"Sóng ngầm" đang tái cấu trúc thị trường bất động sản nhà ở

An cư lạc nghiệp từng là cột mốc trong hành trình trưởng thành. Nhưng với nhiều người trẻ thuộc thế hệ Millennial và Gen Z, quyết định mua nhà ngày càng phân hóa do điều kiện thị trường.

LÝ DO NGƯỜI TRẺ NGÀY NAY NGẠI MUA NHÀ

Nguyên nhân đầu tiên là tốc độ tăng giá nhà đã vượt xa thu nhập. Trong 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh và Đà Nẵng đã tăng lần lượt 72%, 50% và 34%, trong khi thu nhập trung bình chỉ tăng 6–10%/năm. Đến cuối năm 2025, theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, giá nhà đã cao gấp hơn 20 lần thu nhập bình quân năm. Giá bán sơ cấp tiếp tục lập cột mốc mới, đạt trung bình khoảng 102 triệu đồng/m2 tại TP.Hồ Chí Minh và 103,9 triệu đồng/m2 tại Hà Nội trong đầu quý 2/2026.

Trong khi giá tăng nhanh, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, phân khúc dưới 40 triệu USD/m2 lại suy giảm kéo dài. Hầu hết sản phẩm mở bán tại TP.Hồ Chí Minh (trước sáp nhập) của quý 1 năm nay đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Điều này khiến người trẻ rơi vào thế bế tắc: không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, nhưng cũng không mua nổi nhà ở thương mại trong nội đô.

Áp lực tích lũy cũng ngày càng bị bào mòn bởi chi phí sinh hoạt leo thang. Theo Cục Thống kê, CPI khu vực thành thị tăng 0,84% trong tháng 4/2026, dẫn đầu là nhóm nhà ở, điện nước và vật liệu xây dựng. Khi giá thuê có xu hướng tăng, người lao động thành thị gần như không còn dư địa và đủ thời gian để tiết kiệm khoản trả trước mua nhà.

Đặc biệt, sự thay đổi trong tư duy sở hữu, cấu trúc đô thị và lối sống hiện đại cũng tác động rõ đến quyết định mua nhà. Một khảo sát vào đầu năm 2026 của Happiness Saigon trên 350 đáp viên Gen Z (18–26 tuổi) cho thấy phát triển bản thân, tiết kiệm và đầu tư là 3 nhóm chi tiêu được ưu tiên hàng đầu trong 3 năm tới. Điều đó phản ánh giá bất động sản tăng nhanh qua nhiều năm, buộc người trẻ phải tính toán lại chi phí cơ hội của việc mua nhà. Thay vì “khóa” dòng tiền vào một tài sản dài hạn, họ cân nhắc giữa sở hữu nhà với phân bổ nguồn lực đồng đều cho tiết kiệm, đầu tư, phát triển kỹ năng và chất lượng sống.

Dưới tác động của các yếu tố trên, người trẻ đô thị hiện nay đang hình thành ba nhóm hành vi rõ nét, phản ánh sự khác biệt về khả năng tài chính, khẩu vị rủi ro và quan điểm sống.

Nhóm đầu tiên là những người vẫn muốn mua nhà nhưng thận trọng hơn trong quyết định. Đây là tệp người trẻ vẫn có nguyện vọng sở hữu nhà song trì hoãn quyết định mua để quản lý rủi ro tài chính. Họ theo dõi sát biến động lãi suất, chính sách tín dụng và nguồn cung nhà mới, chờ thời điểm phù hợp hơn để ra quyết định mua nhà.

Nhóm thứ hai chấp nhận rủi ro trong mức nhất định để sở hữu nhà. Theo quan điểm của họ, chờ đợi sẽ khiến cơ hội sở hữu ngày càng thu hẹp. Lý do rất rõ ràng, giá tăng bình quân khoảng 3% sau mỗi đợt mở bán, trong khi chi phí phát triển dự án và lãi vay cũng leo thang. Với nhóm này, nhà là công cụ xây dựng tài sản bền vững, có tính kế thừa, ổn định và khó bị xói mòn bởi lạm phát. 

Trong khi đó, nhóm thứ ba lựa chọn chiến lược thuê nhà dài hạn. Không ám ảnh sở hữu nhà như hai nhóm trên, người nhóm 3 tin rằng thuê nhà là quyết định tài chính chủ động và hiệu quả để có cuộc sống tốt hơn. 

THỊ TRƯỜNG DẦN THANH LỌC THEO NHU CẦU Ở THỰC

Theo Avison Young Việt Nam, sự thay đổi trong quan điểm mua nhà của người trẻ đang định nghĩa lại nhu cầu về nhà ở. Đây không đơn thuần là quyết định của mỗi cá nhân, mà là thay đổi mang tính nền tảng liên quan đến nhân khẩu học, khả năng chi trả và tư duy tiêu dùng thế hệ mới.

Trước hết, giai đoạn thanh lọc theo nhu cầu ở thực đang diễn ra. Giá bán cao và thiếu sản phẩm phù hợp, khiến người có nhu cầu ở thực ngày càng thận trọng hoặc rút lui. Cùng với việc định danh điện tử và tiến tới đánh thuế bất động sản, lực cầu đầu cơ sẽ ngày càng thu hẹp.

Ở góc độ thị trường, đây là hệ quả của việc tốc độ tăng giá đang tách xa khỏi khả năng khai thác dòng tiền thực. Nhiều năm, thị trường Việt Nam vận hành chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá dài hạn của đất đai. Giá bán tại nhiều khu vực hiện vượt xa khỏi lợi tức từ cho thuê. Nói cách khác, chi phí sở hữu hiện cao hơn thu nhập thực tế thu được từ chính bất động sản đó tạo ra. Trong bối cảnh lãi suất, thu nhập và kinh tế biến động, rủi ro thanh khoản hay thậm chí tình trạng âm vốn chủ sở hữu hoàn toàn có thể xảy ra nếu giá tài sản giảm khi dư nợ vay vẫn cao.

Đó là lý do nhà ở thương mại giá hợp lý tại các đô thị vệ tinh sẽ là phân khúc chiến lược của chu kỳ tới. Giá tăng có thể đẩy người mua và người thuê tìm kiếm các khu vực xa trung tâm. Vì vậy, hạ tầng và quỹ đất nên được điều tiết giúp tăng tốc nguồn cung nhà ở phổ thông, hình thành các cực đô thị mới và giãn dân khỏi khu trung tâm, thay vì là động lực tăng giá.

Xu hướng này cũng phù hợp với định hướng quy hoạch, khi Hà Nội khuyến khích cư dân vùng lõi di dời ra khu đô thị vùng ven, còn TP.Hồ Chí Minh sẽ không xây mới chung cư cao tầng trong nội đô. Bài toán kế tiếp của thị trường nhà ở nằm ở khả năng cân đối giữa giá bán, mà không đánh đổi với tiện ích và chất lượng, kết nối hạ tầng và giao thông công cộng đủ mạnh theo mô hình TOD, nhằm thu hút cư dân và hình thành những khu đô thị đáng sống.

Song song với đó, thị trường nhà cho thuê tại Việt Nam dần chuyên biệt hơn. Dù nhu cầu lớn, thị trường nhà cho thuê hiện nay vẫn phân mảnh, phần lớn công trình do cá nhân hoặc doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh với chất lượng và tiêu chuẩn không đều. Trong ngắn hạn, căn hộ dịch vụ, chung cư mini nội đô và căn hộ diện tích nhỏ phù hợp với người độc thân hoặc gia đình hạt nhân được dự báo tiếp tục được ưa chuộng, với lợi suất khai thác cho thuê và lấp đầy ổn định. Đặt trong bối cảnh Nhà nước xác định nhà ở cho thuê là trụ cột chiến lược từ nay đến 2030, cần đa dạng hóa loại hình nhà cho thuê, trong đó, mô hình nhà ở thương mại cho thuê dài hạn, vận hành bài bản theo tiêu chuẩn thống nhất, nên được tính đến để thí điểm.

Để cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người trẻ, chính sách cần tập trung nhiều hơn vào cấu trúc nguồn cung, thay vì chỉ kiểm soát tín dụng. Cụ thể, định nghĩa loại hình “nhà ở vừa túi tiền” và thiết kế cơ chế ưu đãi, tương tự nhà ở xã hội. Nhà ở phổ thông là phân khúc có biên lợi nhuận thấp, thời gian thu hồi vốn dài, trong khi chi phí đầu tư không ngừng tăng. Không có sự hỗ trợ như rút ngắn thời gian phê duyệt, ưu đãi thuế hay cho phép tăng mật độ xây dựng nhằm bù đắp chi phí…, doanh nghiệp sẽ không thấy khả thi về mặt thương mại để đầu tư bài bản và quy mô lớn.

Khung pháp lý cũng nên được làm rõ nhằm thúc đẩy thị trường nhà cho thuê. Theo đó, luật hóa quyền và nghĩa vụ của các bên về thời hạn hay cơ chế tăng giá giúp bảo vệ người thuê nhà. Cuối cùng, nên xem xét mở rộng phương thức thuê mua cho nhà ở thương mại, để giảm áp lực tài chính cho người trẻ có nhu cầu ở thực bên cạnh đòn bẩy vay vốn.