12:04 24/04/2021

Rủi ro từ mua bất động sản đồng sở hữu

Phan Dương -

Từ lâu, việc đồng sở hữu nhà đất vẫn có sức hút nhất định với thị trường, dù gây ra nhiều rủi ro cho người mua...

Chính vì mức giá thấp so với nhiều loại hình bất động sản khác, không ít người phớt lờ những bất cập về pháp lý, tính thanh khoản và mục đích sử dụng của loại hình đồng sở hữu nhà đất.

NHIỀU TRƯỜNG HỢP PHỨC TẠP

Phân tích sâu về các trường hợp đồng sở hữu cũng như những rủi ro mà người mua loại hình bất động sản này có thể gặp phải, bà Kim Ngọc, Giám đốc Bộ phận Thẩm định và Tư vấn, Colliers Việt Nam, cho  biết có nhiều trường hợp đồng sở hữu.

"Ví như vợ chồng đồng sở hữu. Đây là trường hợp thông thường và không phát sinh rủi ro", bà Ngọc nói. Với trường hợp hai người khác nhau đồng sở hữu thì phải xem xét là sở hữu chung theo phần hay sở hữu liên đới. Nếu sở hữu theo phần thì phải có thỏa thuận về phân chia quyền và nghĩa vụ trên bất động sản. Việc này khá phức tạp và các phòng công chứng, ngân hàng không đồng ý công chứng cũng như nhận tài sản đảm bảo trong trường hợp này.

Còn nếu là sở hữu liên đới thì các đồng sở hữu có quyền và nghĩa vụ như nhau. Việc định đoạt bất động sản phải được sự đồng ý của các bên. Phức tạp ở chỗ sẽ phải được sự đồng ý của vợ/chồng của những người đồng sở hữu nếu tài sản hình thành trong thời gian hôn nhân. Trường hợp đã ly dị phải kiểm tra quyết định của Tòa án về việc phân chia tài sản hoặc được sự đồng ý của bên kia. Trong trường hợp không được sự đồng ý của các bên nêu trên giao dịch có khả năng bị tuyên vô hiệu hoặc vướng vào tranh chấp.

Có một số dạng đặc biệt của sở hữu liên đới.

Thứ nhất, sở hữu của hộ gia đình - cả hộ gia đình đồng sở hữu một bất động sản. Việc này phức tạp do phải xác định vào thời điểm nhận chuyển nhượng, hộ gia đình có bao nhiêu người để xác định những người có tên trong hộ là chủ sở hữu tài sản và việc chuyển nhượng tài sản phải được sự đồng ý của những người sở hữu. Đối với người chưa thành niên phải xác định giám hộ và đối với những người có quyền sở hữu lại phải xác định tình trạng hôn nhân. Do tính chất phức tạp do đó trong thời gian dài nhiều Ngân hàng không nhận thế chấp các bất động sản do hộ gia đình sở hữu.

Thứ hai, sở hữu đất trong các căn hộ chung cư và các diện tích sử dụng chung trong các căn hộ chung cư. Hiện tại các hộ dân trong các căn hộ chung cư khi chuyển nhượng căn hộ sẽ chuyển nhượng phần được sở hữu riêng và người mua đương nhiên thế quyền trong việc sở hữu chung. Tuy nhiên khi tòa nhà bị giải tỏa hoặc hết hạn sử dụng cần đập đi xây lại sẽ gặp rắc rối khi phân chia tài sản chung, nhất là đối với các căn hộ tại các tầng có giá trị cao hơn như tầng trệt hoặc penhouse..

Ngoài ra, còn có một số biến tướng của việc đồng sở hữu gây rủi ro: Cho con cái đất xây nhà nhưng chưa tách sổ. Khi bán phải được sự đồng ý của những người đứng tên trong sổ dễ dẫn đến tranh chấp nếu không thỏa thuận được giữa các bên. Chi phí xây dựng của con nhưng đất thuộc về người khác; Nhiều người xây nhà tự ngăn các căn hộ dịch vụ và bán, mang tiếng sở hữu chung nhưng thực chất là sở hữu riêng của người đứng tên trên sổ, người mua các căn hộ này có rủi ro do không có quyền sở hữu thực sự.

Tuy nhiên các căn hộ này có giá rẻ do không mất các chi phí xin giấy phép lên vẫn có nhiều người mua vì ham rẻ; Việc mua bán thường được thực hiện bằng các thỏa thuận hợp đồng hợp tác. Nhiều người nghĩ đây là việc đồng sở hữu nhưng thực chất họ không có quyền trực tiếp trên bất động sản mà chỉ có quyền yêu cầu người sở hữu bất động sản thực hiện nghĩa vụ. Trường hợp người này đã bán bất động sản sẽ gây rủi ro vì họ không có quyền đòi lại mà chỉ có quyền yêu cầu người sở hữu bồi thường.

TÌM HIỂU KỸ ĐỂ TRÁNH RỦI RO PHÁP LÝ

Lãnh đạo Colliers Việt Nam cũng lưu ý: do tính pháp lý phức tạp của việc đồng sở hữu và rắc rối của các thủ tục của các cơ quan chức năng, khiến cho việc mua bán, chuyển nhượng và xin giấy phép xây dựng diễn ra lâu hơn. Thực tế, các hoạt động liên quan đến nhà đất cần có sự đồng thuận của tất cả các bên sở hữu. Chỉ cần một trong các bên từ chối thì người có mong muốn chuyển nhượng hoặc xây dựng phải tiêu tốn thời gian để thuyết phục các bên còn lại chấp thuận. Đôi khi là bế tắc, dẫn đến tranh chấp.

Thuyết phục các bên đồng sở hữu đồng ý bán đã khó, việc tìm khách mua cũng trở ngại không kém. Dù mức giá được xem là hấp dẫn đối với thị trường nhưng nhiều người còn lo ngại về rủi ro pháp lý và tìm mua các sản phẩm thay thế, ít rủi ro hơn. Ngoài ra, đa số các ngân hàng tại Việt Nam cũng không chấp nhận cho vay thế chấp các loại bất động sảnđồng sở hữu.

 

Việc đồng sở hữu cũng được các đối tượng xấu lợi dụng để lừa đảo người mua bị thu hút bởi giá bán hấp dẫn của loại bất động sản này. Đối tượng xấu mua đất (có sổ đỏ) rồi chia nhỏ, xây nhà và đăng bán giá rẻ (kèm sổ hồng). 

Do đó, nếu thực sự có ý định mua nhà đất đồng sở hữu, người mua cần kiểm tra số lượng và thông tin, giấy tờ người đồng sở hữu. Lịch sử chuyển nhượng của bất động sản này cũng nên được xem qua để biết thêm về tình trạng hiện tại của chủ sở hữu. Người mua cần lưu ý thêm về diện tích thực tế so với trên giấy tờ, các loại thuế đã nộp và lộ trình quy hoạch của khu vực.

Việc đồng sở hữu cũng được các đối tượng xấu lợi dụng để lừa đảo người mua bị thu hút bởi giá bán hấp dẫn của loại bất động sản này. Đối tượng xấu mua đất (có sổ đỏ) rồi chia nhỏ, xây nhà và đăng bán giá rẻ (kèm sổ hồng). Sau khi khách quyết định mua và đặt cọc bởi mức giá rẻ thì họ phát hiện ra nhà được xây trên sổ chung. Lúc này, bên bán hứa hẹn khi giao dịch xong xuôi thì sẽ tách sổ nhưng sau đó, họ lại chây ì hoặc bỏ trốn. Như vậy, người mua không còn “quyền tự quyết” đối với bất động sản mà chính họ đang sở hữu.

"Điều quan trọng nhất mà khách hàng cần xem xét là nhà đất mà họ muốn mua có thực sự phù hợp với mục đích sử dụng lâu dài của họ hay không. Từ đó để tránh việc mua đi bán lại trong thời gian ngắn – điều được xem là “bất khả thi” đối với loại hình bất động sản này. Ngoài ra, mọi thủ tục và giao dịch cũng nên được tiến hành công chứng, kiểm duyệt theo quy định của Nhà nước để giảm thiểu rủi ro về pháp lý cho các bên” đại diện Colliers khuyến nghị.