Sửa đổi Luật Đất đai cần làm rõ thế nào là giá thị trường? Làm sao để xác định được giá thị trường?

Quốc hội đồng ý đưa Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2019, để tháo gỡ những nút thắt cho Luật này, tiếp sức cho nguồn lực tăng trưởng của Việt Nam, nhất là khi nguồn lực này đang trong tình cảnh cạn kiệt.

Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành từ 1/7/2014, tính đến nay chưa được 5 năm nhưng Chính phủ thấy rằng không thể không sửa, nên từ cuối năm 2017, đã giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu sửa đổi. Đến tháng 6/2018, Quốc hội đồng ý với Chính phủ đưa việc sửa đổi Luật này vào Chương trình xây dựng Luật của năm nay.

Càng thực hiện, càng bất cập

"Có hai lý do đặt ra yêu cầu sửa Luật Đất đai ở thời điểm này", Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà chia sẻ, "thứ nhất là sửa ngay những quy định chưa phù hợp với thực tiễn. Thứ hai, yêu cầu của đất nước trong giai đoạn mới đòi hỏi những đột phá về chính sách để tạo động lực mới cho phát triển. Trong đó, chính sách đất đai, một trong những yếu tố đầu vào quan trọng của hoạt động kinh tế - xã hội, cần phải tiếp tục được hoàn thiện, đổi mới để giải phóng các nguồn lực khác như lao động, khoa học và nguồn vốn xã hội cho phát triển".

Thực tế trong thời gian qua đã xảy ra hàng loạt sai phạm liên quan đất đai ở mức độ nghiêm trọng như vụ việc Vũ "nhôm", Út "trọc", Thủ Thiêm... Nguồn lực đất đai "chảy máu", trong khi đây được coi là sức mạnh đáng kể thúc tăng trưởng cho nền kinh tế. 

"Để tạo được động lực mới cho phát triển, việc sửa đổi Luật Đất đai lần này sẽ xem xét đồng bộ nhiều vấn đề lớn nhằm giải quyết 3 mục tiêu cơ bản là quản lý chặt chẽ tài nguyên đất; nâng cao hiệu quả sử dụng, phát huy nguồn lực tài chính từ đất đai cho phát triển; giải quyết hiệu quả vấn đề khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai", Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định.

Một bài toán khó nổi lên trong sửa đổi Luật này là về giá đất. Luật Đất đai năm 2013 đã tiếp cận và thể hiện vấn đề tài chính đất đai theo cơ chế thị trường nhưng càng thực hiện, càng bộc lộ những bất cập về khung giá đất Nhà nước quy định có khoảng cách khá xa so với giá thị trường. Sửa đổi Luật Đất đai phải điều chỉnh được khung giá đất nhằm kéo giảm sự chênh lệch giữa giá đền bù thu hồi đất so với giá thị trường, nhưng sửa đổi thế nào là không đơn giản. Theo quy định hiện hành, một trong những nguyên tắc định giá đất phải bảo đảm, "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" nhưng trên thực tế, khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng 20 - 30% khung giá đất trên thị trường. Khung giá đất của cấp tỉnh cũng trong tình trạng tương tự, chỉ bằng khoảng 30 - 60% giá đất thị trường tại địa phương.

Phải tính đúng, tính đủ

PGS.TS Ngô Trí Long, nguyên Phó Viện trưởng Viện quản lý thị trường và giá cả dẫn chứng, theo Quyết định 96 quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố từ ngày 1/1/2014 đến ngày 31/12/2019 của UBND Tp.Hà Nội, giá đất ở thuộc địa bàn quận trung tâm giai đoạn 2015 - 2019 nhiều tuyến phố vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2, tuyến phố Hàng Đào, Hàng Ngang, Lê Thái Tổ có giá đất niêm yết cao nhất với mức 162 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, giá đất giao dịch thực tế ở các tuyến phố này phổ biến từ 500 - 800 triệu đồng/m2, có nơi lên đến 1 tỷ đồng/m2. Hay tại dự án Khu đô thị Thủ Thiêm, Tp.Hồ Chí Minh, giá đền bù cho người dân bị thu hồi đất là 18 triệu đồng/m2, nhưng công ty bất động sản bán lại với giá... 350 triệu đồng/m2.

"Trong bối cảnh ngân sách nhà nước khó khăn, vấn đề xác định đúng giá trị đất đai có ý nghĩa rất quan trọng. Giá trị đất đai sau khi chuyển đổi quyền sử dụng phải được tính đúng, tính đủ theo đúng giá thị trường", PGS.TS Ngô Trí Long nhấn mạnh, "đây là nội dung quan trọng cần sửa đổi trong Luật Đất đai tới đây nhằm không làm mất giá trị đất đai. Khi đất đó thuộc quyền quyết định của Nhà nước thì giá trị tăng thêm phải đi vào ngân sách nhà nước".

Đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường (Hà Nội) cũng cho rằng, Luật Đất đai đã có những quy định tiến bộ, đó là đền bù đất theo giá thị trường, song như thế nào là giá thị trường lại chưa được làm rõ, gây khó khăn trong triển khai thực hiện. Đây cũng chính là nguyên nhân phổ biến dẫn đến khiếu kiện về đất đai. Sửa đổi Luật Đất đai cần làm rõ thế nào là giá thị trường? Làm sao để xác định được giá thị trường?

Tổng Kiểm toán Nhà nước Hồ Đức Phớc phân tích, theo quy định hiện hành (Nghị định 44/2014/NĐ - CP và Thông tư số 36/2014/TT - BTNMT) có 5 phương pháp xác định giá đất, nhưng lại không bắt buộc áp dụng phương pháp nào. Do đó, cơ quan quản lý tùy tiện áp dụng các phương pháp khác nhau, dẫn đến kết quả khác nhau, chênh lệch hàng chục lần giá trị. 

Đây là lỗ hổng dễ bị trục lợi làm thất thoát ngân sách nhà nước. Những sơ hở, hạn chế của phương pháp xác định giá đất không chỉ ở các phương pháp khác nhau, mà tồn tại ngay trong từng phương pháp nên việc tính toán đưa ra giá đất sát với giá thị trường khó khả thi, vì chứa đựng yếu tố chủ quan, giả định, không đủ cơ sở xác định giá đất.