Nhà ở phía Nam: Chào giá cao chót vót

Giá nhà ở tại TP. HCM đã tăng gấp 03 lần trên thị trường sơ cấp và gấp 02 lần trên thị trường thứ cấp trong vòng 05 năm qua, theo Savills Việt Nam.

GIÁ CĂN HỘ SIÊU SANG TRỞ LẠI

Thị trường bất động sản trong quý 2/2024 ghi nhận sự cải thiện đáng kể về nguồn cung sơ cấp và sức tiêu thụ trong các phân khúc chủ đạo. Phần lớn giao dịch tập trung ở những dự án hoàn thiện hạ tầng, pháp lý…

Theo Báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận quý 2/2024 của Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group), phân khúc căn hộ ghi nhận 126 dự án sơ cấp triển khai bán hàng, cung cấp toàn thị trường 14.538 căn, tăng 12% so với quý trước và tăng 8% so với cùng kỳ năm 2023.

TP.HCM dẫn đầu, chiếm 56% tổng nguồn cung sơ cấp trong quý này, tỉnh Bình Dương chiếm gần 39%. Nguồn cung mới đưa ra thị trường phần lớn đến từ các dự án căn hộ hạng A, hạng sang thuộc khu Đông của TP.HCM.

Giá chào bán căn hộ tại 01 dự án chung cư ở TP.HCM lên tới 493 triệu đồng/m2. Trong khi tại Bình Dương cao nhất 59 triệu đồng/m2, Bà Rịa-Vũng Tàu 51 triệu đồng/m2, Đồng Nai 41 triệu đồng/m2 và Long An 24 triệu đồng/m2.

Thanh khoản ghi nhận một số “điểm sáng” nhất định khi lượng tiêu thụ sơ cấp toàn thị trường tăng mạnh 88% so với quý trước và tăng 82% so với cùng kỳ năm 2023, đạt 3.349 căn. Các giao dịch tập trung ở những dự án tầm trung có mức giá từ 40 - 55 triệu đồng/m2 tại TP.HCM hay từ 30 - 35 triệu đồng/m2 tại Bình Dương.

Ghi nhận của Savills cũng cho thấy, giá bán căn hộ sơ cấp tại TP.HCM trung bình đã lên mức 73 triệu đồng/m2 thông thủy trong 6 tháng đầu năm 2024.

Thị trường vẫn ghi nhận nguồn cung căn hộ mới tập trung ở phân khúc hạng B khi chiếm 71% thị phần nguồn cung mới, đạt 5.635 căn trong quý 2/2024, tăng 87% theo quý và tăng 215% theo năm.

Lũy kế 6 tháng đầu năm 2024, tại TP.HCM nguồn cung sơ cấp ở mức 6.751 căn, hạng B chiếm 57% thị phần, tiếp theo là hạng C (39% thị phần) và hạng A (4% thị phần).

Lượng giao dịch trong quý 2/2024 đã tăng gấp đôi so với quý trước, và tăng 606% theo năm, đạt 2.302 căn. Lượng giao dịch quý 2 đóng góp gần 70% tổng lượng bán trong 6 tháng đầu năm 2024.

Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ theo quý đạt 41% trong tổng nguồn cung đưa ra thị trường. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ tốt 72%, tỷ lệ hấp thụ hàng tồn kho ở mức 33%.

Cạn kiệt căn hộ nhà ở bình dân – là tình trạng Savills tiếp tục ghi nhận trong quý 2/2024.

“Theo mô hình của chúng tôi, căn hộ dưới 3 tỷ đồng được xem là bình dân ở TP.HCM. Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ dưới 3 tỷ đồng này đang ngày càng hạn chế tại TP.HCM, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp 6 tháng đầu năm 2024, chủ yếu nằm cách trung tâm thành phố trên 10 km. Khả năng chi trả sẽ là thách thức lớn khi chưa đến 5% nguồn cung tương lai trong 3 năm tới rơi vào phân khúc này”, ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam, chia sẻ.

Ông Troy cho rằng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng trong bối cảnh nguồn cung hạn chế có thể dẫn đến sự dịch chuyển nguồn cầu ra các khu vực lân cận. Với cơ sở hạ tầng ngày càng mở rộng, các tỉnh vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai sẽ cải thiện nguồn cung căn hộ bình dân với gần 24.000 căn trong 3 năm tới. Người mua TP.HCM chiếm tới 80% giao dịch tại các dự án căn hộ mới ở Bình Dương trong 6 tháng đầu năm 2024.

NHÀ PHỐ, BIỆT THỰ ĐẮT TIỀN

Đối với phân khúc nhà phố, biệt thự, theo DKRA Group, trong quý 2/2024 nguồn cung sơ cấp đạt 4.878 căn từ 86 dự án, tăng 12% so với quý trước, gấp 4,3 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung mới phân bổ chủ yếu ở 03 khu vực TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, chiếm khoảng 91% tổng cung sơ cấp của thị trường.

Lượng tiêu thụ nhà phố, biệt thự trong quý đạt 587 căn, tăng 4,5 lần so với quý trước.

DKRA Group ghi nhận giá bán biệt thự trong quý 2/2024 tại TP.HCM lên đến 750 tỷ đồng/căn, trong khi ở Đồng Nai giá biệt thự cũng lên đến 228,5 tỷ đồng/căn.

Còn theo Savills, các sản phẩm nhà phố, biệt thự đắt tiền có giá trên 30 tỷ đồng/căn chiếm đa số với hơn 77% nguồn cung sơ cấp tại TP.HCM. Nguồn cung sơ cấp giảm 12% theo quý và 33% theo năm xuống còn 668 căn. Lượng giao dịch đạt 72 căn, giảm 36% theo quý và theo năm.

“Hàng sơ cấp giá cao, sự cạnh tranh từ thị trường thứ cấp và các sản phẩm giá cả phải chăng ở các tỉnh lân cận đã gây khó khăn cho nhà phố, biệt thự TP.HCM. Những sản phẩm trên 30 tỷ đồng/căn chật vật với chỉ 6% được hấp thụ. Nhà liền kề có tỷ lệ hấp thụ cao nhất ở mức 31%, nhờ nhu cầu ở thực và giá cả cạnh tranh”, ông Troy lưu ý.

TP.HCM CHỈ CÒN SẢN PHẨM CAO CẤP?

Theo ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc đầu tư DKRA Group, ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới và lượng tiêu thụ dự báo sẽ tiếp tục có sự hồi phục nhất định. Phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục giữ vị thế chủ đạo tại TP.HCM, trong khi phân khúc hạng B và C dẫn dắt nguồn cung mới tại thị trường các tỉnh giáp ranh. Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản dự kiến có hiệu lực sớm trong quý 3/2024, đồng thời, lãi suất cho vay tiếp tục duy trì ở mức thấp… kỳ vọng sẽ là những yếu tố ảnh hưởng tích cực lên sức cầu thị trường.

Nguồn cung mới phân khúc nhà phố/biệt thự dự báo tiếp tục đà tăng trưởng tích cực của quý trước, dao động khoảng 950 – 1.050 căn, phân bổ chủ yếu tại: TP.HCM, Long An, Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì xu hướng ổn định so với quý trước, bên cạnh đó, để kích cầu thị trường, các chủ đầu tư cũng linh hoạt điều chỉnh phương thức thanh toán, chính sách bán hàng… phù hợp với tình hình thực tế.

Còn ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam, cho rằng trong nửa năm còn lại của 2024, TP.HCM dự kiến sẽ có hơn 6.200 căn hộ từ 19 đợt mở bán tiếp theo. Đến năm 2026 sẽ có khoảng 35.600 căn được tung ra thị trường.

Đối với nhà thấp tầng, dự kiến sẽ có 883 căn nhà được tung ra thị trường, chủ yếu từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Những sản phẩm có giá trên 20 tỷ đồng/căn sẽ chiếm đến 80% nguồn cung tương lai.

Đến năm 2026, nhà phố, biệt thự sẽ tăng thêm 4.663 căn, chủ yếu tập trung ở các khu vực quận 2 (cũ), huyện Bình Chánh và huyện Nhà Bè. TP.HCM sẽ không còn các sản phẩm thấp tầng có giá dưới 5 tỷ đồng/căn, chỉ có 10% nguồn cung sơ cấp có giá dưới 10 tỷ đồng/căn. Trong khi đó, các sản phẩm với mức giá này lại chiếm đến 85% nguồn cung ở Bình Dương và 55% ở Đồng Nai.