Tại tọa đàm: "Luật đất đai 2024: Nền tảng pháp lý cho giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam”, do Tạp chí Kinh tế Việt Nam/VnEconomy tổ chức chiều 31/1, các diễn giả, chuyên gia, đại diện các doanh nghiệp, hiệp hội đã cùng thảo luận chi tiết về vấn đề này.

LO NGẠI SINH RA 63 LUẬT HÓA TẠI ĐỊA PHƯƠNG

Luật sư Trương Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký kiêm Trưởng Ban Pháp chế, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhấn mạnh: Xét về mặt tổng thể, chúng ta thành công rất lớn khi thông qua được luật Đất đai. Thông qua luật là đã làm đúng định hướng biến đất đai trở thành một trong những định hướng quan trọng của nền kinh tế thị trường và nền kinh tế, với định hướng xã hội chủ nghĩa, giải phóng nguồn lực đất đai.

Xét về góc độ chính sách đổi mới, đất đai đang đóng góp nguồn lực rất lớn trong phát triển kinh tế xã hội. Tuy nhiên, chỉ có mâu thuẫn và xung đột lớn nhất trong luật đất đai là lợi ích tiêu dùng thể hiện qua nhóm của thị trường bất động sản hình thành nhà ở, và lợi ích của quỹ phát triển thông qua doanh nghiệp phát triển bất động sản với tư cách đại diện cho nhóm của phát triển kinh tế.

Cũng theo Luật sư Trương Anh Tuấn, có hai điều quan tâm, trước hết khi phân cấp phân quyền thì có sinh ra 63 luật hóa tại các địa phương hay không. Đấy là điều băn khoăn nhất, vì khi phân cấp phân quyền giao cho ở dưới, nhưng nếu để tùy ý thì địa phương sẽ dễ phát sinh thêm thủ tục, gây khó cho triển khai, trở ngại cho phát triển kinh tế.

Hai là phải bảo hộ, phát triển được doanh nghiệp Việt Nam chứ không phải củng cố cho các doanh nghiệp nước ngoài, vì doanh nghiệp đầu tư nước ngoài họ đầu tư rất lớn và rất mạnh, nếu ta không cẩn thận sẽ không phát triển và bảo hộ được doanh nghiệp tại địa phương.

Như thế không chuyển hóa được tiềm năng phát triển kinh tế thành nội lực của doanh nghiệp trong nước, cơ chế ta đang xây dựng của Luật Đất đai để ủng hộ cho sự phát triển của các doanh nghiệp nước ngoài , đó là điều không nên.

"Đó là hai điểu tôi băn khoăn nhất chúng ta cần cân nhắc trong thể chế hóa các văn bản hướng dẫn thi hành, tránh địa phương hóa, tránh việc xây dựng 63 điều luật, bảo hộ được các doanh nghiệp trong nước khi phát triển trong định hướng chung của Đảng, Nhà nước, phát triển khinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa", vị này nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài nguyên và Môi trường, đồng quan điểm khi cho rằng đến nay luật đã tiếp thu các ý kiến đóng góp của người dân và doanh nghiệp, đảm bảo hài hòa lợi ích người dân và doanh nghiệp. Việc sắp tới tổ chức thực hiện như thế nào có ý nghĩa quyết định.

Đối với ý kiến của các diễn giả đặt vấn đề liệu 63 tỉnh có 63 cách tổ chức thực hiện hay không? Ông Thọ tin rằng với các quy định về thu hồi, bồi thường, quy hoạch kế hoạch giao đất cho thuê đất đã rất rõ ràng. Do đó việc thực hiện ở 63 tỉnh sẽ đồng nhất. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thể yên tâm trong quá trình xây dựng luật có cách tiếp cận từ sớm từ xa. Đã có dự thảo nghị định và sẽ hoàn thiện dự thảo trong năm để tổ chức thực hiện. Tóm lại, sẽ không có vấn đề gì lớn.

ĐỊA PHƯƠNG PHẢI CÂN BẰNG LỢI ÍCH THÌ GIÁ ĐẤT SẼ TIỆM CẬN GIÁ THỊ TRƯỜNG

Vấn đề lớn nhất theo ông Thọ vẫn là liên quan đến giá đất, lo không định được giá đất theo giá thị trường. Chúng ta có dám đẩy giá đất lên theo giá đất thị trường hay không? Bởi nếu đẩy lên bằng giá đất thị trường sẽ ảnh hưởng tới người dân.

Do đó, khi tổ chức triển khai thực hiện quy định này, khi xây dựng luật đã lưu ý việc huy động nguồn nguồn lực đất đai không phải là việc thu được bao nhiêu tiền mà mục tiêu là đưa đất vào sử dụng, tránh bị bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng. Yêu cầu hiệu quả kinh tế mang lại từ việc sử dụng đất quan trọng hơn việc thu được nhiều tiền từ tiền sử dụng đất.

"Điều tôi lo ngại nhất là khi xây dựng bảng giá đất ở các tỉnh sẽ tiếp cận như thế nào? Nếu đẩy giá lên phù hợp với thị trường thì ngay trong quá trình xây dựng luật đã đề xuất. Trước đây các địa phương xây dựng hệ số K để tính tiền thu đất, tính lên thì nay phải xác định tiếp cận ngược lại, phải xác định bằng 20-30-40% hoặc thấp hơn nữa.

Với giá đất chúng ta đang tăng trong khi diện tích 3/4 là núi thì phần diện tích đất ở, đất công nghiệp và nông nghiệp rất ít so với các nước (trong khi dân số nước ta đứng 14 trên thế giới). Vì vậy nếu giá đất tiếp tục tăng lên, nghĩa vụ tài chính người dân tiếp tục tăng thì sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động sản xuất kinh doanh. Đây là yếu tố tôi nghĩ khi tổ chức triển khai thực hiện cần phải suy nghĩ, ở 63 tỉnh sẽ có 63 cách tiếp cận", vị này quan ngại.

Về vấn đề này, ông Lê Văn Bình, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho hay khi soạn thảo Luật Đất đai các đơn vị soạn thảo đã tính cái gì giao cho địa phương. Luật cũng đã có 18 nội dung giao cho địa phương hướng dẫn để đảm bảo tính đặc thù, phù hợp điều kiện phong tục, cũng như quỹ đất của địa phương đó.

Ví dụ giao ban hanh chính sách hỗ trợ đất đai cho đồng bào dân tộc thiểu số. Bên cạnh đó giao cho địa phương ban hành mức hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất như đào tạo nghề, tìm kiếm việc làm, suất tái định cư tối thiểu…mỗi địa phương có đơn giá khác nhau để bồi thường phù hợp.

Địa phương còn được quy định các loại giấy tờ về quyền sử dụng trước 15/10 năm 1993... Quy định về hạn mức giao đất ở, hạn mức giao cho cơ sở tôn giáo… phù hợp với đặc thù.

Ông Bình cho rằng không phải mỗi địa phương có chính sách khác nhau mà luật xác định cơ chế chung và giao cho địa phương ban hành cụ thể. Ví dụ bảng giá đất, toàn bộ quy trình điều tra xây dựng bảng giá đất phải quy định thống nhất trong Nghị định. Nhưng giá ở mỗi địa phương khác nhau phụ thuộc vào vị trí, diện tích, hạ tầng xã hội kỹ thuật nên từng thửa đất có giá khác nhau.

Các địa phương nếu ban hành đúng theo hướng dẫn của Trung ương, Nghị định quy định sẽ ra một bảng giá khách quan. Tuy nhiên có ý kiến lo ngại có địa phương khuyến khích đầu tư thu hút đầu tư nếu đưa bảng giá lên cao thì hạn chế thu hút. Nhưng những địa phương đã chuyển sang chọn lọc đầu tư có chất lượng thì phải chú trọng vấn đề đủ điều kiện, năng lực… thì giá đất theo thị trường sẽ dễ.

"Việc ban hành giá đất theo bảng giá không chỉ ảnh hưởng đến thu hút đầu tư mà còn quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Do đó, các địa phương phải hài hòa giữa người sử dụng đất, giữa việc thu thuế, phí đất đai với chính sách thu hút đầu tư thì bảng giá đất sẽ tiệm cận giá đất thị trường. Đây là điều luật mong muốn chứ không phải 63 địa phương có 63 chính sách khách nhau", Phó Vụ Trưởng Vụ Đất đai nói.