Liên tục 6 năm qua, tín dụng bất động sản của Tp.HCM luôn vào khoảng 49% tổng tín dụng bất động sản của cả nước

Trong trạng thái trầm lắng hiện nay, chủ đầu tư các dự án bất động sản đang tính đến những phương cách tìm nguồn vốn phù hợp, và lựa chọn phân khúc thị trường đáp ứng tốt hơn nhu cầu và lợi nhuận cho nhà đầu tư.

Lý giải về sự sụt giảm của thị trường bất động sản phía Nam, TS. Lê Xuân Nghĩa, Phó chủ nhiệm Ủy ban Giám sát tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng nguyên nhân chính là do cung lớn hơn cầu. Con số từ phòng nghiên cứu của ủy ban này cho thấy, liên tục 6 năm qua, tín dụng bất động sản của Tp.HCM luôn vào khoảng 49% tổng tín dụng bất động sản của cả nước. Thị trường bất động sản của thành phố này, từ những dự án lớn đến dự án nhỏ đều phụ thuộc lớn vào nguồn vốn từ ngân hàng.

Dẫn đến, tính thanh khoản của thị trường bất động sản tại Tp.HCM phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Như vậy, với thị trường bất động sản Tp.HCM tình trạng căng thẳng trong thời gian qua chủ yếu là do thiếu nguồn vốn từ ngân hàng, dẫn đến cung vượt cầu có khả năng thanh toán.

Ngoài ra, một nguyên nhân khác của tình trạng “ế ẩm” của các dự  án bất động sản ở thành phố này cũng được nhìn nhận là do các dự án hạ tầng, vốn là nguồn hơi ấm cho thị trường cũng đã bị nguội lạnh trong thời gian gần đây. Do đó, sự sụt giảm đã diễn ra ở hầu hết các phân khúc thị trường, trừ phân khúc căn hộ giá thấp chịu mức giảm không lớn.

Theo dự báo của nhiều chuyên gia, đà suy giảm của thị trường bất động sản Tp.HCM sẽ còn tiếp tục trong năm nay, nhưng có thể quay đầu đi lên từ năm 2012, khi làn sóng nhập cư vào trung tâm kinh tế tài chính này vẫn lớn và nguồn cung đã bắt đầu giới hạn.

Tại hội nghị “Toàn cảnh thị trường bất động sản - tài chính 2011” được tổ chức cuối tuần qua, ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Tập đoàn Đất Xanh dự  báo, các loại hình căn hộ sẽ có nguồn cung tương đối lớn trong thời gian tới khi các dự án đồng loạt chào bán trong quý 2 và 3 năm 2011, trong khi loại hình biệt thự nghỉ dưỡng, biệt thự ven biển có giá bán khá cao, thanh khoản thấp.

Một đánh giá đáng chú ý của tập đoàn này là đất nền dự án, đặc biệt tại các khu vực lân cận Tp.HCM sẽ là kênh đầu tư hấp dẫn, và là “điểm ngắm” của nhiều nhà đầu tư và người có nhu cầu sử dụng để sinh sống và làm việc nhờ vị trí đẹp, thuận lợi và quy hoạch, hạ tầng hoàn chỉnh, giá cả hợp lý.

Khác với Tp.HCM, bất động sản Hà Nội chưa rơi vào tình trạng sụt giảm mạnh. Vấn đề hiện nay của Thủ đô là một số quy trình cấp phép các dự án bất động sản còn rắc rối, phức tạp và nhiều dự án đã bị đình hoãn.

Tuy nhiên, trong khi thị trường Tp.HCM được dự báo sẽ ấm lại vào năm 2012, thì thị trường bất động sản Hà Nội lại được nhìn nhận có thể chững và đi xuống trong năm 2012, ít nhất là ở phân khúc cao cấp.

Một đặc thù khác của thị trường Hà Nội được đề cập là giá nhà ở nội đô tăng chậm hơn nhiều so với giá nhà ở khu vực ngoại ô và thị trường này vẫn sẽ đón nhận làn sóng nhập cư mạnh mẽ với lượng thanh khoản tiền mặt lớn.

Đồng tình với ý kiến cho rằng bất động sản năm nay sẽ gặp một số khó khăn, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), vẫn đặt niềm tin vào triển vọng trung và dài hạn của thị trường này, vì tốc độ đô thị hóa ở các thành phố lớn hiện nay mới đạt 30% trong khi quãng thăng hoa của thị trường này là khi mức độ đô thị hóa đạt 30%-70%.

Số liệu được ông Hà cung cấp cho thấy, nhu cầu nhà ở tại đô thị vẫn còn lớn, còn khoảng 1 triệu hộ gia đình có diện tích sử dụng bình quân đầu người dưới 5 m2.

Bình luận về việc siết chặt tiền tệ theo Nghị quyết 11 của Chính phủ, ông Hà cho rằng cũng không ảnh hưởng nhiều đến nguồn cung vốn cho thị trường vì có độ trễ nhất định trong khi các nhà đầu tư đã đầu tư rồi, thay vào đó, có thể đến năm 2012, nguồn cung nếu có mới bị ảnh hưởng thực sự.

Với các chủ trương của Chính phủ, ông Hà nhìn nhận rằng việc chấn chỉnh đồng bộ thị trường bất động sản, tránh để xảy ra “bong bóng” là cần thiết nhưng cũng nên tránh gây sốc và làm “đóng băng” thị trường. Một giải pháp được ông Cục trưởng đưa ra là cần làm rõ các tiêu chí cho vay bất động sản, minh bạch các tiêu chí này để hạn chế những tác nhân gây “bong bóng”.

“Những hàng hóa vượt quá nhu cầu thị trường thì nên hạn chế, nhưng nhà ở cho người có thu nhập trung bình thì không có lý do gì lại không cho vay vì loại hàng hóa này có tính thanh khoản cao, thêm vào đó, doanh nghiệp cũng có chiêu thức bán hàng phù hợp hơn cho đối tượng này, chẳng hạn huy động ngay sau khi xong móng”, ông Hà phân tích.  

Sức sống của thị  trường bất động sản Hà Nội, có lẽ, vẫn thu hút được mọi người tham gia. Chí ít, luồng vốn góp từ phương thức “mua bán nhà trên giấy” luôn được duy trì như một giải pháp vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản Thủ đô. Thị trường bất động sản Hà Nội sẽ tiếp tục diễn ra tương tự như kịch bản năm 2010, thị trường vẫn thiếu vốn nhưng vẫn có những cơn “sốt” nhà đất mang tính nhất thời và cục bộ.

Tuy nhiên, những cơn “sốt” này lại không phải bắt nguồn từ quan hệ cung cầu, mà hoàn toàn từ các nguyên nhân khác mang tính hình thức như thông tin về quy hoạch, kỹ thuật đẩy giá của các nhà đầu tư...