Novaland đề xuất sửa đổi một số điều khoản trong hợp đồng trái phiếu, đồng thời xin miễn trừ liên quan đến một số đợt thanh toán đã và sẽ không thực hiện được.

Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va - Novaland (mã NVL-HOSE) vừa thông báo lấy ý kiến người sở hữu lô trái phiếu chuyển đổi quốc tế đang lưu hành có lãi suất 5,25% đáo hạn năm 2027.

Theo đó, Novaland đề xuất sửa đổi một số điều khoản trong hợp đồng trái phiếu, đồng thời xin miễn trừ liên quan đến một số đợt thanh toán đã và sẽ không thực hiện được.

Theo các đề xuất được thông qua cần có sự chấp thuận từ người sở hữu trái phiếu với tỷ lệ không dưới 66% tổng mệnh giá trái phiếu đang lưu hành. Trái chủ sẽ bỏ phiếu theo hình thức đồng ý hoặc không đồng ý với các đề xuất sửa đổi, không thể bị hủy ngang.

Thời hạn lấy ý kiến đến ngày 4/6 theo giờ London. Trong trường hợp chưa đạt tỷ lệ chấp thuận, Novaland có thể gia hạn quá trình lấy ý kiến thêm tối đa 5 ngày làm việc.

Novaland cũng nhấn mạnh rằng đây không phải là lời đề nghị mua, bán hoặc trao đổi bất kỳ loại chứng khoán nào. NVL cũng đưa ra khuyến nghị các trái chủ nên tham khảo ý kiến từ các chuyên gia tài chính, ngân hàng, luật sư, kế toán hoặc các đơn vị tư vấn độc lập trước khi đưa ra quyết định, bao gồm cả việc đánh giá các tác động về thuế và quyền lợi liên quan.

Được biết NVL đã tổ chức thành công ĐHĐCĐ thường niên 2026 vào ngày 23/4 và VCSC đã tham dự cuộc họp này. Theo đó, VCSC cho biết những điểm chính từ cuộc trao đổi của ban lãnh đạo tại ĐHCĐ:

Cụ thể: các dự án tại TP.HCM và Aqua City là động lực chính cho việc bàn giao bất động sản năm 2026. Ban lãnh đạo dự kiến tổng lượng bàn giao năm 2026 là 2.651 căn (so với 952 căn đã bàn giao năm 2025), bao gồm 1.622 căn tại các dự án TP.HCM (ví dụ: Victoria Village – căn hộ và The Grand Manhattan), 835 căn tại Aqua City, 104 căn tại NovaWorld Hồ Tràm, và 90 căn tại NovaWorld Phan Thiết.

Trong năm 2026, ban lãnh đạo NVL cũng đặt mục tiêu bàn giao 4.347 giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng) cho các dự án tại TP.HCM và bắt đầu cấp sổ hồng cho Aqua City từ quý 2/2026. Đối với NovaWorld Phan Thiết, việc xác định tiền sử dụng đất dự kiến hoàn tất vào quý 2/2026.

Ban lãnh đạo NVL kỳ vọng tiến trình tái cấu trúc chuyển biến mạnh mẽ hơn trong năm 2026, được hỗ trợ bởi việc xây dựng và bàn giao các dự án đang triển khai để đẩy nhanh tiến độ thu tiền, từng bước giải quyết các vướng mắc pháp lý cho các quỹ đất; đa dạng hóa các nguồn vốn huy động bên cạnh tài trợ ngân hàng và dòng tiền bán trước, như là kế hoạch phát hành riêng lẻ để hỗ trợ tái cơ cấu nợ, và môi trường chính sách vĩ mô hỗ trợ nhằm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

Tác động từ các chi phí và lãi suất tăng trong ngắn hạn được giảm thiểu một phần: Ban lãnh đạo chỉ ra một số thách thức trong ngắn hạn bao gồm lãi suất và chi phí xây dựng cao hơn so với cùng kỳ. 

Theo ban lãnh đạo, lãi suất cao hơn có thể ảnh hưởng đến 30–40% dư nợ hiện tại (tổng dư nợ là 65 nghìn tỷ đồng vào cuối năm 2025), trong khi phần còn lại chủ yếu có lãi suất cố định với kỳ hạn 12–36 tháng; yếu tố lãi suất cao hơn cũng đã được xem xét khi xây dựng kế hoạch lợi nhuận năm 2026. Liên quan đến biến động chi phí nguyên vật liệu, vào cuối năm 2025 và đầu năm 2026, NVL đã ký kết hợp tác chiến lược với một số nhà thầu/nhà cung cấp để giúp chốt đơn giá cho một số khối lượng thi công.

Về nhân sự: ông Bùi Cao Nhật Quân, con trai ông Bùi Thành Nhơn đã được bầu giữ chức Chủ tịch HĐQT NVL nhiệm kỳ 2026–2031, thay thế ông Nhơn. VCSC kỳ vọng quá trình tái cấu trúc tại NVL sẽ tiếp tục được duy trì dưới ban lãnh đạo mới, nhờ kinh nghiệm lâu năm của ông tại NVL và sự tham gia trong giai đoạn tái cơ cấu 2023–2025. Ông Nhơn đã được bổ nhiệm làm Chủ tịch Ủy ban Chiến lược - ESG của NVL.

Tại ĐHĐCĐ công ty, cổ đông công ty thông qua các đề xuất sau:

- Kế hoạch năm 2026: Cổ đông thông qua kế hoạch của ban lãnh đạo với doanh thu thuần 22,7 nghìn tỷ đồng (gấp 3,3 lần so với cùng kỳ năm trước) và lợi nhuận sau thuế 1,85 nghìn tỷ đồng (đi ngang so với cùng kỳ), lần lượt cao hơn 78% và 469% so với các dự báo của VCSC.

VCSC cho rằng kế hoạch lợi nhuận sau thuế cao hơn so với dự báo của VCSC chủ yếu do bàn giao bất động sản tích cực hơn so với ước tính. VCSC nhận thấy tiềm năng điều chỉnh tăng đối với dự báo lợi nhuận sau thuế sau lợi ích cổ đông thiểu số năm 2026 của VCSC là 402 tỷ đồng (-77% so với cùng kỳ năm trước), dù cần thêm đánh giá chi tiết.

Về tái cơ cấu trái phiếu chuyển đổi quốc tế (305 triệu USD dư nợ vào cuối năm 2025): Cổ đông đã thông qua các đề xuất sửa đổi sau:

Một là, Gia hạn ngày đáo hạn: gia hạn từ ngày 30/06/2027 sang ngày 16/07/2028. Đây là đề xuất gia hạn lần thứ hai cho lô trái phiếu này, sau lần gia hạn một năm đầu tiên từ ngày đáo hạn ban đầu là tháng 07/2026 sang năm 2027, đã được phê duyệt vào tháng 07/2024.

Ha là, Quyền chọn bán cho trái chủ: gia hạn ngày thực hiện quyền chọn bán từ ngày 31/12/2026 sang ngày 31/12/2027. Quyền mua lại của trái chủ có thể thực hiện toàn bộ hoặc một phần, giới hạn tối đa 50% vốn gốc ban đầu.

Ba là, Cơ chế điều chỉnh giá chuyển đổi: bốn đợt điều chỉnh tại thời điểm 6/18/30/42 tháng kể từ ngày 05/07/2024, với giá điều chỉnh tại mức 90%/85%/75%/70% giá chuyển đổi tham chiếu là 40.000 đồng/cổ phiếu. Điều này tương ứng các mức giá chuyển đổi điều chỉnh là 34.000 đồng từ ngày 05/01/2026, 30.000 đồng từ ngày 05/01/2027, và 28.000 đồng từ ngày 05/01/2028 (so với giá chuyển đổi hiện tại là 34.000 đồng/cổ phiếu).

Về khoản vay chuyển đổi: Cổ đông thông qua việc NVL tiếp tục thực hiện kế hoạch vay chuyển đổi tối đa 15 nghìn tỷ đồng đã được phê duyệt năm 2025 sang năm 2026. Theo báo cáo tài chính kiểm toán năm 2025, 2,5 nghìn tỷ đồng đã được giải ngân (lãi suất 14%/năm, kỳ hạn 3 năm, có quyền chuyển đổi thành cổ phiếu mới của NVL).

Về kế hoạch phát hành cổ phiếu: Cổ đông thông qua việc tiếp tục thực hiện hai kế hoạch phát hành cổ phiếu đã được phê duyệt năm 2025 nhưng chưa thực hiện sang năm 2026 (phát hành riêng lẻ và phát hành cổ phiếu hoán đổi trái phiếu trong nước), đồng thời sửa đổi các điều khoản phát hành riêng lẻ, cũng như thông qua các kế hoạch phát hành cổ phiếu thưởng và ESOP mới:

Kế hoạch phát hành riêng lẻ: Cổ đông thông qua việc phát hành tối đa 800 triệu cổ phiếu (36% số lượng cổ phiếu đang lưu hành) với giá phát hành không thấp hơn 75% bình quân giá đóng cửa 30 phiên giao dịch trước ngày HĐQT phê duyệt phương án phát hành (so với kế hoạch đã được ĐHCĐ tháng 04/2025 phê duyệt tối đa 350 triệu cổ phiếu với giá 10.000 đồng/cổ phiếu).

Kế hoạch phát hành cổ phiếu hoán đổi trái phiếu trong nước: không thay đổi so với kế hoạch đã được ĐHCĐ bất thường tháng 08/2025 phê duyệt, với tối đa 151,85 triệu cổ phiếu tại mức giá hoán đổi 40.000 đồng/cổ phiếu.

Kế hoạch phát hành cổ phiếu thưởng: tối đa 167,6 triệu cổ phiếu (7,5% số lượng cổ phiếu đang lưu hành; tỷ lệ 40:3, nghĩa là cổ đông sở hữu 40 cổ phiếu sẽ nhận được 3 cổ phiếu mới), nguồn vốn từ thặng dư vốn cổ phần. Dự kiến thực hiện trong năm 2026 hoặc thời điểm khác theo quyết định của HĐQT.

Kế hoạch ESOP: tối đa 111,7 triệu cổ phiếu (5% số lượng cổ phiếu đang lưu hành) với giá chào bán tối thiểu 10.000 đồng/cổ phiếu. Dự kiến thực hiện trong năm 2026, tùy thuộc vào sự chấp thuận của UBCKNN.

Theo NVL, thứ tự thực hiện dự kiến ưu tiên phát hành cổ phiếu thưởng, tiếp theo là phát hành riêng lẻ, ESOP, và các kế hoạch khác.

Được biết, NVL đã công bố lợi nhuận sau thuế sau lợi ích cổ đông thiểu số quý 1/2026 đạt 901 tỷ đồng nhờ doanh thu tăng mạnh. Đây là quý có lãi thứ hai liên tiếp của công ty, sau khi đạt 3,2 nghìn tỷ đồng lợi nhuận sau thuế sau lợi ích cổ đông thiểu số trong quý 4/2025 (được hỗ trợ bởi hoàn nhập dự phòng liên quan đến Lakeview City), so với khoản lỗ ròng 443 tỷ đồng trong quý 1 /2025.

Doanh thu thuần trong quý 1/2026 tăng 129% so với cùng kỳ quý trước và 102% so với cùng kỳ năm trước lên 3,6 nghìn tỷ đồng, chủ yếu từ việc bàn giao tại các dự án Sunrise Riverside, Aqua City, NovaWorld Phan Thiet và NovaWorld Ho Tram, cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

VCSC cho biết do lợi nhuận sau thuế sau lợi ích cổ đông thiểu số quý 1/2026 đã vượt dự báo cả năm 2026 của VCSC và VCSC nhận thấy tiềm năng điều chỉnh tăng đối với dự báo hiện tại, dù cần thêm đánh giá chi tiết.

Về dư nợ vay: Tỷ lệ nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu của NVL ở mức 79,9% vào cuối quý 1/2026 so với 82,4% vào cuối năm 2025 (so với mức 107% đã báo cáo trước đó cho cuối năm 2025 trong báo cáo tài chính năm 2025, do phân loại lại một phần khoản phải thu ngắn hạn thành khoản đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn ngắn hạn có hiệu lực từ ngày 1/1/2026).

Tính đến cuối quý 1/2026, tổng nợ vay của NVL tăng 2% so với đầu năm, đạt 69,0 nghìn tỷ đồng, trong đó trái phiếu doanh nghiệp giảm 5% xuống 23,8 nghìn tỷ đồng, trong khi các khoản vay ngân hàng và nợ vay khác tăng 6,5% lên 45,2 nghìn tỷ đồng. Nợ vay đáo hạn trong vòng 12 tháng đạt 32,3 nghìn tỷ đồng, bao gồm 13,3 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp.