“Bong bóng” trên thị trường nhà đất ở

Quan điểm của GS.TS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường - về triển vọng sắp tới của thị trường nhà đất ở

.

Ông nhận định thế nào về thị trường bất động sản thời điểm này?

Tôi vẫn không muốn dùng thuật ngữ thị trường bất động sản, e rằng rộng quá nên nói không hết trong một bài. Chúng ta chỉ nên đề cập tới góc rất nóng và được nhiều người quan tâm là thị trường nhà đất ở thôi.

Kịch bản của thị trường nhà đất ở hiện nay đang diễn ra giống hệt thị trường chứng khoán, những “bong bóng” kinh tế trong thị trường nhà ở đã hình thành trong thời gian dài, tích tụ ở mức độ cao, đang “nổ” và gây tác hại cho thị trường.

Chúng ta có thể hình dung, giá nhà đất ở tăng liên tục trong nhiều năm qua, tăng tới mức giá cả thị trường vượt quá giá cả thật tạo ra nhà đất ở đó nhiều lần, khoảng vượt quá đó chính là các “bóng bóng” kinh tế. Khoảng vượt quá đó ngày càng lớn, lớn tới mức vỏ “bong bóng” không chịu nổi hoặc còn đang chịu được nhưng có ngoại lực nhỏ tác động vào thì “bong bóng” sẽ nổ.

Trong giai đoạn vài tháng qua, những xu hướng bất lợi của kinh tế thế giới đã tác động vào kinh tế nước ta. Những chính sách chấn chỉnh thị trường tiền tệ như hạn chế nguồn vốn vay tín dụng đối với thị trường bất động sản, nâng lãi suất tiền gửi tiết kiệm... đã là ngoại lực nhỏ tác động vào “bong bóng” kinh tế của thị trường nhà đất ở, thế là “bong bóng” nổ.

Hệ quả tất yếu là giá trị nhà đất ở sụt giá dần tới giá trị thực không có “bong bóng”. Tình trạng này đang diễn ra rất mạnh ở Tp.HCM và bắt đầu tại Hà Nội, và sẽ tiếp tục xẩy ra ở các thành phố khác và các khu vực khác.

Giá hầu hết các dự án đất và hàng loạt chung cư tại Tp.HCM hiện đang chững lại và giảm gần như ''không phanh'' trên diện rộng (nhiều nơi hạ chỉ còn 50% so với đỉnh sốt trước Tết Mậu Tý, mức giảm lớn nhất từ trước đến nay), vậy do rơi vào trạng thái “bong bóng... nổ” hay còn do lý do nào khác nữa, thưa ông?

Như tôi đã nói, nguyên nhân chính của tình trạng sụt giá nhà đất ở là do “bong bóng” kinh tế trong thị trường nhà đất ở đang nổ.

Ở Tp.HCM, “bong bóng” lớn lên trong thời gian ngắn hơn, kích thước “bong bóng” to hơn nên tác động nhanh hơn và mạnh hơn. Tất nhiên, gọi là “bong bóng” nổ nhưng cũng có nhiều trạng thái nổ khác nhau, không nhất thiết đều là “nổ tung”.

Tùy thuộc vào quá trình hình thành “bong bóng”, tùy thuộc vào kích thước “bong bóng”, tùy thuộc vào cách tác động của ngoại lực vào “bong bóng”, tùy thuộc vào hoàn cảnh kinh tế - xã hội của địa phương lúc “bong bóng” nổ... mà “bong bóng” có thể xẹp từ từ, có thể xẹp nhanh, có thể “nổ” không thành tiếng, và có thể “nổ tung”.

Thị trường nhà đất ở hiện nay chịu tác động chủ yếu do sự mất dần của các “bong bóng” kinh tế. Ngoài ra, thị trường cũng còn chịu tác động của nhiều yếu tố khác nữa, ví dụ như trạng thái thiếu hụt vốn đầu tư làm cho cung giảm và cũng làm cho đầu cơ giảm, xu hướng tăng giá hàng hóa, thị trường chứng khoán thiếu sức sống...

Như vậy, theo ông giá nhà đất có tiếp tục giảm nữa không?

Chắc chắn sẽ tiếp tục giảm trong tình hình hiện nay. Nhưng cách thức giảm, mức độ giảm có biểu hiện khác nhau ở các địa phương khác nhau và tùy thuộc vào hoàn cảnh từng địa phương.

Nhiều người cho rằng đây là lúc những động thái “ghìm cương” thị trường bất động sản của Chính phủ như việc đánh thuế lũy tiến, siết chặt cho vay bất động sản, dự án căn hộ làm móng xong mới được bán, các ngân hàng tăng lãi suất cho vay, hạn chế cho vay mới mua nhà đất... đã phát huy tác dụng?

Vừa qua, Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ đã giao cho 4 bộ và UBND cấp tỉnh thực hiện một số nhiệm vụ nhằm ổn định và phát triển thị trường bất động sản trong đó có việc chuẩn bị sửa đổi, bổ sung pháp lệnh về thuế nhà đất, xem xét thêm về thuế chuyển quyền sử dụng đất cùng lệ phí trước bạ, xác định hạn mức đất ở tính thuế, đôn đốc các dự án phát triển bất động sản, thực hiện tốt pháp luật về bất động sản...

Chắc chắn các bộ và UBND cấp tỉnh được giao nhiệm vụ đang tích cực triển khai công việc. Việc thực hiện các nhiệm vụ này chắc chắn có tác động tới những dự báo về xu hướng phát triển của thị trường bất động sản.

Mặt khác, vừa qua các cơ quan quản lý đã thực hiện nhiều chính sách đối với thị trường tiền tệ như hạn chế cho vay tín dụng đối với thị trường bất động sản, nâng lãi suất tiền gửi tiết kiệm, sử dụng ngân sách cứu thị trường chứng khoán... Các giải pháp này đã tác động làm “giảm nhiệt” cho thị trường nhà đất ở, tác động như một ngoại cảnh làm tan các “bong bóng” trong thị trường này.

Thị trường bất động sản có thể sẽ ''đóng băng'' trong bao lâu và theo ông thì giá nhà đất có tiếp tục giảm nữa không, thưa ông?

Theo tôi, khi các “bong bóng” kinh tế đang tan đi thì cũng phải diễn ra theo đúng quy luật, sẽ tan cho tới khi mặt bằng giá nhà đất ở được xác lập lại về tới mức không còn “bong bóng” nữa với điều kiện Nhà nước ngăn chặn được tình trạng đầu cơ vượt giới hạn.

Các giải pháp hiện nay của Chính phủ đang tập trung vào ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhà đất. Tình trạng lạm phát cao, tình trạng tăng giá hàng hóa, tình trạng thiếu hụt vốn đầu tư đang được Chính phủ đưa ra các giải pháp tốt để khắc phục.

Các nước có nền kinh tế phát triển cũng đang cùng nhau ngăn chặn sớm giai đoạn suy thoái kinh tế trên phạm vi toàn cầu. Các giải pháp trên thế giới cũng như ở nước ta đòi hỏi ít nhất phải 2 năm mới giải quyết được các khó khăn hiện nay.

Như vậy, tình trạng “đóng băng” của thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà đất ở nói riêng cũng phải kéo dài ít nhất trong vòng 2 năm kể từ khi bắt đầu “đóng băng”. Thời điểm sẽ “tan băng” hoàn toàn phụ thuộc vào tính hiệu quả của các giải pháp đối với kinh tế thế giới cũng như trong nước.

Điểm kỳ vọng của mọi người ở nước ta hiện nay là khi thị trường bất động sản “tan băng” cũng là lúc đất nước ta ngăn chặn được tình trạng đầu cơ bất động sản vượt giới hạn, mặt bằng giá bất động sản nước ta phù hợp với giá trị thực của bất động sản, chúng ta sẽ có một thị trường bất động sản thực sự lành mạnh, công khai, minh bạch, hiệu quả.

Theo ông, thì các cơ quan quản lý nên làm gì lúc này?

Theo tôi, một giải pháp nào đó trong lúc này làm thị trường nhà đất ở “nóng” trở lại đều là bất khả thi. Điều quan trọng đối với các cơ quan quản lý là tranh thủ thời gian để hoàn chỉnh các công cụ quản lý bằng pháp luật, quy hoạch, tài chính và hành chính sao cho thật tốt để quản lý tốt nhất thị trường bất động sản thực sự lành mạnh và hiệu quả của nước ta trong thời gian tới.