Trong những tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản tiếp tục có nhiều diễn biến đáng chú ý. Bên cạnh sự thay đổi về mức độ quan tâm giữa các địa phương, từng phân khúc cũng ghi nhận những xu hướng khác nhau về giá bán, nhu cầu tìm kiếm và nhu cầu thuê, phản ánh sự dịch chuyển của thị trường trong giai đoạn hiện nay…

Theo Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đến bất động sản ở hai thị trường lớn nhất cả nước có sự thay đổi trong 5 tháng đầu năm 2026. Cụ thể, TP.Hồ Chí Minh mới chiếm gần 50% tỷ trọng quan tâm bất động sản toàn quốc, tăng 8,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ và đang dẫn đầu nhu cầu tìm kiếm. Ngược lại, Hà Nội giảm còn 27,6%, tương ứng mức giảm 5,9 điểm phần trăm.

Xét trên quy mô toàn quốc, lượng tìm kiếm bất động sản trong tháng 5 có sự sụt giảm 5% so với tháng 4. Tuy nhiên, nếu xét riêng theo loại hình, chung cư vẫn là phân khúc dẫn dắt thị trường về lượng quan tâm, còn những loại hình bất động sản khác như đất nền hay biệt thự đang chịu áp lực giảm lớn hơn.

 CHUNG CƯ GIỮ NHỊP, NHÀ LIỀN THỔ DIỄN BIẾN TRÁI CHIỀU

Tại Hà Nội, mức độ quan tâm chung cư bán vào tháng 5 tăng nhẹ 4% so với tháng trước, song lại giảm so với cùng kỳ 2025. Tại TP.Hồ Chí Minh cũ, mức độ quan tâm chung cư bán giảm 3% theo tháng và giảm 11% theo năm. Trái lại chung cư cho thuê có diễn biến tích cực hơn. Nhu cầu thuê tăng ở cả Hà Nội (tăng 6%) và TP.Hồ Chí Minh cũ (tăng 24%) so với cùng kỳ.

Về giá, Batdongsan.com.vn cho biết thị trường chung cư phân hóa theo vùng. Giá rao bán chung cư trung bình vào quý 2/2026 tại Hà Nội dự kiến khoảng 85 triệu đồng/m2, giảm 2% so với quý trước, còn TP.Hồ Chí Minh cũ là 69 triệu đồng/m2, đi ngang so với quý trước. Tương tự, giá rao bán chung cư Hưng Yên cũ và Bắc Ninh cũ cũng giảm 3%. Diễn biến này được xem là sự điều chỉnh cần thiết sau giai đoạn giá căn hộ ở các đô thị lớn tăng lên quá cao.

Trong khi đó, nhiều địa phương ghi nhận giá rao bán chung cư đi lên, như: Hải Phòng cũ tăng 8%, Quảng Ninh tăng 6%, Bình Định cũ tăng 13%, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ tăng 20%, Long An cũ tăng 6% và Đồng Nai cũ tăng 5% so với quý trước.

Đối với phân khúc nhà liền thổ, thị trường tiếp tục cho thấy sự phân hóa giữa hai đô thị lớn. Trong đó, loại hình nhà riêng có diễn biến trái chiều, khi TP.Hồ Chí Minh vẫn duy trì sức hút với nhà riêng bán, với mức độ quan tâm vào tháng 5/2026 tăng 5% so với cùng kỳ 2025, nhưng tại Hà Nội, nhu cầu tìm kiếm nhà riêng bán và cho thuê đều giảm. 

Mặc dù neo mức cao sau một thời gian tăng trưởng, song mặt bằng giá rao bán nhà riêng Hà Nội đã bắt đầu xu hướng giảm nhẹ khoảng 1% trong những tháng gần đây. Một số quận trung tâm gồm Đống Đa, Hà Đông, Ba Đình cũ ghi nhận điều chỉnh giảm 3%.

Theo dữ liệu lớn Batdongsan.com.vn, khoảng cách giá rao bán nhà riêng giữa hai thành phố lớn ngày càng được nới rộng: giá phổ biến tại Hà Nội vào tháng 5/2026 là 253 triệu/m2, còn TP.Hồ Chí Minh cũ là 119 triệu/m2. Tuy nhiên, giá cho thuê nhà riêng ở Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh gần như ngang nhau, trung bình 20 triệu/căn/tháng. 

Với nhà mặt phố, dữ liệu tháng 5/2026 của Batdongsan.com.vn tiếp tục chỉ rõ lượng quan tâm giảm 8-10% so với tháng liền trước ở cả hai thành phố lớn. Diễn biến giá có sự khác biệt khi giá rao bán nhà phố Hà Nội mặc dù đã đi ngang từ đầu năm 2026 nhưng vẫn cao hơn 24% so với quý 1/2025, còn TP.Hồ Chí Minh cũ giảm 7% giá bán trong cùng thời kỳ, nhưng giá thuê tăng 38%.  Bên cạnh đó, một số thị trường tỉnh ghi nhận giá rao bán nhà phố tăng so với đầu năm 2025. Đáng chú ý, Đà Nẵng dẫn đầu với mức tăng 39%, Khánh Hòa tăng 17%, Hải Phòng tăng 16%.

ĐỘNG LỰC NÂNG ĐỠ THỊ TRƯỜNG NĂM 2026

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, những tín hiệu tích cực của nền kinh tế đang là động lực quan trọng hỗ trợ thị trường bất động sản trong năm 2026. Cụ thể, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) 5 tháng đầu năm đã đạt 24,81 tỷ USD, tăng 34,9% so với cùng kỳ năm 2025. Cùng với đó, chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP) tăng 8,8% và kim ngạch xuất khẩu hàng hóa đạt 215,7 tỷ USD, tăng 18%, phản ánh rõ sự cải thiện của nền kinh tế.

Không chỉ các chỉ số tăng trưởng, môi trường đầu tư cũng được củng cố nhờ chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tăng 3,61%, trong khi thu ngân sách nhà nước đạt 1.341 nghìn tỷ đồng, tăng 15,4%. Ngoài ra, số doanh nghiệp thành lập mới tăng 12,5% và lượng khách quốc tế đạt 1,78 triệu lượt, tăng 16,5%, tiếp tục thúc đẩy nhu cầu về không gian làm việc và lưu trú, qua đó góp phần hỗ trợ những phân khúc bất động sản liên quan.

Bên cạnh yếu tố vĩ mô, hạ tầng và tháo gỡ pháp lý đang là hai động lực cốt lõi định hình nguồn cung trong thời gian tới. Tại Hà Nội, nhiều dự án giao thông kết nối được đẩy nhanh tiến độ, đồng thời Thành phố triển khai quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm, lấy sông Hồng làm trục cảnh quan chủ đạo. Trong khi đó, TP.Hồ Chí Minh tập trung đầu tư các công trình trọng điểm như Metro, Vành đai 3 và hệ thống cao tốc, gắn với ba hành lang phát triển chiến lược.

Đáng chú ý, tiến trình tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho thị trường đang có nhiều chuyển biến tích cực. Nghị quyết số 254/2025/QH15 đã triển khai mạnh tại nhiều địa phương, tập trung xử lý những vấn đề liên quan đến đất đai, xác định giá đất, giao đất và các dự án tồn đọng. Theo đánh giá, nhóm chính sách này có thể góp phần giải phóng nguồn cung đáng kể cho thị trường trong giai đoạn tới. Tuy vậy, tác động của hạ tầng và chính sách thường có độ trễ. Trong ngắn hạn, thị trường bất động sản vẫn chịu ảnh hưởng lớn từ khả năng hấp thụ của người mua và mặt bằng giá cao ở nhiều khu vực.

Từ những tín hiệu tích cực hiện nay, các chuyên gia đặt kỳ vọng vào dư địa tăng trưởng dài hạn của bất động sản những năm tới. Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc EZ Property, mục tiêu tăng trưởng kinh tế ở mức hai con số sẽ tạo nền tảng thuận lợi cho thị trường bất động sản. Mặt khác, sự phát triển mạnh của hạ tầng giao thông và đầu tư công cũng mở ra thêm cơ hội cho nhiều địa phương ngoài các trung tâm truyền thống.

Dù vậy, ông lưu ý trong chu kỳ phát triển mới, thị trường không còn phụ thuộc quá nhiều vào các đợt tăng giá ngắn hạn mà ngày càng gắn với nhu cầu thực, tốc độ phát triển hạ tầng và khả năng thu hút dân cư, doanh nghiệp đến sinh sống, sản xuất, kinh doanh. Đây là những yếu tố có vai trò quyết định đối với giá trị và tiềm năng tăng trưởng của bất động sản trong dài hạn.