“Bong bóng” địa ốc: “Do nhu cầu thì không đáng ngại”

Ngày 27/2/2008, tập đoàn đầu tư bất động sản lớn nhất Đông Nam Á CapitaLand đã thiết lập một liên minh chiến lược với Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Thăng Long và cùng với Citibank thành lập một quỹ đầu tư bất động sản.

Nhân dịp này, chúng tôi có cuộc phỏng vấn ông Liew Mun Leong, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc CapitaLand.

Ông đánh giá như thế nào về những thuận lợi của việc đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam so với các nước trong khu vực?

Chúng tôi là một công ty mang tầm quốc tế với việc đầu tư vào nhiều quốc gia khác nhau. Chúng tôi rất quan tâm đến 3 yếu tố sau. Thứ nhất là sự bình ổn về chính trị.

Thứ hai là tăng trưởng về kinh tế vĩ mô. Việt Nam đang là nước phát triển nhanh thứ hai trong khu vực, đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam cao.

Thứ ba chúng tôi quan tâm tới tỉ lệ dân số. Việt Nam có tỉ lệ dân số trẻ dưới 30 tuổi chiếm khoảng 60%. Hàng năm, số lượng lớn những người trẻ từ nông thôn lên thành phố để làm việc rất đông đã sinh ra một nhu cầu nhà ở vô cùng to lớn. Chúng tôi dự tính trong vòng 5 năm tới, các bạn cần đến 200 ngàn căn nhà để ở.

Như vậy, cộng cả 3 yếu tố: ổn định chính trị, phát triển kinh tế vĩ mô và phát triển dân số thì chúng tôi nhận thấy Việt Nam là một địa điểm đầu tư lý tưởng.

Ông có lo ngại gì chính sách pháp luật về đất đai của Việt Nam trong việc kinh doanh bất động sản?

CapitaLand muốn đầu tư lâu dài tại Việt Nam. Chính vì thế Chính phủ có những luật gì mới để giúp cho thị trường tốt hơn thì chúng tôi luôn luôn ủng hộ. Thực ra, việc ban hành các chính sách để loại trừ những nhà đầu tư không tốt, những người tài chính không giỏi thì sẽ tốt cho thị trường.

Việt Nam đang nhận được sự quan tâm đặc biệt của Chính phủ nên bất kỳ biện pháp nào để bình ổn nền kinh tế đều được các nhà đầu tư hoan nghênh. Chúng tôi đã có mặt ở Việt Nam được 14 năm, bất kỳ chính sách nào làm cho bình ổn nền kinh tế và làm cho nó phát triển chúng tôi đều hoan nghênh và ủng hộ.

Ông có tính đến những yếu tố rủi ro trên thị trường bất động sản của Việt Nam hay không khi mà gần đây một số chính sách của Nhà nước Việt Nam được các nhà đầu tư cho rằng có những điểm không thuận lợi như thắt chặt cho vay đầu tư bất động sản?

Công ty của chúng tôi rất cân bằng và bình ổn với tỉ lệ bất ổn rất thấp. Bên cạnh đó, chúng tôi tự hào có nguồn tiền mặt vô cùng dồi dào lên tới 3 tỉ USD để có thể vận hành và đầu tư vào các dự án cùng với một khoản tiền cho vay lớn.

Cũng như những nhà đầu tư lớn trong lĩnh vực bất động sản, chúng tôi còn có sự hợp tác từ các quỹ đầu tư như việc ký kết thành lập quỹ đầu tư với Citibank. Do đó, công ty chúng tôi đang ở một vị thế tốt.

Theo ông, bao nhiêu phần trăm người dân Việt Nam thực sự có đủ tiền để ở những căn hộ cao cấp như CapitaLand đang xây dựng?

Cũng như các hoạt động của CapitaLand ở Trung Quốc, chúng tôi xây dựng các khu căn hộ cao cấp và siêu cao cấp. Bên cạnh đó chúng tôi không quên xây những căn nhà phổ thông hơn với tiêu chuẩn bình thường hơn để đáp ứng được nhu cầu của những người dân có thu nhập trung bình trong xã hội.

Điều đó cũng sẽ diễn ra tại Việt Nam. Chúng tôi đã tiến hành những dự án nhà rất cao cấp nên giá cao là đương nhiên, nhưng bên cạnh đó chúng tôi cũng đang tìm kiếm những tiềm năng để xây dựng những khu nhà tầm trung để đáp ứng được nhu cầu đông đảo của người dân Việt Nam tại Tp.HCM và Hà Nội.

Dư luận cho rằng giá nhà đang cao và sẽ còn tăng cao nữa và hiện tượng bong bóng hoàn toàn có thể xảy ra, ông có cách nào để giải thích về vấn đề này?

Liên quan tới thị trường bong bóng, có hai loại. Thứ nhất bong bóng phình to lên là do tài chính thì điều đó thực sự lo ngại. Nhưng nếu bong bóng này phình to do nhu cầu thực sự của người dân thì nỗ lực làm cho cung đủ cầu có thể giải đáp được bài toán bong bóng này.

Như vậy, quan điểm của chúng tôi là nếu đang có bong bóng phình to về nhu cầu nhà ở thực sự thì chúng tôi phải cố gắng hết sức để đáp ứng được nhu cầu nhiều hơn về sự cần thiết nhà ở của người dân. Còn nếu bong bóng về tài chính, tức là các nhà đầu cơ nhảy vào đăng ký dự án và bán lại kiếm lời thì chúng tôi sẽ không tham dự.

Chính vì thế, khi mua một mảnh đất chúng tôi không đầu cơ kiếm lời mà quyết tâm xây dựng để bán lại cho những người thực sự có nhu cầu về nhà ở. Chúng tôi hiện đang đầu tư vào thị trường căn hộ cao cấp, ngoài ra cũng sẽ xây dựng thị trường căn hộ trung bình hơn cho đối tượng phổ thông.

Mức giá căn hộ cao cấp ở Việt Nam được đánh giá là rất cao. Có dư luận cho rằng giá cao là do sự thao túng của các nhà đầu tư bất động sản nước ngoài, ông bình luận như thế nào về vấn đề này?

Chúng tôi bắt đầu ở thị trường bằng những dự án cao cấp, điều này không có nghĩa chúng tôi bỏ quên lĩnh vực phổ thông cho đông đảo người dân hơn. Lúc đầu chúng tôi xây dựng dự án cao cấp để phục vụ cho đối tượng những người rất khá trong xã hội. Sau đó chúng tôi tìm kiếm cơ hội phục vụ cho những người phổ thông hơn.

Như vậy không ai bắt buộc phải mua với mức giá thế này hoặc thế kia mà tuỳ thuộc vào khả năng tài chính để đáp ứng nhu cầu phù hợp.

Ví dụ như ở Trung Quốc, chúng tôi có những dự án lên đến 25-30 ngàn Nhân dân tệ/m2, bên cạnh đó chúng tôi cũng xây dựng những khu căn hộ giá rẻ chỉ bằng 1/6 tương đương với 5 ngàn Nhân dân tệ/m2. Tương tự ở Singapore, chúng tôi có những dự án 5 ngàn Đôla Singapore/m2 nhưng cũng chỉ có dự án 500 Đôla Singapore/m2.

Nói như vậy, chúng tôi chỉ muốn chứng minh rằng chúng tôi sẽ cung cấp đa dạng các dự án nhà ở để phục vụ các đối tượng khách hàng trong xã hội.

Vậy theo ông, cần có những giải pháp nào cho vấn đề hạ nhiệt đối với giá nhà đất tại Việt Nam?

Điều quan trọng nhất đối với Chính phủ Việt Nam là không để đất cho các nhà đầu cơ mà phải có cơ chế tốt từ đấu thầu lành mạnh và công ty trúng đấu thầu phải có nguồn tài chính tốt. Như vậy có thể nói rằng Việt Nam đang cần những nhà đầu tư chứ không phải những nhà đầu cơ.

Ông có thể cho biết giá nhà của CapitaLand so với thu nhập bình quân đầu người Việt Nam?

Công ty chúng tôi rất thực tế. Khi giá đất quá cao, Công ty chúng tôi sẽ không mua và chỉ mua khi giá đất đúng thực tế. Làm như vậy, chi phí xây dựng của chúng tôi được đảm bảo theo giá cả trên thị trường nên sẽ rất phổ thông và nhiều người có thể mua được hơn.

Chính vì thế, có một số nước ở châu Á chúng tôi không đầu tư vào vì giá cả quá cao, người đầu tư và người mua đều lỗ.