Giới chuyên môn đánh giá một số phương án cải cách cơ bản tạo quỹ đất nhà nước điều tiết thị trường bất động sản mà Bộ Tài nguyên và Môi trường đang soạn thảo là những đổi mới khá “bạo", nếu những chính sách này không chỉ dừng lại trên giấy.

Đánh giá về nguyên nhân chính dẫn đến nạn đầu cơ đất đai, nhà ở và tình trạng sốt giá thời gian vừa qua, giới kinh doanh bất động sản cho rằng đang tồn tại một thị trường quyền sử dụng đất "ngầm" với những diễn biến phức tạp.

Vì vậy, quan điểm sửa đổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ là minh bạch hóa thị trường quyền sử dụng đất bằng những công cụ quen thuộc như công cụ tài chính (thuế, lệ phí, phí), để giảm bớt những chính sách gây khó cho nhà đầu tư và sự bất cập trong chính sách giá đất hiện hành dẫn đến khoản gía trị chênh lệch giữa giá nhà nước và thị trường rơi vào túi nhà đầu tư, người dân chịu thiệt.

Sẽ công khai quy hoạch

Bộ Tài nguyên và Môi trường thừa nhận, hiện nay việc lập quy hoạch sử dụng đất còn bị bó gọn theo địa giới hành chính, quy hoạch chạy theo dự án, manh mún, chưa tính toán đầy đủ về hiệu quả kinh tế và chưa khai thác hết nguồn lực từ đất.

Thực tế, kết quả thực hiện thu hồi đất 3 năm qua trong cả nước không đạt đúng theo kế hoạch đã được Chính phủ phê duyệt. Nguyên nhân chủ yếu do chất lượng quy hoạch quá kém, nhiều công trình không có khả năng thực hiện

Theo gợi ý của Bộ, kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sắp tới sẽ theo hướng quy hoạch càng xuống cấp dưới thì tiêu chí càng cụ thể, không đánh đồng 4 cấp lập quy hoạch cùng một kỳ, không dùng chỉ tiêu thống kê, kiểm kê đất đai hiện nay làm chỉ tiêu xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Căn cứ pháp lý hoạch định quỹ đất sẽ tạo nguồn cung trực tiếp cho thị trường đất đai, đảm bảo diện tích đất ở cho phép từ 20-40m2/người; đất giao thông 20-25% tổng diện tích; đất phục vụ mục tiêu công ích, xã hội 20-30% tổng diện tích; đất phục vụ mục tiêu hỗ trợ tái định cư 5-10% tổng diện tích

Xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết để công khai các khu vực được phép hoặc không được phép tham gia giao dịch trên thị trường quyền sử dụng đất. Xây dựng cơ chế đấu thầu quyền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư và đấu giá đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bộ này cũng đề xuất thêm môt số biện pháp khác như kiên quyết thu hồi diện tích đất "treo", dự án "treo" và diện tích đất dư thừa so với tiêu chuẩn của cơ quan Nhà nước, tổ chức kinh tế và cá nhân để bổ sung quỹ đất dự trữ phát triển

Điều chỉnh thị trường đất đai sơ cấp bằng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để đưa quỹ đất vào thị trường đất đai thứ cấp qua hình thức giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất. Đất được Nhà nước giao, cho thuê thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư sẽ bị thu hồi.

Giá trị quyền sử dụng đất cũng sẽ được đưa vào danh mục tài sản của cơ quan Nhà nước.

Theo nhiều chuyên gia, việc xác định diện tích đất đai hiện trạng (gồm đất, trụ sở cơ quan), giá trị quyền sử dụng đất của các cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nước để tính vào danh mục tài sản là rất cần thiết khi thực hiện cổ phần hoá, nhất là đối với các doanh nghiệp nhà nước,doanh nghiệp có vốn đầu tư từ ngân sách.

Phương pháp xác định giá đất cho thuê đối với các doanh nghiệp sẽ được bộ này hoàn thiện trong thời gian tới nhằm khắc phục tình trạng giá đất để tính tiền sử dụng đất khi giao đất và giá đất để tính tiền thuê đất có chênh lệch quá lớn, trong khi quyền và nghĩa vụ của các doanh nghiệp như nhau.

Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng sẽ đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các loại đất bằng hình thức cho ghi nợ các khoản thuế, lệ phí, phí phải nộp đối với các trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.

Xác định chỉ giới đường đỏ cho đất lúa

Đáng chú ý, trước tình trạng đất trồng lúa bị biến động nghiêm trọng, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, cần phải vạch "chỉ giới đường đỏ" đối với diện tích đất trồng lúa để đảm bảo an ninh lương thực quốc gia. Xác định cụ thể các chỉ tiêu cần khống chế(như diện tích đất trồng lúa nước, đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất, đất làm muối)

Cùng quan điểm với Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong báo cáo số 1941BC/BNN-KH, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn cho rằng, nguy cơ mất an ninh lương thực quốc gia hoàn toàn có thể xảy ra nếu mức độ trưng dụng và chuyển đổi đất lúa phục vụ các dự án phát triển đô thị diễn ra ồ ạt thời gian qua.

Theo Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, trong giai đoạn từ năm 2000 đến năm 2007, diện tích đất trồng lúa đã giảm 361.935 héc ta (bình quân mỗi năm giảm gần 51.705 héc ta). Trong đó, vùng đồng bằng sông Hồng giảm 52.047 héc ta, đồng bằng sông Cửu Long giảm 205.366 héc ta. Như vậy, tính riêng tại hai vựa lúa lớn nhất cả nước, diện tích đất trồng lúa đã giảm 257.413 héc ta, chiếm 71,1% diện tích đất lúa bị giảm.

Tính riêng trong năm năm, từ 2000 đến 2005, diện tích đất lúa chuyển sang làm đất ở 33.000 héc ta ở nông thôn và đô thị. Theo Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Cao Đức Phát, với diện tích đất trồng lúa bị mất đi mỗi năm lên đến 51.705 héc ta đã làm thâm hụt sản lượng thóc trên 400-500 ngàn tấn/năm và làm ảnh hưởng đến đời sống và việc làm của ít nhất 100 ngàn hộ nông dân mỗi năm

* Hơn 344.665 hécta đất bị “treo”

Thống kê sơ bộ của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy, tình hình giao đất, cho thuê đất của nhiều địa phương trong cả nước thực hiện không đúng với chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được Chính phủ xét duyệt.

Chỉ tính riêng trên địa bàn 11 tỉnh thành trực thuộc Trung ương, trong 3 năm trở lại đây các địa phương này đã giao đất, cho thuê đất cho 98 công trình dự án không theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt với tổng diện tích 17.541 ha. Trong đó tổng diện tích đất nông nghiệp phải thu hồi để giao đất là 1.54 ha (có 603 ha đất chuyên trồng lúa).

Quy hoạch “treo” đang là vấn đề bức xúc tại nhiều địa phương. Theo kết quả tự kiểm tra của 51/64 đơn vị hành chính cấp tỉnh đã phát hiện 1.649 khu vực thuộc diện quy hoạch “treo” với tổng diện tích lên đến 344.665 ha. Sau khi kiểm tra, 42 tỉnh thành đã xử lý 1.457 khu quy hoạch treo. Trong đó có 869 khu quy hoạch đã hoàn thành xử lý và 588 khu đang trong quá trình xử lý. Tuy nhiên vẫn còn tồn lại 302 khu chưa được xem xét xử lý với diện tích 18.407 ha.

Từ đầu năm 2008 đến nay, trong 12.039 vụ thanh tra tại các tỉnh thành, cơ quan chức năng đã phát hiện 8.052 ha đất có sai phạm, kiến nghị thu hồi 3.790 ha, đã thu hồi 361,9 ha đất.