TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
"Băng" chưa thể tan trên thị trường bất động sản
Ngay đầu năm 2009, các nhà đầu tư bất động sản đang phải đối mặt với việc trả nợ ngân hàng đối với các khoản vay trước đây
Ngay đầu năm 2009, các nhà đầu tư bất động sản đang phải đối mặt với việc trả nợ ngân hàng đối với các khoản vay trước đây.
Giá nhà đất giảm, số lượng giao dịch có phục hồi nhưng không nhiều, thời hạn trả nợ cả vốn và lãi đã tới tạo nên bối cảnh khó khăn nhất cho các nhà đầu tư. Các hợp đồng vay vốn trước đây đều được thế chấp bằng bất động sản, khi nhà đầu tư không có tiền để trả nợ thì ngân hàng sẽ phát mại các tài sản thế chấp, nguồn cung bất động sản trên thị trường tăng lên, khả năng giảm giá nhà đất càng tăng thêm.
Thiếu vốn, lệch cung
Như vậy, theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, thị trường bất động sản sẽ rơi vào một vòng luẩn quẩn mà hệ quả là khả năng giảm giá nhà đất ngày một nhiều hơn nếu không có giải pháp tăng vốn tác động từ bên ngoài thị trường.
Ông Võ cho rằng khả năng thị trường “nóng” trở lại trong vòng một năm tới là rất khó. Lý giải về điều này, ông phân tích, nguyên nhân của tình trạng thị trường bất động sản năm 2008 ngưng trệ là do thị trường thiếu vốn để phát triển. Do đó, giải pháp để phát triển lại thị trường phải là giải pháp về vốn.
Trong tình hình cụ thể của nội tại thị trường bất động sản nước ta, tự các nhà đầu tư khó có thể tìm ra giải pháp. Nếu tình hình kinh tế thế giới thuận lợi, các nhà đầu tư trong nước có thể tính tới giải pháp vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài như chuyển nhượng dự án, liên kết, kinh doanh...
Trên thực tế, tình trạng kinh tế thế giới đang suy giảm như hiện nay làm cho giải pháp này không còn khả thi. Các nhà đầu tư trên thế giới đang phải tự tìm giải pháp vốn cho mình, khó có thể tính đến vốn cho thị trường bất động sản của ta.
Còn lại một khả năng cuối cùng như Chính phủ Mỹ đã thực hiện, sử dụng vốn ngân sách nhà nước để giải cứu thị trường, chắc giải pháp này cũng khó thực hiện với khả năng ngân sách nhà nước hiện nay.
Ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Bất động sản Thế kỷ (CEN Group) nhận định: việc nhà đầu tư bất động sản đẩy mạnh bán hàng nhằm thu hồi vốn, giải quyết khó khăn về tài chính đã khiến làm cho giá nhà đất tại các thành phố lớn cuối năm 2008 đã giảm 40-60% so với đầu năm 2008. Mặc dù giá giảm mạnh, nhưng giao dịch nhà đất vẫn rất trầm lắng. Thị trường bất động sản vẫn không tan băng. Đến thời điểm này thì sự những rủi ro về đầu tư bất hợp lý và tình trạng đầu cơ nhà đất ngày càng được bộc lộ rõ nét.
Đáng chú ý, nhu cầu nhà đất đến thời điểm này cũng chỉ sụt giảm mạnh ở phân khúc cao cấp (chỉ chiếm khoảng 10%) trong khi cầu về phân khúc dưới vẫn rất cao (chiếm đến 90%) thì lại thiếu trầm trọng về nguồn cung.
Hướng vào thị trường phổ thông
Trước tình trạng này, nhiều khả năng Chính phủ sẽ xem xét phân bổ nguồn vốn kích cầu vào lĩnh vực xây dựng nhà ở xã hội giá rẻ nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở đang rất cao của đại bộ phận người dân. Tuy nhiên, nếu dự án xây nhà ở xã hội giá rẻ được phê duyệt thì phải cần ít nhất 1 năm nữa thì thị trường mới có nguồn cung. Còn về phía doanh nghiệp, đầu tư một dự án bất động sản thông thường có làm nhanh cũng mất 2 năm cho công tác chuẩn bị.
Hơn nữa, hiện tại, các doanh nghiệp đều đang khó khăn về vốn, nếu vay vốn từ ngân hàng với mức lãi suất như hiện nay để đầu tư thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chắc chắn vẫn lỗ.
Nhiều ý kiến cho rằng: thị trường bất động sản Việt Nam về trung và dài hạn vẫn rất tiềm năng. Những ngành đầu tư hấp dẫn là nhà ở, khu nghỉ dưỡng, khách sạn, khu thương mại bán lẻ và hạ tầng khu công nghiệp. Hiện tượng di dân đến những thành phố lớn đã và đang tạo nên sự khan hiếm về các loại hình nhà ở, nhất là nhà ở giá rẻ đến trung bình. Nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại các đô thị lớn là rất ít trong khi lĩnh vực này đang được dự báo sẽ phát triển mạnh mẽ trong những năm tới.
Tuy nhiên, doanh nghiệp đầu tư bất động sản cần phải thay đổi cách làm, phải tìm đường đi đúng là hướng sự đầu tư vào số đông, đưa những dự án nhà ở đến với người thực sự cần nhà ở. Lâu nay, thị trường này là thị trường của người đầu cơ, người có tiền chứ không phải của người cần nhà. Bên cạnh đó, việc áp dụng những công nghệ mới, vật liệu xây dựng mới nhằm giảm giá thành xây dựng là một việc làm rất cần thiết.
Tìm hình thức huy động vốn mới
Thạc sỹ Nguyễn Thị Cẩm Vân, Trưởng phòng Kế hoạch, Sở Tài nguyên và Môi trường Tp.HCM nhấn mạnh: để thúc đẩy thị trường, giải pháp ở đây là cần khuyến khích phát triển các quỹ đầu tư tín thác, các công ty đầu tư dưới hình thức các công ty cổ phần để huy động vốn đầu tư của công chúng và các nguồn đầu tư trong và ngoài nước cho thị trường. Chính các định chế đầu tư sẽ đóng vai trò trung gian giữa những nhà đầu tư không chuyên nghiệp (công chúng, các loại quỹ bảo hiểm...) với các nhà đầu tư chuyên nghiệp về thị trường bất động sản.
Các định chế đầu tư này sẽ thu hút dần số công chúng, mà lâu nay đầu tư riêng rẽ dưới hình thức mua đất ở các khu đô thị hóa để dành, mua nền nhà hoặc mua căn hộ chung cư để chờ bán kiếm lời. Đây cũng là con đường để từng bước “chính quy hóa” phương thức và hình thức đầu tư vào thị trường bất động sản phù hợp với lộ trình hội nhập và cạnh tranh của nước ta.
Các định chế đầu tư sẽ khai thông nguồn vốn đầu tư cho cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, kích thích cả khối cung và khối cầu của thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng cần có những chính sách phù hợp, trong đó chủ động thúc đẩy và hỗ trợ cho các đối tượng hưởng lương được vay dài hạn để tạo lập nhà ở...
Giá nhà đất giảm, số lượng giao dịch có phục hồi nhưng không nhiều, thời hạn trả nợ cả vốn và lãi đã tới tạo nên bối cảnh khó khăn nhất cho các nhà đầu tư. Các hợp đồng vay vốn trước đây đều được thế chấp bằng bất động sản, khi nhà đầu tư không có tiền để trả nợ thì ngân hàng sẽ phát mại các tài sản thế chấp, nguồn cung bất động sản trên thị trường tăng lên, khả năng giảm giá nhà đất càng tăng thêm.
Thiếu vốn, lệch cung
Như vậy, theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, thị trường bất động sản sẽ rơi vào một vòng luẩn quẩn mà hệ quả là khả năng giảm giá nhà đất ngày một nhiều hơn nếu không có giải pháp tăng vốn tác động từ bên ngoài thị trường.
Ông Võ cho rằng khả năng thị trường “nóng” trở lại trong vòng một năm tới là rất khó. Lý giải về điều này, ông phân tích, nguyên nhân của tình trạng thị trường bất động sản năm 2008 ngưng trệ là do thị trường thiếu vốn để phát triển. Do đó, giải pháp để phát triển lại thị trường phải là giải pháp về vốn.
Trong tình hình cụ thể của nội tại thị trường bất động sản nước ta, tự các nhà đầu tư khó có thể tìm ra giải pháp. Nếu tình hình kinh tế thế giới thuận lợi, các nhà đầu tư trong nước có thể tính tới giải pháp vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài như chuyển nhượng dự án, liên kết, kinh doanh...
Trên thực tế, tình trạng kinh tế thế giới đang suy giảm như hiện nay làm cho giải pháp này không còn khả thi. Các nhà đầu tư trên thế giới đang phải tự tìm giải pháp vốn cho mình, khó có thể tính đến vốn cho thị trường bất động sản của ta.
Còn lại một khả năng cuối cùng như Chính phủ Mỹ đã thực hiện, sử dụng vốn ngân sách nhà nước để giải cứu thị trường, chắc giải pháp này cũng khó thực hiện với khả năng ngân sách nhà nước hiện nay.
Ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Bất động sản Thế kỷ (CEN Group) nhận định: việc nhà đầu tư bất động sản đẩy mạnh bán hàng nhằm thu hồi vốn, giải quyết khó khăn về tài chính đã khiến làm cho giá nhà đất tại các thành phố lớn cuối năm 2008 đã giảm 40-60% so với đầu năm 2008. Mặc dù giá giảm mạnh, nhưng giao dịch nhà đất vẫn rất trầm lắng. Thị trường bất động sản vẫn không tan băng. Đến thời điểm này thì sự những rủi ro về đầu tư bất hợp lý và tình trạng đầu cơ nhà đất ngày càng được bộc lộ rõ nét.
Đáng chú ý, nhu cầu nhà đất đến thời điểm này cũng chỉ sụt giảm mạnh ở phân khúc cao cấp (chỉ chiếm khoảng 10%) trong khi cầu về phân khúc dưới vẫn rất cao (chiếm đến 90%) thì lại thiếu trầm trọng về nguồn cung.
Hướng vào thị trường phổ thông
Trước tình trạng này, nhiều khả năng Chính phủ sẽ xem xét phân bổ nguồn vốn kích cầu vào lĩnh vực xây dựng nhà ở xã hội giá rẻ nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở đang rất cao của đại bộ phận người dân. Tuy nhiên, nếu dự án xây nhà ở xã hội giá rẻ được phê duyệt thì phải cần ít nhất 1 năm nữa thì thị trường mới có nguồn cung. Còn về phía doanh nghiệp, đầu tư một dự án bất động sản thông thường có làm nhanh cũng mất 2 năm cho công tác chuẩn bị.
Hơn nữa, hiện tại, các doanh nghiệp đều đang khó khăn về vốn, nếu vay vốn từ ngân hàng với mức lãi suất như hiện nay để đầu tư thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chắc chắn vẫn lỗ.
Nhiều ý kiến cho rằng: thị trường bất động sản Việt Nam về trung và dài hạn vẫn rất tiềm năng. Những ngành đầu tư hấp dẫn là nhà ở, khu nghỉ dưỡng, khách sạn, khu thương mại bán lẻ và hạ tầng khu công nghiệp. Hiện tượng di dân đến những thành phố lớn đã và đang tạo nên sự khan hiếm về các loại hình nhà ở, nhất là nhà ở giá rẻ đến trung bình. Nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại các đô thị lớn là rất ít trong khi lĩnh vực này đang được dự báo sẽ phát triển mạnh mẽ trong những năm tới.
Tuy nhiên, doanh nghiệp đầu tư bất động sản cần phải thay đổi cách làm, phải tìm đường đi đúng là hướng sự đầu tư vào số đông, đưa những dự án nhà ở đến với người thực sự cần nhà ở. Lâu nay, thị trường này là thị trường của người đầu cơ, người có tiền chứ không phải của người cần nhà. Bên cạnh đó, việc áp dụng những công nghệ mới, vật liệu xây dựng mới nhằm giảm giá thành xây dựng là một việc làm rất cần thiết.
Tìm hình thức huy động vốn mới
Thạc sỹ Nguyễn Thị Cẩm Vân, Trưởng phòng Kế hoạch, Sở Tài nguyên và Môi trường Tp.HCM nhấn mạnh: để thúc đẩy thị trường, giải pháp ở đây là cần khuyến khích phát triển các quỹ đầu tư tín thác, các công ty đầu tư dưới hình thức các công ty cổ phần để huy động vốn đầu tư của công chúng và các nguồn đầu tư trong và ngoài nước cho thị trường. Chính các định chế đầu tư sẽ đóng vai trò trung gian giữa những nhà đầu tư không chuyên nghiệp (công chúng, các loại quỹ bảo hiểm...) với các nhà đầu tư chuyên nghiệp về thị trường bất động sản.
Các định chế đầu tư này sẽ thu hút dần số công chúng, mà lâu nay đầu tư riêng rẽ dưới hình thức mua đất ở các khu đô thị hóa để dành, mua nền nhà hoặc mua căn hộ chung cư để chờ bán kiếm lời. Đây cũng là con đường để từng bước “chính quy hóa” phương thức và hình thức đầu tư vào thị trường bất động sản phù hợp với lộ trình hội nhập và cạnh tranh của nước ta.
Các định chế đầu tư sẽ khai thông nguồn vốn đầu tư cho cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, kích thích cả khối cung và khối cầu của thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng cần có những chính sách phù hợp, trong đó chủ động thúc đẩy và hỗ trợ cho các đối tượng hưởng lương được vay dài hạn để tạo lập nhà ở...
