Nghiên cứu thêm phương án cho doanh nghiệp nhận chuyển nhượng bất động sản

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, niềm tin của nhà đầu tư và người mua nhà - “chốt chặn cuối cùng” để thị trường bất động sản trở về “trạng thái bình thường” đã được củng cố. Bên cạnh đó, động lực phục hồi và phát triển thị trường bất động sản vẫn tiếp tục đến từ quá trình phát triển kinh tế cùng với sự gia tăng dân số đô thị, nhu cầu sở hữu nhà của những hộ gia đình trẻ, nhất là phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thực.

Ngoài ra, hàng loạt dự án đầu tư hạ tầng giao thông trọng điểm được thúc đẩy triển khai, hoàn thiện, giúp việc kết nối ngày càng thuận lợi, cũng góp phần gia tăng giá trị cho bất động sản và tạo ra nhu cầu bất động sản.

CĂN HỘ VẪN GIỮ VAI TRÒ CHỦ ĐẠO

Tuy nhiên, sự phục hồi của thị trường bất động sản vẫn tồn tại nhiều điểm bất cập, khi có sự khác biệt rõ nét giữa các phân khúc, loại hình sản phẩm, khu vực và cả doanh nghiệp cung ứng.

Cụ thể, xét theo loại hình sản phẩm, mặc dù ghi nhận nhiều hơn những sản phẩm thấp tầng mở bán, nhưng căn hộ chung cư vẫn giữ vai trò chủ đạo, chiếm tỷ trọng 70% trong tổng nguồn cung nhà ở mới năm 2024. 

Hơn nữa, nguồn cung vẫn thiếu các sản phẩm phù hợp. Căn hộ chung cư thương mại giá bình dân chính thức “vắng bóng”. Nguồn cung căn hộ giá bình dân chỉ được đóng góp từ dự án dự án nhà ở xã hội, song mới đạt 13,5% kế hoạch giai đoạn 2021 - 2025. Bởi quá trình triển khai thực hiện chính sách về nhà ở xã hội còn bộc lộ một số tồn tại, hạn chế do cả nguyên nhân khách quan và chủ quan. 

Nguồn cung căn hộ chung cư mới năm 2024 chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang (có giá từ 50 triệu/m2 trở lên), chiếm 65%. Trong cơ cấu nguồn cung căn hộ chung cư chào bán mới, tỷ trọng căn hộ chung cư mới thuộc phân khúc cao cấp của quý 4/2024 đạt mức 47%, tăng 16 điểm phần trăm so với cùng kỳ; tỷ trọng phân khúc căn hộ chung cư hạng sang, siêu sang đạt mức gần 27%, tăng 23 điểm phần trăm so với quý 4/2023. Tính chung năm 2024, toàn thị trường ghi nhận tới gần 10.000 sản phẩm căn hộ chung cư có giá từ 80 triệu/m2 trở lên, tăng  hơn 3 lần so với cùng kỳ năm 2023. 

Xét theo khu vực, năm 2024, 60% nguồn cung nhà ở mới được đóng góp bởi dự án thuộc khu vực miền Bắc. Còn khu vực miền Nam và miền Trung chỉ chiếm tỷ trọng lần lượt là 29% và 11%. Nguồn cung chủ yếu đến từ những dự án đại đô thị ở khu vực vùng ven và các tỉnh, thành lân cận Hà Nội, TP.HCM. Số lượng nguồn cung mở bán mới tại khu vực miền Nam tăng lên đáng kể trong quý cuối năm 2024 với hàng loạt dự án quy mô mở bán, nhưng vẫn không “theo kịp” tốc độ tăng trưởng nguồn cung từ các tỉnh, thành miền Bắc.

Xét theo doanh nghiệp cung ứng, 62% nguồn cung nhà ở mới được đóng góp bởi những chủ đầu tư lớn và tổ chức đầu tư nước ngoài. Bởi luật mới đem tới nhiều cơ hội, lợi thế cho doanh nghiệp lớn hơn, khi theo quy định của Luật Đất đai, việc thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại chỉ áp dụng với dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng. “Trong bối cảnh chi phí đất tăng cao, điều này khiến nhiều dự án quy mô vừa và nhỏ không được triển khai, đặc biệt là những dự án nhắm đến phân khúc nhà ở vừa túi tiền ở các thành phố lớn do doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ không đủ năng lực tài chính triển khai dự án quy mô lớn”, Vars phân tích.

 TIẾP TỤC RÀ SOÁT CÁC DỰ ÁN VƯỚNG MẮC 

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Vars, cho rằng để thị trường phát triển ổn định, bền vững, Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ giúp thúc đẩy nguồn cung mới vào thị trường, nhất là sản phẩm nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội.

Thứ nhất, cần tiếp tục rà soát các dự án bất động sản gặp vướng mắc và phân loại theo nhóm nguyên nhân, cơ quan chịu trách nhiệm xử lý. Đồng thời, kiên quyết thu hồi và xử lý các dự án tồn đọng.

Thứ hai, xây dựng quy định về trình tự, thủ tục định giá chi tiết, cụ thể với từng tình huống nhất định, sao cho địa phương và công ty thẩm định dễ dàng thực hiện, rút ngắn thời gian xác định giá đất, làm căn cứ tính tiền sử dụng đất đối với dự án bất động sản đang triển khai, giúp dự án dang dở “hồi sinh”, đưa nguồn cung mới vào thị trường.

Thứ ba, khẩn trương phê duyệt chủ trương đầu tư dự án bất động sản vừa và nhỏ. Xem xét, nghiên cứu phương án hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho dự án thuộc phân khúc bình dân để tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp.

Thứ tư, nghiên cứu phương án cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng dự án bất động sản có trách nhiệm hoàn thiện nghĩa vụ tài chính trước đó của bên chuyển nhượng, để thúc đẩy dự án triển khai, đưa nguồn cung vào thị trường. Bởi theo quy định hiện hành, chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng dự án khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án đối với Nhà nước. Trong khi hầu hết doanh nghiệp lại không đủ năng lực tài chính để hoàn thiện nghĩa vụ tài chính nên mới buộc phải chuyển nhượng dự án. Rất nhiều nhà đầu tư, nhất là chủ đầu tư nước ngoài có đủ năng lực và mong muốn “hồi sinh” các dự án bất động sản dang dở, có nhu cầu phát triển các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền quy mô lớn, thì gặp khó khăn do vướng mắc pháp lý và tiếp cận quỹ đất.

Đặc biệt, với phân khúc nhà ở xã hội, song song với hoạt động thúc đẩy thực thi quy định pháp luật mới về nhà ở xã hội, tư duy về nhà ở xã hội cũng cần thay đổi tích cực hơn. Theo đó, cơ quan quản lý Nhà nước phải quyết liệt trong công tác lập quy hoạch; yêu cầu địa phương khẩn trương rà soát, bổ sung quy hoạch đô thị, quy hoạch khu công nghiệp, bảo đảm dành đủ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, đồng thời, khẩn trương phê duyệt chủ trương đầu tư cho dự án nhà ở xã hội. Các khu vực đã phê duyệt chủ trương đầu tư thì nhanh chóng lựa chọn chủ đầu tư xây dựng. Bên cạnh đó, tăng cường đầu tư công, sử dụng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước hỗ trợ đầu tư hạ tầng xung quanh khu vực dự kiến phát triển dự án nhà ở xã hội và phát triển quỹ đất sạch cho loại hình này. 

Đối với doanh nghiệp, ngoài chủ động phối hợp cùng cơ quan quản lý Nhà nước nhằm tháo gỡ vướng mắc cho dự án, cần “bám” vào luật mới để xây dựng hướng đi phát triển đúng đắn. Chủ đầu tư vừa và nhỏ có thể nghiên cứu phát triển dự án “vừa sức” ở thị trường vùng ven, thị trường mới, nơi quỹ đất còn lớn và giá chưa quá cao.