome Nguyễn Hoàng Nam nêu thực tế.

Theo ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc điều hành Savills Việt Nam, thực tế ở Việt Nam, thật không dễ tìm ra mô hình đầu tư phù hợp, đảm bảo lợi ích hài hòa giữa các bên khi phát triển dự án nhà ở xã hội. Vẫn còn nhiều yếu tố cần xem xét kỹ lưỡng như: điều kiện mua nhà ở xã hội, cách thức phân phối, quy định chuyển nhượng nhà ở xã hội. Đặc biệt, chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội chưa thực sự hấp dẫn đại bộ phận chủ đầu tư trên thị trường nếu tính đến lợi nhuận tạo ra từ dòng sản phẩm này. Đứng trước bài toán kinh tế, khối tư nhân vẫn tập trung ở phân khúc cao hơn.

“Giả sử so sánh lợi nhuận 10%/năm khi đầu tư vào nhà ở xã hội mà đi kèm là những rủi ro trong quá trình phát triển dự án, với việc doanh nghiệp dễ dàng thu được 9,5%/năm từ gửi tiền ngân hàng, thì nhà xã hội chưa hẳn là kênh đầu tư thu hút doanh nghiệp”, ông Troy nhận xét.

SẼ CÓ QUY ĐỊNH MỚI 

Trên cơ sở đó, chuyên gia Cấn Văn Lực đặt vấn đề nên quy định mức lợi nhuận tối đa hay cấu trúc vốn? Nghĩa là trong đó, vốn nhà nước chiếm phần lớn thì không nhất thiết phải quy định quyền lợi tối đa 10% hoặc 15%, bởi lúc đó Nhà nước cầm trịnh. Câu hỏi này, cơ quan có thẩm quyền cần suy tính kỹ lưỡng.

Dẫn ý kiến từ một số doanh nghiệp, TS.Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội kiến nghị cần rút ngắn thủ tục và thời gian giải quyết đối với phân khúc nhà ở xã hội xuống còn 10-12 tháng. Ngoài ra, cần tăng giới hạn mức lợi nhuận hơn 10% như hiện nay, lãi suất vay dưới 6,5% /năm.

Còn ông Lê Xuân Nghĩa lại nhấn mạnh nên bỏ quy định về lợi nhuận tối đa đối với các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội. Thay vào đó, ban hành khung giá cho nhà ở xã hội phù hợp từng địa phương. Về lãi suất cho các chủ đầu tư vay thì áp dụng theo phương thức lãi suất thị trường (là lãi suất cho vay trung dài hạn bằng đồng Việt Nam bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước bao gồm Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank trên thị trường trong từng thời kỳ) trừ 2%.

Xoay quanh các ý kiến, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà ở và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng thông tin, theo quy định hiện hành, chủ đầu tư dự án có lợi nhuận 10% trên tổng chi phí đầu tư dự án. Tuy nhiên, các chủ đầu tư cho rằng với mức lợi nhuận này không khuyến khích được doanh nghiệp.

Chính vì vậy, tại dự thảo mới tới đây, Bộ Xây dựng dự kiến 10% này chỉ tính trên phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội. Đối với quỹ đất thương mại trong dự án, chủ đầu tư được tự kinh doanh và hưởng toàn bộ lợi nhuận này. Về tổng thể, lợi nhuận của chủ đầu tư dự án sẽ cao hơn 10%. Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà ở và thị trường bất động sản Hà Quang Hưng bày tỏ hy vọng, điều này sẽ đẩy mạnh thu hút các chủ đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới.