Những nét mới đáng chú ý trong Nghị định 84 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Ngày 28/5, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chính thức giới thiệu Nghị định 84 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết các khiếu nại đất đai.

Theo đó, từ 1/1/2008, người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận mới được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trừ trường hợp những người đã nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật mà chưa được cấp và những người có 1 trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất tại khoản 1,2,5 điều 50 Luật đất đai.

Chủ dự án mục đích công cộng không phải trả tiền sử dụng đất, thuê đất

Đất sử dụng ổn định liên tục cho một mục đích nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vàp mục đích đó đến thời điểm được cấp Giấy chứng nhận hoặc thời điểm có quyết định thu hồi đất của Nhà nước đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận. Như vậy, trước năm 1993 sử dụng cho mục đích đất ở nhưng sau đó có chuyển cho bao nhiêu đối tượng, thay đổi bao nhiêu chủ thì đất đó vẫn được coi là đất ở.

Về thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính khi nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận, chuyển mục đích, Nghị định đã xác định rõ theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất. Nếu thời điểm bàn giao đất không đúng với thời điểm trong quyết định thì nghĩa vụ tài chính sẽ được xác định theo chính sách và giá đất ở thời điểm bàn giao thực tế. Điều này đã tháo gỡ phần nào những khó khăn trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với đất đai mà từ trước tới nay vẫn gặp phải.

Đặc biệt, trong quy định ghi nợ tiền sử dụng đất, nếu Nghị định 17 của Chính phủ quy định, những trường hợp được giao đất tái định cư, khi cấp Giấy chứng nhận mà người xin cấp giấy không có khẳ năng nộp thì ghi nợ theo phương thức quy thành tiền theo giá đất thời điểm cấp giấy nếu có đơn đề nghị. Và khi thanh toán nợ, người sử dụng sẽ phải trả theo giá đất tại thời điểm trả nợ cho dù giá đất lên hay xuống.

Đối với đất sản xuất nông nghiệp, nếu Luật đất đai năm 2003 cấp một Giấy chứng nhận cho nhiều thửa đất thì nay, với những trường hợp đã thực hiện xong dồn điền đổi thửa sẽ được cấp Giấy chứng nhận mới cho từng thửa đất. Lý giải điều này, Bộ trưởng Mai ái Trực cho rằng, việc giao đất cho người nông dân theo Luật đất đai năm 1993 vẫn còn manh mún, nhiều miếng đất khác nhau. Vì vậy, khi cần thế chấp, các hộ gia đình phải mang giấy này đến ngân hàng, hay việc cho, chia tách sẽ gặp khó khăn.

Cùng với đó, việc cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền, chưa trao giấy, quá 30 ngày thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, cơ quan cấp Giấy chứng nhận sẽ xử lý. Với những người chết trước khi trao giấy sẽ được huỷ Giấy chứng nhận và thông báo cho người thừa kế bổ sung hồ sơ. Những người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở Việt Nam gắn liền với quyền sử dụng đất mà chưa có giấy ở thì có thể làm giấy uỷ quyền.

Thay đổi sử dụng đất trong liên doanh với nước ngoài

Trong trường hợp tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài chuyển thành tổ chức kinh tế có 100% vốn nước ngoài thì diện tích đất đã góp vốn vào liên doanh phải chuyển sang hình thức nhà nước cho thuê đất và được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc sẽ trả tiền theo năm.

Đối với các tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu tư trong và ngoài nước, tổ chức có 100% vốn nước ngoài sẽ được chuyển nhượng dự án có sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trong nước khi đó là các dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất; các dự án thuộc khu kinh tế, khu công nghệ cao... Khi đó, các nhà đầu tư trong nước ban đầu (thường là doanh nghiệp tư nhân) làm cơ sở hạ tầng sau đó chuyển nhượng cho các nhà đầu tư khác. Trong trường hợp dự án chuyển nhượng mà bên chuyển nhượng là tổ chức kinh tế trong nước đã trả tiền mà số tiền sử dụng đất không liên quan đến ngân sách nhà nước thì giá trị quyền sử dụng đất được tính chung trong tổng giá trị hợp đồng của dự án...

Trường hợp đất của dự án đã nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất sử dụng có thời hạn thì thời hạn thuê đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sẽ là thời hạn còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển nhượng. Nhưng, trường hợp đất có nguồn gốc sử dụng ổn định lâu dài thì thời hạn thuê đất sẽ là 70 năm kể từ khi hợp đồng chuyển nhượng dự án được ký kết. Nếu có nhu sẽ được gia hạn sử dụng nhiều lần, mỗi lần cũng sẽ không quá 70 năm và các tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài sẽ không phải nộp tiền thuê đất cho thời gian được gia hạn.

Điều kiện như nhau thì bồi thường như nhau

Nhà nước sẽ thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế quan trọng, khu dân cư, phát triển kinh tế trong khu đô thị, khu dân cư nông thôn trong đó có các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư và do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư. Đây là các dự án đầu tư thuộc nhóm A hiện nay. Đồng thời Nhà nước sẽ thu hồi đất để thực hiện các dự án khu dân cư, trung tâm thương mại, khách sạn cao cấp (từ 3 sao trở lên). Trong trường hợp đất thuộc diện thu hồi để đầu tư các dự án có mục đích sản xuất kinh doanh hoặc xây dựng kinh doanh nhà ở mà người đang sử dụng hoặc nhiều người sử dụng liền kề nhau có thể được quyền tự đầu tư hoặc lựa chọn góp vốn đầu tư.

Việc bồi thường, hỗ trợ đất khi bị thu hồi đối với đất trước ngày 15/10/1993 mà không có giấy tờ quyền sử dụng đất thì nếu phí cấp Giấy chứng nhận thế nào thì sẽ bồi thường thế đó. Điều đó có nghĩa, điều kiện như nhau thì sẽ được hưởng bồi thường như nhau. Đối với đất giao không đúng thẩm quyền trước ngày 1/7/2004 nhưng đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và đất có diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy quyền sử dụng đất sẽ được quy định bồi thường cụ thể trừ trường hợp lấn chiếm mà có.