Sự phát triển đồng bộ của hạ tầng giao thông, sân bay Long Thành và kế hoạch xây dựng khu thương mại tự do (FTZ) đang tạo thêm điều kiện để Đồng Nai mở rộng không gian công nghiệp, logistics và thu hút đầu tư trong giai đoạn mới...

Trong bối cảnh chính thức trở thành thành phố trực thuộc Trung ương, Đồng Nai đang mở ra một giai đoạn phát triển mới. Nằm ở vị trí cửa ngõ kết nối TP.Hồ Chí Minh với Đông Nam Bộ, Tây Nguyên và duyên hải Nam Trung Bộ, Đồng Nai từ lâu đã được xem là một trong những trung tâm công nghiệp lớn nhất cả nước.

Đồng Nai hiện có 58 khu công nghiệp và là một trong số ít địa phương hội tụ đầy đủ năm phương thức vận tải gồm đường bộ, đường sắt, đường thủy nội địa, hàng hải và hàng không.

HẠ TẦNG TẠO NỀN TẢNG CHO GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN MỚI

Những năm gần đây, hệ thống hạ tầng giao thông tiếp tục được mở rộng với hàng loạt dự án trọng điểm như cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây, Dầu Giây - Phan Thiết, Bến Lức - Long Thành, Biên Hòa - Vũng Tàu, Gia Nghĩa - Chơn Thành - Dầu Giây - Tân Phú, Tân Phú - Bảo Lộc cùng các tuyến Vành đai 3 và Vành đai 4 TP.Hồ Chí Minh.

Các tuyến giao thông này không chỉ giúp tăng cường kết nối liên vùng mà còn mở rộng không gian phát triển công nghiệp, đô thị và logistics trên toàn khu vực.

Theo dữ liệu của Savills đến tháng 12/2025, Đồng Nai hiện có khoảng 6.725 ha đất công nghiệp cho thuê với tỷ lệ lấp đầy khoảng 94%. Nguồn cung nhà xưởng và kho vận xây sẵn đạt khoảng 3,48 triệu m2, tỷ lệ lấp đầy xấp xỉ 95%.

Mức hấp thụ cao phản ánh nhu cầu thuê tiếp tục duy trì mạnh mẽ. Giá đất công nghiệp trung bình đạt khoảng 192 USD/m2 cho mỗi chu kỳ thuê, trong khi giá thuê nhà xưởng và kho vận xây sẵn ở mức khoảng 4 USD/m2/tháng.

Ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp, Savills Việt Nam, nhận định Đồng Nai hiện không chỉ cạnh tranh bằng quỹ đất công nghiệp mà đang có điều kiện để phát triển các hệ sinh thái công nghiệp có giá trị cao hơn như sản xuất công nghệ cao, logistics hàng không, công nghiệp hỗ trợ và khu chế xuất.

Dữ liệu của Savills cho thấy trong giai đoạn từ năm 2021 đến 10 tháng năm 2025, các ngành kim loại tiền chế, máy móc thiết bị và thiết bị điện chiếm hơn 40% tổng số dự án sản xuất mới tại địa phương.

“Điện tử, cao su và nhựa cũng ghi nhận tỷ trọng đáng kể, phản ánh xu hướng phát triển của các ngành công nghiệp hỗ trợ và sản xuất hướng xuất khẩu”, ông John Campbell nhận định.

Trong cùng giai đoạn, Đồng Nai thu hút 375 dự án sản xuất mới. Số lượng giao dịch thuê nhà xưởng tăng từ 31 giao dịch năm 2021 lên 110 giao dịch vào năm 2025, trong khi giao dịch thuê đất công nghiệp tăng từ 10 lên 29 thương vụ.

Những tín hiệu này cho thấy nhu cầu mở rộng sản xuất tiếp tục duy trì ở mức cao, đồng thời phản ánh niềm tin của nhà đầu tư đối với triển vọng phát triển công nghiệp của địa phương.

SÂN BAY LONG THÀNH VÀ FTZ MỞ DƯ ĐỊA CHO CÔNG NGHIỆP VÀ LOGISTICS

Trong các động lực tăng trưởng mới của Đồng Nai, sân bay quốc tế Long Thành và đề án phát triển khu thương mại tự do (FTZ) được đánh giá là những yếu tố quan trọng tạo chuyển biến lớn đối với cấu trúc công nghiệp và logistics.

Dự án sân bay Long Thành có quy mô khoảng 5.000 ha, tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 336.630 tỷ đồng. Giai đoạn một được thiết kế với công suất 25 triệu hành khách mỗi năm và dự kiến đưa vào hoạt động trong năm tới.

Trong khi đó, với dự toán kinh phí khoảng 16 tỷ USD, Đồng Nai lập đề án khu thương mại tự do (FTZ) rộng 8.100 ha (Giai đoạn một dự kiến triển khai trên diện tích khoảng 3.700 ha). FTZ được đề xuất với tổng quy mô đầu tư khoảng 16 tỷ USD, tích hợp bốn khu chức năng gồm sản xuất, logistics, tài chính - thương mại - dịch vụ, nghiên cứu đổi mới sáng tạo và kinh tế số.

Theo đề án, FTZ sẽ kết nối trực tiếp với sân bay Long Thành và cảng Phước An, hình thành chuỗi logistics đa phương thức giữa hàng không, đường bộ và cảng biển. 

Ông John Campbell cho rằng Long Thành không chỉ là một sân bay quốc tế phục vụ hành khách, mà còn có thể trở thành cửa ngõ vận tải hàng hóa hàng không mới của khu vực phía Nam. Khi kết hợp cùng hệ thống cảng biển tại Bà Rịa - Vũng Tàu và vai trò trung tâm tài chính - dịch vụ của TP.Hồ Chí Minh, Đồng Nai có cơ hội hình thành mô hình phát triển tích hợp giữa công nghiệp, logistics và xuất khẩu.

Các doanh nghiệp có thể bố trí cơ sở sản xuất tại các khu công nghiệp của Đồng Nai, tập kết hàng hóa tại các trung tâm logistics gần sân bay Long Thành và thực hiện xuất khẩu thông qua cả đường hàng không lẫn cảng biển nước sâu.

Bên cạnh đó, FTZ cũng được kỳ vọng sẽ mở thêm dư địa thu hút các ngành công nghiệp và logistics có giá trị gia tăng cao hơn. Các lĩnh vực được đánh giá có tiềm năng lớn gồm điện tử, thiết bị điện, máy móc, công nghiệp hỗ trợ, logistics chuỗi lạnh, thiết bị y tế và các trung tâm phân phối khu vực. Những ngành này được hưởng lợi lớn từ logistics đa phương thức, khả năng thuận lợi hóa hải quan và lợi thế kết nối của sân bay Long Thành cùng hệ thống cảng biển khu vực.

Theo ông John Campbell, thay vì cạnh tranh dàn trải trên mọi lĩnh vực sản xuất, Đồng Nai có thể hướng tới phát triển một hệ sinh thái công nghiệp chuyên biệt hơn nhằm tạo khác biệt so với các địa phương lân cận.

Dù sở hữu nhiều động lực tăng trưởng mới, ông John Campbell cũng đưa ra lưu ý Đồng Nai vẫn đối mặt với nhiều thách thức cần được tháo gỡ để khai thác tối đa tiềm năng từ FTZ và sân bay Long Thành.

Trong đó, điểm nghẽn đầu tiên nằm ở khả năng kết nối hạ tầng, đặc biệt là các tuyến giao thông “dặm cuối” giữa khu công nghiệp, sân bay và hành lang cảng biển. Dù nhiều dự án hạ tầng lớn đang được triển khai, khả năng lưu thông vận tải và tích hợp logistics vẫn sẽ đóng vai trò quan trọng đối với hiệu quả vận hành của toàn chuỗi công nghiệp - xuất khẩu.

Bên cạnh đó là bài toán về cơ chế và khung pháp lý, các mô hình FTZ đòi hỏi quy trình hải quan tinh gọn, cơ chế thuế linh hoạt và thủ tục phê duyệt đầu tư hiệu quả hơn. Nếu thiếu các chính sách đủ rõ ràng và linh hoạt, những lợi ích kỳ vọng từ FTZ có thể khó được hiện thực hóa toàn diện.

Ngoài ra, việc phối hợp quy hoạch liên vùng giữa Đồng Nai, TP.Hồ Chí Minh và Bà Rịa - Vũng Tàu cũng được xem là yếu tố quan trọng trong bối cảnh chuỗi cung ứng và logistics ngày càng có tính liên kết cao.

“Nếu FTZ, sân bay và hạ tầng logistics được triển khai thành công, Đồng Nai có thể chuyển đổi từ một trung tâm sản xuất truyền thống thành trung tâm sản xuất và logistics trọng điểm của khu vực”, ông John Campbell nhận định.