Ngân hàng không được phát mại bất động sản vì sơ suất trong đăng ký giao dịch bảo đảm

Ủy ban thẩm phán TAND Cấp cao tại Hà Nội vừa ban hành quyết định giám đốc thẩm về việc tranh chấp hợp đồng tín dụng.

NGÂN HÀNG ĐÒI PHÁT MẠI TÀI SẢN

Theo hồ sơ vụ án, năm 2011, bà N. 2 ký hợp đồng với ngân hàng vay vốn 3 tỷ đồng để kinh doanh đồ nội thất phong thủy. Đảm bảo cho khoản vay trên là quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất diện tích 54,4m2 ở Hà Nội. Hợp đồng thế chấp có công chứng. Ngân hàng giải ngân 3 tỷ đồng. Đến ngày 30/9/2020, bà N. mới thanh toán gần 380 triệu đồng.

Do khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ nên ngân hàng khởi kiện ra tòa án, yêu cầu bà N. phải thanh toán nợ gốc hơn 2,8 tỷ đồng; nợ lãi hơn 3 tỷ đồng. Trường hợp khách hàng không trả được nợ, ngân hàng yêu cầu được phát mại tài sản nhà đất trên.

Quá trình tố tụng, bà N. cho rằng, hợp đồng thế chấp năm 2011 chỉ đảm bảo cho khoản vay 1 tỷ đồng.

Khi xem xét, Ủy ban thẩm phán nhận thấy, ngày 17/2/2011, tại phòng công chứng số 7, các bên đã ký hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản với đất của bên thứ ba. Tuy nhiên, tài sản bảo đảm này chưa được đăng ký giao dịch bảo đảm.

Ngân hàng cho rằng, ngày 30/9/2008, ngân hàng có ký hợp đồng thế chấp tài sản trên với bên thứ ba để bảo đảm cho khoản vay của bà N. trước năm 2011. Khoản vay này đã tất toán song ngân hàng chưa giải chấp tài sản.

Cũng theo ngân hàng, đơn đăng ký giao dịch bảo đảm không ghi cụ thể bảo đảm cho hợp đồng thế chấp nào nên đăng ký giao dịch bảo đảm của hợp đồng thế chấp năm 2008 vẫn có giá trị bảo đảm cho hợp đồng năm 2011.

Tuy nhiên, quan điểm này của ngân hàng không được thẩm phán ghi nhận.

HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP VÔ HIỆU DO KHÔNG ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM

Theo Ủy ban thẩm phán, điều 2 hợp đồng thế chấp năm 2008 thể hiện, bên B. tự nguyện đem tài sản là nhà đất để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của bên C. với bên A. với mức dư nợ cao nhất 500 triệu đồng.

Hợp đồng thế chấp năm 2008 không bảo đảm cho khoản vay theo hợp đồng hạn mức tín dụng mà là để bảo đảm cho các hợp đồng tín dụng cụ thể.

Hợp đồng này cũng quy định về nghĩa vụ của ngân hàng phải “trả lại tài sản, giấy tờ về tài sản cho bên B khi bên C hoàn thành nghĩa vụ được bảo đảm hoặc bên B/bên C thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác”. Khi bên C, hoàn thành nghĩa vụ trả nợ thì hợp đồng này hết hiệu lực.

Quá trình giải quyết vụ án, ngân hàng thừa nhận hợp đồng tín dụng năm 2008 đã được tất toán trước ngày 17/2/2011. Ngân hàng đã trả lại sổ đỏ nhưng chưa xóa đăng ký giao dịch với tài sản trên.

Với lý do trên, Ủy ban thẩm phán xác nhận hợp đồng thế chấp năm 2008 đã hết hiệu lực. Đặc biệt, theo tòa án, hợp đồng tín dụng năm 2011 quy định hình thức bảo đảm tiền vay là “có bảo đảm bằng tài sản” nhưng không thể hiện tài sản bảo đảm là gì và ai đứng ra bảo đảm.

Khoản 2 Điều 13 Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 quy định: “Trong trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì khi yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm tiếp theo, người yêu cầu đăng ký không phải xóa đăng ký đối với giao dịch bảo đảm đã đăng ký trước đó”.

Nghị định 83 chỉ quy định về việc không phải xóa thế chấp khi hợp đồng thế chấp được bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ. Trong khi đó, Hợp đồng thế chấp năm 2008 là hợp đồng thế chấp độc lập. Hợp đồng này đã hết hiệu lực khi các nghĩa vụ được bảo đảm đã tất toán. Năm 2011, các bên thỏa thuận ký hợp đồng thế chấp để bảo đảm cho các khoản vay theo hợp đồng tín dụng nhưng hợp đồng thế chấp năm 2011 không được đăng ký giao dịch bảo đảm.

Theo quy định tại Điều 343 Bộ luật Dân sự 2005, trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký.

Tại điểm c khoản 1 Điều 10 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (có hiệu lực tại thời điểm các bên ký Hợp đồng thế chấp năm 2011) quy định “việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp”.

Theo Điều 6, Điều 7 Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm thì việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm cơ quan đăng ký nhận hồ sơ hợp lệ. Hợp đồng thế chấp năm 2011 không được đăng ký giao dịch bảo đảm nên chưa phát sinh hiệu lực.

Với lý do trên, Ủy ban thẩm phán TAND tối cao chấp nhận quyết định kháng nghị giám đốc thẩm của Chánh án TAND Cấp cao tại Hà Nội, giữ nguyên bản án sơ thẩm năm 2020. Theo đó, ngân hàng không được phát mại bất động sản trên.