Thị trường nhà đất: “Thận trọng với kịch bản 2007!”

Những chuyển biến trên thị trường bất động sản hiện nay có gì đó khá giống với năm 2007.

Đó là hiện tượng thị trường đóng băng sau một thời gian, rồi lại có dấu hiệu ấm lại do tác động tâm lý của chính nhà đầu tư.

Trao đổi với VnEconomy, TS Trần Du Lịch, ủy viên Ủy ban Kinh tế Quốc hội, lo ngại rằng chính sự "sốt ảo" này sẽ tạo nên nhiều rủi ro và có thể đưa thị trường quay trở lại thời kỳ bong bóng của hai năm trước.

Ông Lịch nói:

- Tôi cho rằng, những biến động mang tính chu kỳ đã diễn ra năm 2007 có thể sẽ lại lặp lại trong năm nay, bắt đầu từ việc thị trường chứng khoán nóng lên, sau đó chuyển sang thị trường bất động sản do tâm lý của nhà đầu tư ngắn hạn là chuyển vốn từ thị trường chứng khoán sang thị trường bất động sản sẽ tạo ra sự an toàn hơn.

Vì vậy, có khá nhiều nhà đầu tư ngắn hạn đang kỳ vọng một tình trạng như vậy, và thực tế cũng đang có một tỷ lệ nhất định nhà đầu tư đang thực hiện việc chuyển kênh này, nên giá nhà đất một số nơi có tăng.

Tuy nhiên, dù dấu hiệu đáng mừng là thị trường vật liệu xây dựng đang ấm lên, nhưng nhìn chung thì tốc độ xây dựng của các dự án vẫn còn chậm, nên có thể nói yếu tố tăng giá trong thời điểm này có một phần từ yếu tố tâm lý chứ chưa hẳn đã do sức cầu tăng.

Do đó, nếu nói rằng thị trường bất động sản đã vào giai đoạn phục hồi và bắt đầu nóng lên thực sự thì vẫn còn sớm. Vì vậy, tôi vẫn muốn cảnh báo rằng, các nhà đầu tư hãy cẩn thận, rất có thể thị trường bất động sản và cả thị trường chứng khoán sẽ biến động dai dẳng theo hình răng cưa và tương đối gấp, nên độ rủi ro sẽ cao.

Vậy có nghĩa là, theo ông thì nhà đầu tư vẫn chưa nên vội chuyển kênh mà vẫn “bám” vào chứng khoán?

Bỏ tiền vào đâu là hợp lý thì cũng không thể nói trước được. Tất cả vẫn chỉ là phỏng đoán. Còn tôi không thể chỉ cho nhà đầu tư nên bỏ tiền vào đâu được, vì trên thế giới không có một trường lớp nào dạy nhà đầu tư nên bỏ tiền vào đâu.bởi không có mô hình chung cho các nhà đầu tư. Trên thị trường luôn luôn có cơ hội nhưng cũng luôn có thử thách, tùy theo nhà đầu tư nhìn nhận.

Nhưng bi kịch bong bóng năm 2007 thì chắc hẳn rất nhiều nhà đầu tư còn nhớ, thưa ông?

Tất nhiên, trong kinh doanh thì ai cũng có được những bài học kinh nghiệm, dù ít dù nhiều. Tuy nhiên, bất động sản xưa nay vốn vẫn là kênh đầu tư có khả năng sinh lời cao và khá an toàn nên rất nhiều nhà đầu tư vẫn muốn đổ tiền vào.

Và một khi nó được đầu tư theo phong trào thì rõ ràng rủi ro vẫn luôn tiềm ẩn.

Ông có cho rằng, trong khi nền kinh tế chưa hồi phục rõ ràng nhưng giá bất động sản lại tăng là chính là do những nhà đầu tư làm giá hay không?

Điều này cũng có thể hiểu được, bởi giữa thực tế và mong muốn là luôn khác nhau. Chẳng hạn như Luật Kinh doanh bất động sản đề ra (và mong muốn) tất cả các giao dịch phải qua sàn, nhưng thực tế thì thị trường bất động sản của chúng ta vẫn đang không minh bạch, giao dịch ngầm vẫn nhiều. Chúng ta phải chấp nhận bước quá độ này sẽ còn phải kéo dài.

Hiện nay có rất nhiều giao dịch vẫn không qua sàn, chẳng hạn như những giao dịch đối với các căn hộ, thửa đất chưa có sổ đỏ, giấy tờ thì người ta vẫn chuyển nhượng theo hợp đồng dân sự giữa 2 bên.

Do vậy, những giao dịch này nếu diễn ra trên diện rộng thì sẽ ảnh hưởng đến giá của thị trường bất động sản.

Nhưng có nhiều ý kiến phản ánh, ngay cả những giao dịch qua sàn thì giá vẫn bị đẩy lên đó thôi?

Thực ra, cung cầu trên thị trường sẽ quyết định giá bán chứ chủ đầu tư cũng khó mà bắt ép giá khách hàng được. Khi mà có nhiều người bán thì khách hàng hoàn toàn có quyền lựa chọn.

Tất nhiên là thị trường thì vẫn luôn tồn tại những nhà đầu tư, nên những vấn đề về giá cả, cung cầu nhiều khi cũng bị ảnh hưởng. Do vậy, để thị trường ngày một minh bạch hơn, chuyên nghiệp hơn thì cần phải loại dần những nhà đầu tư ngắn hạn, không chuyên.

Vậy theo ông, làm thế nào để có thể loại dần những nhà đầu tư không chuyên và tạo điều kiện cho đầu tư dài hạn?

Theo tôi, trước hết cần phải sửa của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản bởi còn nhiều điều bất hợp lý, không khuyến khích được đầu tư dài hạn. Chẳng hạn, theo tôi không nên hạn chế tỷ lệ góp vốn đầu tư vào một dự án bởi điều đó không quan trọng, mà quan trọng là phải quy định vốn đó chỉ được sử dụng cho dự án đó thôi, tuyệt đối không được lợi dụng góp vốn đó để đầu tư vào việc khác.

Còn để loại dần những nhà đầu tư không chuyên thì nên sớm xây dựng quỹ tín thác bất động sản.