Luật Đất đai khó nhất là vấn đề tài chính đất đai, trong tài chính đất đai khó nhất là vấn đề định giá đất. Do đó, trong Luật Đất đai (sửa đổi) phải quy định về nguyên tắc xác định giá đất cũng như phương pháp xác định giá đất để Quốc hội thảo luận và cho ý kiến...

Thảo luận tại tổ về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi ngày 9/6, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đánh giá, dự thảo Luật lần này đã có sự thay đổi cơ bản về chất.

Góp ý cho dự thảo luật, liên quan đến vấn đề giá đất, Chủ tịch Quốc hội cho rằng Nghị quyết 18-NQ/TW quy định phải có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên, dự thảo luật lại giao Chính phủ quy định chi tiết về phương pháp định giá đất.

TRONG TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI KHÓ NHẤT LÀ VẤN ĐỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định, Chính phủ quy định chi tiết việc xác định giá đất; nội dung, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất; xây dựng và áp dụng bảng giá đất, định giá đất cụ thể; kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện; tư vấn định giá đất.

Luật Đất đai khó nhất là vấn đề tài chính đất đai. Trong tài chính đất đai khó nhất là vấn đề định giá đất. Do đó, Chủ tịch Quốc hội đề nghị, trong Luật này phải quy định về nguyên tắc xác định giá đất cũng như phương pháp xác định giá đất để Quốc hội còn thảo luận và cho ý kiến. Theo ý kiến các chuyên gia cũng như người sử dụng đất đều nói càng nhiều phương pháp thì càng khó áp dụng.

Chủ tịch Quốc hội cũng cho biết, "cái khó nhất" trong định giá đất là ở những khu vực giáp ranh ở cùng một tỉnh, nhất là giữa 2 tỉnh với nhau, khi một bên là đô thị đặc biệt, một bên là đô thị thường, giá đất chênh lệch sinh ra khiếu kiện.

“Quan điểm của chúng tôi là Chính phủ trình vấn đề này ra, đưa vào một chương hay một vài điều trong Luật, trong đó quy định về nguyên tắc, quy định về phương pháp định giá đất”. Trí tuệ của toàn dân, của Quốc hội, của cả xã hội chắc chắn sẽ đóng góp tốt hơn”, Chủ tịch Quốc hội nói.

Về vấn đề lấy ý kiến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Chủ tịch Quốc hội cho rằng cần quy định thế nào cho thực chất, tránh chuyện lấy ý kiến cho có, hình thức. Trong Điều 66 của dự thảo luật cũng không quy định cụ thể tỷ lệ bao nhiêu phần trăm người dân lấy ý kiến đồng thuận thì được. “Nếu như không đạt được tỷ lệ 100% đồng ý thì bao nhiêu % có thể ra được quyết định. Trong trường hợp người dân không đồng ý thì trường hợp nào xác định là đồng thuận và không đồng thuận?…”, Chủ tịch Quốc hội phân tích và nhấn mạnh phải quy định rõ vấn đề này.

Ngoài ra, nếu trường hợp ý kiến của nhân dân không đồng thuận với dự thảo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh hay quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện thì cơ quan thẩm quyền có xem xét sửa đổi nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hay không; sửa đổi toàn bộ, hay sửa đổi một phần? Trong trường hợp bảo lưu thì trách nhiệm giải trình thế nào?.

Do đó, nếu không quy định cụ thể vấn đề này, tính khả thi thấp, rất khó cho những người điều hành ở dưới, không có ranh giới để quyết. Ví dụ như cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội, để 100% cư dân đồng thuận thì không bao giờ làm được.

Bên cạnh đó, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cũng cho rằng việc rà soát điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng sẽ phát sinh nhiều vấn đề, nếu không quy định kỹ sẽ rất khó vận hành, triển khai thực hiện.

RÀ SOÁT, ĐẢM BẢO TÍNH TƯƠNG THÍCH GIỮA LUẬT ĐẤT ĐAI VÀ CÁC LUẬT

Theo Chủ tịch Quốc hội, vấn đề Ủy ban Thường vụ Quốc hội và đại biểu chuyên trách quan tâm nhất là sự tương thích của hệ thống pháp luật và tính khả thi khi bộ luật được ban hành. Qua đánh giá, có trên 20 luật trực tiếp liên quan đến Luật Đất đai (sửa đổi), trong đó có 3 luật đang trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến tại kỳ họp này là Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu và Luật Kinh doanh bất động sản.

Qua thảo luận, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã thống nhất với Chính phủ chọn phương án sửa các điểm không tương thích trong Luật Đất đai để khi ban hành sẽ không phải đi sửa các luật khác. Nếu xây một luật khác để sửa nhiều luật thì sẽ phải quay lại quy trình áp dụng Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật, phải đăng ký vào chương trình, thiết kế chính sách, báo cáo thẩm tra...làm kéo dài quá trình.

Từ xem xét sự tương thích giữa Luật Đất đai (sửa đổi) và các luật liên quan khác, ông Huệ góp ý một số nội dung cụ thể. Theo đó, liên quan đến Luật Nhà ở sửa đổi, Dự thảo Luật Đất đai lần này đã thay đổi theo hướng chuyển từ hướng giao đất không thu tiền sử dụng đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, sẽ được xem xét miễn giảm tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên tại khoản 1 Điều 38 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng có nội dung sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội, trong các trường hợp được giao đất không thu tiền sử dụng đất. Do đó, cần rà soát ngay trong Dự thảo Luật.

Liên quan đến Luật Đấu thầu, Khoản 7 Điều 120 dự thảo Luật Đất đai quy định trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá, đấu thầu. Trường hợp lựa chọn tổ chức đấu giá, đấu thầu mà chỉ có một nhà đầu tư đăng ký, thoả mãn các điều kiện thì người tổ chức đấu thầu chấp nhận.

Ông Huệ cho rằng quy định này rất nhạy cảm, có thể không hợp lý, vì ở điều 46, điều 47 Luật Đấu thầu quy định quy trình, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư bắt đầu từ việc công bố dự án, thông báo để nhà đầu tư quan tâm nộp hồ sơ. Nếu chỉ có một nhà đầu tư đăng ký đã chấp nhận luôn thì làm sao đủ điều kiện đấu thầu? Về nguyên tắc đấu thầu về phải có ít nhất là hai nhà đầu tư tham gia. Do đó, cần rà soát để tương thích với Luật Đấu thầu…

Chủ tịch Vương Đình Huệ cũng đề nghị tiếp tục thể chế một số nội dung của Nghị quyết 18. Chủ tịch Quốc hội cho rằng, Nghị quyết có yêu cầu, đất đai phải được điều tra, đánh giá, thống kê, kiểm kê và lượng hoá, hạch toán đầy đủ trong nền kinh tế. Vì vậy, Chủ tịch cho rằng Luật Đất đai sửa đổi phải có một Chương để quy định nội dung này, hoặc một số điều ở các nhưng phải đảm bảo đầy đủ, quy định rõ thế nào là điều tra, thế nào là đánh giá, thế nào là thống kê, kiểm kê, lượng hóa, hạch toán đầy đủ...

Liên quan đến Luật Đầu tư năm 2020, quy định trước khi đấu giá quyền sử dụng đất thì dự án phải có chấp thuận chủ trương đầu tư, trong đó gồm cả thời hạn hoàn thành và thẩm quyền điều chỉnh tiến độ (thẩm quyền của chủ đầu tư). Nhưng ở điều 121 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lại quy định, người trúng đấu giá phải bảo đảm hoàn thành dự án theo tiến độ như trong phương án đấu giá quyền sử dụng đất. Theo ông Huệ, “nếu quy định như thế thì sau này có trường hợp phải điều chỉnh sẽ tắc hết, không xoay được”.