Chứng khoán KIS vừa có báo cáo cập nhật triển vọng ngành bất động sản trong đó nhấn mạnh áp lực thanh toán trái phiếu vẫn rất lớn trong thời gian tới.

Báo cáo lợi nhuận hàng quý về bất động sản nhà ở nhằm theo dõi xu hướng tăng trưởng lợi nhuận của các công ty bất động sản nhà ở niêm yết tại Việt Nam. Thông thường quý 2 không phải là mùa cao điểm. Đà tăng trưởng doanh thu trong Q1/23 của 27 công ty niêm yết là 104% so với năm trước hay 18% so với quý trước. Lợi nhuận sau thuế tăng vọt 163,4% theo năm -11.2% theo quý trong Q2/23 dù cho sự tăng trưởng Q1/23.

Xét về thành phần cấu thành, VHM dẫn đầu với doanh thu/lợi nhuận sau thuế cổ phiếu ở mức 78%/85,5%. Tăng trưởng doanh thu/lợi nhuận sau thuế của VHM đóng góp vào mức tăng trưởng chung của ngành là 492,4% theo năm tăng 13,5x trong Q2/22.

Ngoại trừ VHM, doanh thu toàn ngành sụt giảm và lỗ lan sang một số tên tuổi lớn như NVL, DRH, QCG và NRC. Không có gì bất ngờ về khoản lỗ vì Q2/23 là mùa thấp nhất của các sự kiện bán hàng và đặt doanh thu. Ngoài ra, khủng hoảng tín dụng vào năm 2022 và nhu cầu của người mua nhà giảm từ cuối năm 2022 đã kéo dài sang Q2/23.

Phân tích sâu khoản vay ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp và khoản vay khác (người cho vay là nhà thầu, người thân của HĐQT...) cho thấy, dư nợ ngân hàng tăng 17,8% so với đầu năm do nợ ngân hàng của VHM tăng (38% so với đầu năm), trong khi dư nợ trái phiếu giảm 19,8% so với đầu năm nhờ hoạt động mua lại của VHM, SSH, PDR, và DXG.

Về khoản nợ đến hạn tính đến cuối Q2/23, các chủ đầu tư phải trả khoảng 24,8 nghìn tỷ đồng, giảm 17,7 nghìn tỷ so với đầu năm. Trong đó, khoảng 17,7 nghìn tỷ đồng (-40,9% so với đầu năm) trái phiếu đến hạn. Áp lực đè lên NVL với khoản trái phiếu 13,8 nghìn tỷ đồng dù cho các phương án hoãn thanh toán trái phiếu trong nửa đầu 2023.

Về hàng tồn kho bao gồm cả xây dựng dở dang, có khoảng 368,1 tỷ đồng hàng tồn kho tính đến cuối Q2/23 và NVL có số dư hàng tồn kho ngày càng tăng. Vì hầu hết các nhà đầu tư đã dự trữ hàng tồn kho trong tối đa 2-3 năm do quy trình cấp phép kéo dài, nên khó có thể đánh giá mức tăng hàng tồn kho là điểm bất lợi. Ngay cả khi số dư hàng tồn kho tăng, khoản tạm ứng giảm xuống còn 84,8 nghìn tỷ đồng vào cuối Q2/23, phần lớn xuất phát từ việc VHM giảm tốc độ thanh toán tạm ứng.

Trong dự trù kết quả kinh doanh Q3/23, Chứng khoán KIS không cho rằng VHM có thể giữ vững mức bùng nổ tăng trưởng lợi nhuận do không còn khoản doanh thu bán buôn nào đã đăng ký/ký kết trong Q2/23, theo ban lãnh đạo. Việc giảm kết quả tăng trưởng lợi nhuận của VHM trong Q3/23 là có thể nhìn trước.

NLG có thể ghi nhận tăng trưởng tích cực theo năm nhờ vào lợi nhuận từ hoạt động tài chính từ dự án Đại Phước. Các doanh nghiệp lớn có thể ghi nhận mức tăng trưởng dương bao gồm DXG và NVL. Nhìn chung, lợi nhuận sau thuế lũy kế Q3/23 có thể giảm bớt so với cùng kỳ năm trước và so với quý 2.

Q3/23 có thể khác biệt so với Q3/23 ở khía cạnh 1) các đợt mở bán mới từ PDR, VHM, NLG và KDH có thể làm phấn khởi thị trường và 2) tỷ lệ hấp thụ có thể tăng do giảm 0,5đpt lãi vay mua nhà ở đầu Q3/23 và dự đoán giảm thêm 0.5đpt-1đpt trong cuối Q3/23 và 3) thị trường trái phiếu có thể sôi nổi hơn do các đợt phát hành của VHM và VIC có giá trị lên tới 12 – 15 nghìn tỳ trong Q3/23.

Tuy nhiên, xu hướng Q2/23 có thể tiếp tục trong Q3/23 do nghĩa vụ trả nợ trái phiếu vẫn cao ở mức 57 – 60 nghìn tỷ và việc gia hạn trái phiếu là điều bắt buộc đối với các trái chủ và việc không đủ khả năng để trả trái phiếu đã gia hạn là việc bình thường.