Năm 2018, thị trường bất động sản nhìn chung khá ổn định, lượng giao dịch, giá cả không biến động nhiều so với năm 2017. Tuy nhiên, thị trường nói chung và các doanh nghiệp bất động sản nói riêng cũng đứng trước những khó khăn, thách thức, do thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, nguồn vốn tín dụng, thủ tục khắt khe hơn... Dự báo xu hướng này vẫn còn tiếp diễn trong 2019.

Ông Hàn Mạnh Tiến, Chủ tịch Hội Các nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam nhìn nhận, thị trường năm 2018 chứng kiến những nỗ lực to lớn của các nhà đầu tư phát triển dự án khi liên tục tung ra các loại sản phẩm mới với sự đa dạng về tiện ích, đồng bộ về dịch vụ và chất lượng ngày càng cao hơn. Đặc biệt là xu hướng hình thành đại đô thị đa chức năng, những sản phẩm siêu sang, được ứng dụng công nghệ...

Diễn biến trái chiều giữa hai thành phố

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, chỉ tính riêng hai thành phố lớn là Hà Nội và Tp.HCM thì trong năm 2018 có khoảng 58.362 căn hộ đủ điều kiện đưa vào kinh doanh tại 147 dự án. Các thị trường này đã có 41.700 giao dịch thành công, trong đó Hà Nội là 19.100 giao dịch; Tp.HCM có khoảng 22.600 giao dịch.

Về giá cả, không biến động nhiều. Tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư trong quý 4/2018 giảm khoảng 0,08% so với trước và giảm 0,04% so với cùng kỳ năm 2017. Đối với nhà ở riêng lẻ, con số này tăng lần lượt là 0,81% và 3,01%; tại Tp.HCM. giá căn hộ chung cư trong quý 4 vừa qua tăng 0,48% so với quý 3 và tăng 4,08% so với cùng kỳ năm trước, giá nhà ở riêng lẻ tăng 0,27% so với quý 3 và tăng 5,73% so với quý 4/2017.

Tuy nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và Tp.HCM trong năm 2018 có giảm so với năm 2017 nhưng vẫn là khá cao so với khả năng hấp thụ của thị trường, việc phát triển dự án bất động sản vẫn chưa cân đối giữa các phân khúc, vẫn có tình trạng nhiều căn hộ trung và cao cấp, thiếu nguồn cung căn hộ bình dân. 

Đặc biệt đã xuất hiện dòng sản phẩm siêu cao cấp (có giá từ 150-230 triệu đồng/m2), đạt 14% tổng lượng cung toàn thị trường. Điểm đáng lưu ý ở nguồn cầu là tập khách hàng nước ngoài, họ quan tâm và mua hàng ở hầu hết các dự án cao cấp. Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản, tất cả các dự án cao cấp đều sử dụng hết room dành cho người nước ngoài.

Đánh giá chung về thị trường, ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Nhà ở và thị trường bất động sản cho biết, thị trường năm 2018 tiếp tục phát triển ổn định. Tính đến 20/12/2018, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 22.825 tỷ đồng, giảm 105.723 tỷ đồng (giảm 82,24%) so với lúc đỉnh điểm ở quý 1/2013 và giảm 2.557 tỷ đồng (10,07%) so với 20/12/2017.

Tuy nhiên, thị trường này vẫn còn một số vấn đề cần lưu ý, đó là lượng tồn kho còn khá lớn, tập trung ở các dự án ở xa trung tâm, đô thị, hạ tầng yếu kém, rất khó tiêu thụ. Nguồn cung nhà ở trung, cao cấp đang dư thừa, trong khi rất thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp mà thị trường đang cần nhiều. 

Hiện nay, nhu cầu nhà ở của người dân thuộc phân khúc trung, cao cấp (hơn 25 triệu đồng/m2) chỉ chiếm 20-30% nhu cầu thị trường và tập trung chủ yếu ở đô thị lớn. Trong khi đó, với nhà ở xã hội, nhà ở bình dân, nhu cầu thị trường rất lớn, chiếm khoảng 70-80%, nhưng thị trường nguồn cung lại đang rất thiếu.

Phân khúc bình dân vẫn chiếm chủ đạo

Trên cơ sở đó, nhiều chuyên gia dự báo, năm 2019, phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền, phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, và có tính thanh khoản cao nhất. Phân khúc nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung, phải đối diện với nhiều khó khăn. Điều đó đòi hỏi các chủ đầu tư cần phải tính toán cơ cấu lại sản phẩm và lộ trình, tiến độ đưa sản phẩm ra thị trường.

Ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc Jones Lang Lasalle Việt Nam nhận định, trong thời gian tới, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ chịu ảnh hưởng từ năm xu hướng chính: Một là, sự chuyển đổi mô hình phát triển dự án căn hộ theo hướng bền vững hơn, tức là xu hướng chuyển dịch lớn tới các căn hộ dành cho người thu nhập trung bình và thấp. Đây là phân khúc có nhu cầu thực.

Hai là, sự gia tăng của các căn hộ nhỏ và siêu nhỏ. "Khoảng 10 năm trước đây, các dự án nhà cao tầng xây dựng căn hộ 2 phòng khoảng 120m2 nhưng hiện không còn căn hộ nào 2 phòng trên 100m2. Như vậy, nhu cầu về thiết kế căn hộ của bên mua và bên phát triển đã thay đổi. Do đó, chúng ta sẽ thấy các căn hộ sẽ ngày càng nhỏ hơn, đặc biệt ở trung tâm thành phố" - ông Stephen Wyatt phân tích.

Ba là, xu hướng phát triển các khu đô thị mới tích hợp. Bởi đầu tư bài bản vào cảnh quan, quy hoạch tổng thể, hoàn thiện cơ sở hạ tầng thì các nhà phát triển bất động sản mới hưởng quả ngọt.

Bốn là, sự xuất hiện ngày càng nhiều các công ty công nghệ - nguồn cầu lớn đối với thị trường văn phòng cho thuê. Hiện Việt Nam đang vươn lên so với nhiều quốc gia khác trong khu vực về tốc độ phát triển không gian văn phòng cho thuê.

Năm là, thương mại điện tử sẽ trở thành xu hướng ảnh hưởng lớn nhất đến bất động sản trong những năm tới do mật độ điện thoại di động của Việt Nam hiện nay đã đạt tới mức 84%, đồng nghĩa với việc 84% dân số có tiếp cận với Internet thông qua điện thoại di động. Hàng trăm nghìn người Việt Nam đang mua sắm trực tuyến và dù chưa lớn, tỉ lệ này vẫn sẽ tiếp tục gia tăng, gây ảnh hưởng đến thị trường bất động sản bán lẻ", ông Stephen Wyatt nhận định.

Tuy vậy, các chuyên gia cũng nhìn nhận, thị trường bất động sản Việt Nam trong năm tới vẫn phải đối mặt với không ít thách thức để có thể tận dụng cơ hội từ những xu hướng mới này.

"Năm 2019, có 2 vấn đề cần quan tâm. Thứ nhất, lãi suất tiếp tục cao (lãi suất huy động lên 8,7%, cộng thêm biên độ 3% thì lãi suất cho vay lên đến 11 – 12%); thứ hai, tín dụng bất động sản tiếp tục thắt chặt. Nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tiếp tục giảm từ 45% xuống 40%, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản tăng từ 150% lên 200%; cùng với Nghị định 20/CP về trần chi phí lãi vay... sẽ siết lại tín dụng bất động sản. Dòng vốn hạn chế nên các nhà đầu tư cũng cẩn trọng khi đầu tư vào lĩnh vực bất động sản", chuyên gia tài chính Nguyễn Chí Hiếu dự báo.

Nhiều ý kiến cho rằng, để thích ứng với lộ trình giảm dần nguồn tín dụng vào thị trường này, các doanh nghiệp bất động sản cần đảm bảo hiệu quả kinh doanh, trước hết là đảm bảo chỉ tiêu lợi nhuận, doanh thu, chuẩn bị được quỹ đất dự án, chất lượng công trình, tiến độ thực hiện dự án, tính minh bạch trong quản trị doanh nghiệp... để đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng. 

Bên cạnh đó, cần chuẩn bị sẵn sàng các nguồn vốn khác thay thế do ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Luôn đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết, giữ chữ tín, đảm bảo chất lượng công trình, tiến độ thi công, bàn giao nhà, xây dựng căn hộ thông minh, tòa nhà thông minh, hình thành không gian sống xanh, thân thiện môi trường, coi trọng công tác hậu mãi chăm sóc khách hàng, để có thể huy động được nguồn vốn ứng trước của khách hàng theo đúng quy định. 

Bên cạnh đó, cần tăng vốn chủ sở hữu để tăng cường nội lực của doanh nghiệp. Coi trọng việc hợp tác, liên doanh, liên kết, sáp nhập để hình thành các tập đoàn bất động sản mạnh...

Căn hộ các thành phố khó tăng giá

Với các nhà đầu tư cá nhân, cách an toàn nhất hiện nay là chọn căn hộ 1-2 phòng ngủ, diện tích từ nhỏ đến trung bình, tại các dự án có vị trí thuận tiện, kết nối hạ tầng tốt. Đặc tính của nhà nhỏ là dễ mua, dễ bán, dễ cho thuê, ít rủi ro. Dòng sản phẩm này thị trường luôn có nhu cầu và thanh khoản cao, không lo ứ đọng vốn và luôn đạt tỷ suất sinh lời ổn định. 

Ngoài ra, cũng nên quan tâm tới thị trường vùng ven, các tỉnh lân cận các thành phố lớn hoặc các địa phương có tiềm năng phát triển kinh tế.

"Giả sử có trong tay khoảng 2 tỷ đồng, thì không nên đầu tư căn hộ tại Hà Nội và Tp.HCM. Bởi giá căn hộ ở 2 thành phố này giờ khá ổn định, khả năng tăng giá là rất ít nên gần như không còn cơ hội đầu cơ sinh lời. Với số tiền đó, các nhà đầu tư nên dịch chuyển sang đất nền tại các dự án ven đô và ở những địa phương kinh tế phát triển mạnh như: Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Vũng Tàu, Cần Thơ...", ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam khuyến cáo.

Tuy nhiên, theo ông Đặng Văn Quang, Giám đốc Jones Lang Lasalle Hà Nội, trong bối cảnh hiện nay, muốn thành công, phải là người đầu tư chuyên nghiệp, biết lường trước được tình hình cũng như thời điểm rút vốn. "Vào rạp chiếu phim, trước tiên phải tìm cửa thoát hiểm chứ không phải tìm chỗ ngồi đẹp. Đầu tư bất động sản cũng vậy, trước tiên cần tính toán được phương án rút ra", ông Quang ví von.

Các chuyên gia cũng cho rằng, để đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, một yếu tố đặc biệt quan trọng là các cơ quan quản lý nhà nước cần liên tục hoàn thiện môi trường thể chế, chính sách, phù hợp hơn, hữu hiệu hơn và có tính kiến tạo hơn.