Tại Diễn đàn Phát triển bền vững thị trường bất động sản do VCCI và Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức ngày 27/11, nhiều đại biểu cho rằng giá nhà ở tại các thành phố lớn, nhất là Hà Nội đang tăng một cách vô lý, đồng thời, mất cân bằng nguồn cung nhà ở đang là những yếu tố cản trở sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

CUNG TĂNG, GIÁ CŨNG TĂNG LÀ MỘT NGHỊCH LÝ

Bàn về điều này, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, nhận định giá bán bất động sản tăng một phần là do biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai gần đây cũng như tác động khi áp dụng phương pháp tính và bảng giá đất mới; Một phần là do thiếu nguồn cung bất động sản nhà ở để đáp ứng nhu cầu của đại bộ phận người dân, các đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình tại các khu vực đô thị, đặc biệt là Hà Nội và TP. HCM.

“Mặc dù các Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được ban hành và có hiệu lực thi hành, tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế do cần có thời gian để các cơ chế, chính sách, pháp luật mới được ban hành đi vào cuộc sống và thực thi có kết quả”, ông Hải nói.

Cũng phân tích về thực trạng trên, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhìn nhận trong thời gian qua, các cấp Chính quyền từ Trung ương đến địa phương đã nỗ lực tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản. Từ đó, giúp nhiều dự án được triển khai trở lại, “bơm” thêm nguồn cung cho thị trường bất động sản, từ đầu năm đến nay, đã có khoảng 40.000 sản phẩm nhà ở được mở bán mới.

Theo quy luật thị trường thì khi cung tăng, giá bán sẽ giảm nhưng thị trường bất động sản gần đây lại tồn tại một nghịch lý là nguồn cung tăng nhưng giá bán cũng liên tục tăng cao. Bởi nguồn cung được cải thiện song chưa thực sự dồi dào, trong khi dòng tiền đầu tư lại bị dồn nén quá lâu, nên khi thị trường có nguồn cung mới, tỷ lệ hấp thụ vẫn cao dù giá bán tăng mạnh.

Trong 7 nhóm chi phí hình thành nên giá của sản phẩm bất động sản (theo thống kê của Bộ Xây dựng), giá đất chiếm tỷ trọng lớn nhất, nên khi có sự thay đổi về định giá đất sẽ tạo tâm lý rằng giá đất còn tăng, giá nhà cũng sẽ tăng và điều này dễ bị các cá nhân, tổ chức lợi dụng để đầu cơ, đẩy giá bất động sản.

“Có thực tế là khi các địa phương áp dụng bảng giá đất mới (tiệm cận giá thị trường) sẽ tác động trực tiếp vào giá bất động sản, dẫn đến nguy cơ giá đất ở một số nơi sẽ bị đẩy lên cao và những dự án hiện đang ở giai đoạn giải phóng mặt bằng, người dân đang đòi mức bồi thường rất cao. Do đó, nếu giá đất không được cải thiện thì giá nhà ở sẽ tiếp tục bị đẩy lên và giao dịch sẽ chậm lại”, ông Đính bày tỏ.

NẾU KHÔNG ĐƯỢC CAN THIỆP, GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CÓ THỂ TIẾP TỤC “LEO THANG”

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, cho rằng bài toán lớn nhất hiện nay đối với thị trường bất động sản là giá bán sản phẩm bất động sản. "Ngành bất động sản chiếm 17% GDP cả nước và liên quan đến hàng chục ngành nghề khác nhau, vì vậy, phát triển bất động sản là góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế. Do đó, đây cũng là lĩnh vực được Chính phủ, Quốc hội quan tâm tháo gỡ. Nhưng giá cao quá thì ai mua? Nhiều chung cư có giá lên tới 500 triệu đồng/m2 – mức giá rất phi lý.

Theo ông Hiệp, một trong những nguyên nhân chính khiến giá bất động sản tăng cao là do phương pháp định giá đất hiện nay. Có những dự án chỉ chênh 6 tháng về thời điểm định giá, giá đất đã cao gấp đôi. Trong khi đó, giá đất hiện đang chiếm tới 40% giá thành sản phẩm bất động sản. Bên cạnh đó, nhiều dự án đã hoàn thiện nhưng chưa được định giá đất, nên chưa được mở bán ra thị trường. Nhiều dự án do “tắc” định giá đất, khiến chậm trễ trong khâu đầu tư xây dựng.

“Nghiêm trọng hơn, định giá đất cao khiến giá thành bất động sản tại Việt Nam đang cao hơn so với khu vực. Nếu không có sự can thiệp kịp thời từ phía các cơ quan chức năng và hệ thống luật pháp, giá bất động sản có thể tiếp tục “leo thang” mà không có điểm dừng. Đến khi giá cả vượt quá mức chấp nhận của thị trường, không còn ai có khả năng mua, các doanh nghiệp bất động sản có thể phải đối mặt với nguy cơ sụp đổ", ông Hiệp cho biết.