Ngay trong quý đầu năm 2023, hầu như các phân khúc bất động sản tại Đà Nẵng và vùng phụ cận có mức giao dịch tụt giảm mạnh, tới 98% ở đất nền, 86% ở nhà phố, riêng phân khúc nghỉ dưỡng tiếp tục “đóng băng”…

Dự báo sang quý 2/2023, thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng và vùng phụ cận có những tín hiệu hồi phục tích cực, tùy vào từng phân khúc cụ thể.

THANH KHOẢN TỤT SÂU, “ĐÓNG BĂNG” GIAO DỊCH TẠI BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG

Theo Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group), việc chậm cấp phép dự án mới và thanh tra đồng loạt các dự án tại Đà Nẵng và vùng phụ cận đã làm cho nhiều dự án bị tạm ngừng triển khai. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến nguồn cung và thanh khoản thị trường trong thời gian qua.

Cụ thể, phân khúc đất nền trong quý 1/2023, thanh khoản chỉ bằng 2% so với cùng kỳ năm trước với 5 nền được tiêu thụ trên tổng nguồn cung mới là 33 nền. Theo đó, giá sơ cấp không có sự biến động so với lần mở bán trước đó, giá thứ cấp trong quý ghi nhận mức giảm 8% - 12% so với quý 1/2022. Các dự án mở bán mới tập trung chủ yếu ở Quảng Nam, chiếm gần 91% nguồn cung toàn thị trường. Riêng Thừa Thiên Huế tiếp tục không ghi nhận nguồn cung mở bán mới.

Thị trường căn hộ, dù nguồn cung tăng 40% so với cùng kỳ 2022 nhưng thanh khoản vẫn giảm 33%, đạt 29 căn trên tổng số 126 căn mở bán mới. Đáng chú ý, phân khúc căn hộ hạng C dẫn dắt nguồn cung mới toàn thị trường và phân bổ chủ yếu tại các quận Liên Chiểu, Ngũ Hành Sơn của TP. Đà Nẵng. Nguồn cung mới trong quý tập trung tất cả tại thị trường Đà Nẵng, trong khi Quảng Nam và Thừa Thiên Huế tiếp tục khan hiếm nguồn cung mở bán mới.

Nhà phố/biệt thự tại thị trường Đà Nẵng và vùng phụ cận có mức tiêu thụ thấp nhất trong 5 năm qua, giảm 86% so với quý 1/2022 khi chỉ đạt tỷ lệ hấp thụ ở mức 42% (khoảng 5 căn) trên nguồn cung mới. Tuy nhiên giá bán sơ cấp tăng 2% - 3% so với quý trước và tăng 14% so với cùng kỳ với mức giá bán dưới 5 tỷ đồng/căn. Trong 3 tháng đầu năm 2023, nguồn cung mới nhà phố/biệt thự đến từ 1 dự án duy nhất ở Quảng Nam, với khoảng 12 căn mở bán, chỉ bằng 18% so với cùng kỳ năm trước. Theo DKRA, nguồn cung mới sụt giảm đáng kể trước tình hình thanh tra hàng loạt dự án bất động sản. Điều này cũng làm cho thanh khoản thị trường thứ cấp ở mức thấp, giao dịch tập trung chủ yếu vào các dự án đã bàn giao nhà, có pháp lý hoàn thiện.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, hầu hết nguồn cung thị trường hiện nay đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án đã mở bán trước đó, và có hàng mới mở bán trong quý 1/2023 ở tất cả các phân khúc. Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động.

Ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng với hơn 60% dự án đóng giỏ hàng và không có nguồn cung mới trong 9 tháng liên tiếp. DKRA ghi nhận không phát sinh giao dịch. Sức cầu thị trường ở mức rất thấp. Mặt bằng giá sơ cấp dao động từ 9,1 – 131 tỷ đồng/căn. Xu hướng chia sẻ doanh thu vẫn tiếp tục được áp dụng rộng rãi và dần thay thế hình thức chia sẻ lợi nhuận bởi sự minh bạch về dòng tiền.

Ở phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng cũng không phát sinh giao dịch mới. Đây là phân khúc còn khá mới, chưa thật sự phát triển tại thị trường 3 tỉnh miền Trung, đồng thời với sự cạnh tranh trực diện của phân khúc nhà phố/shophouse thương mại sở hữu lâu dài, nên nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng chưa thể tạo ra sự tăng trưởng như những phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng khác trong khu vực.

Phân khúc condotel còn tồn kho 669 căn lũy kế đến hết quý 1/2023. Thanh khoản sơ cấp trầm lắng do hầu hết các dự án đã đóng giỏ hàng. Thị trường không ghi nhận nguồn cung mới do nhiều chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc triển khai bán hàng. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với quý trước và cùng kỳ năm trước.

QUÝ 2/2023: GIÁ VẪN ĐI NGANG CHỜ ĐỘNG THÁI THÁO GỠ

Nguồn cung phân khúc đất nền trong quý 2/2023, theo dự báo từ DKRA Group, sẽ tăng nhẹ so với 3 tháng đầu năm, dao động khoảng 90 - 120 nền, tập trung chủ yếu ở Quảng Nam và Đà Nẵng. Khu vực Thừa Thiên Huế tiếp tục tình trạng khan hiếm nguồn cung mới. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ở mức ổn định so với quý 1/2023 và khó có những đợt tăng giá trong ngắn hạn. Các dự án hoàn thiện pháp lý, có vị trí tốt, đáp ứng yêu cầu của thị trường… sẽ thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới trong quý 2/2023 có thể tăng nhẹ so với quý 1, dao động ở mức 200 - 300 căn, tập trung chủ yếu tại Đà Nẵng. Những thông tin chính sách được tháo gỡ, động thái hạ lãi suất của Ngân hàng Nhà nước giúp sức cầu chung hồi phục, nhưng sẽ khó đột biến trong ngắn hạn. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ hạng A và hạng sang dự báo sẽ tăng trong quý 2/2023. Tuy nhiên, phân khúc chủ đạo của thị trường vẫn là căn hộ hạng B và hạng C với mức giá dao động 30 - 40 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục neo cao trước áp lực chi phí đầu vào, lãi vay, chi phí pháp lý dự án…

Nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà phố/biệt thự quý 2/2023 có thể sẽ tăng so với quý 1, dao động khoảng 100 - 150 căn, tập trung chủ yếu ở Đà Nẵng. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ở mức ổn định. Thanh khoản trên thị trường thứ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng dự kiến khoảng 20 - 50 căn, riêng condotel và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng tiếp tục duy trì sự khan hiếm ở nguồn cung mới. Sức cầu thị trường vẫn ở mức rất thấp và khó có sự đột biến trong ngắn hạn. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động. Các chính sách hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, giãn tiến độ thanh toán, chia sẻ doanh thu… vẫn tiếp tục được nhiều chủ đầu tư áp dụng trong quý 2/2023.