Chung cư bình dân được dự báo lên ngôi

Loại hình đầu tư bất động sản “hot” nhất trong vòng 5 năm tới tại Hà Nội sẽ là căn hộ chung cư bình dân.

Đó là nhận định của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam và cũng là kết quả khảo sát điều tra mới nhất của Công ty Cổ phần Báo cáo đánh giá Việt Nam (Vietnam Report) về thị trường bất động sản Hà Nội.

Theo báo cáo của Vietnam Report, trong tương lai gần, đa số các nhà đầu tư chọn mua căn hộ chung cư bình dân (chiếm 37,9%), tiếp đó là đất và nhà tại các khu phố cũ (20,9%), nhu cầu mua đất liền kề dự án chỉ chiếm 17,5% và mua chung cư cao cấp chỉ chiếm 14,7%.

Hiện nay, giá nhà đất tại Hà Nội đang cao hơn nhiều so với thị trường Tp.HCM. Nguyên nhân chính là do Tp.HCM có nhiều dự án bất động sản và chủ yếu được triển khai bởi các doanh nghiệp tư nhân, thêm vào đó người dân cũng mạnh bạo đầu tư bằng nguồn vốn vay ngân hàng. Trong khi đó, Hà Nội có mật độ dân số lớn gần bằng Tp.HCM nhưng nguồn cung nhà ở còn hạn chế, chưa thể đáp ứng được nhu cầu của người dân. Do đó, thị trường này thuộc về người bán.

Song dự kiến cuối tháng 8/2010, 800 dự án đã bị ách lại trong thời gian qua và trên 200 dự án nhà cao tầng của Hà Nội sẽ được phê duyệt. Khi các dự án này đi vào vận hành, trong 2 - 3 năm tới Hà Nội sẽ có thêm khoảng 160 ngàn căn hộ (tạm tính trung bình khoảng 200 căn hộ/dự án). Khi đó, lượng cung cho thị trường rất lớn và rất nhanh chóng thị trường sẽ thuộc về người mua.

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam khuyến cáo: “Ngoại trừ những vị trí thật đắc địa trong nội đô, các nhà đầu tư có thể xây dựng dự án hướng tới đối tượng khách hàng là những người giàu, còn với vị trí bình thường thì cần nghĩ tới cơ cấu và chủng loại hàng hóa, căn hộ thích hợp, chất lượng vừa phải, giá thành và giá bán nhằm vào những đối tượng trung lưu. Bởi, đây là phân khúc lớn nhất và có thật, làm sao để sản phẩm nhà ở có giá trị từ 12 - 18 triệu đồng/m2 là hợp lý nhất. Hiện nay, tại Hà Nội ít có căn hộ dưới 20 triệu đồng/m2, khiến người dân khó tiếp cận được”.

Thực tế, kết quả khảo sát của Vietnam Report cũng cho thấy, hai mức đầu tư cho bất động sản phổ biến ở các nhà đầu tư là từ 800 triệu - 1,5 tỷ đồng (chiếm 29,9%) và từ 1,5 - 2,5 tỷ đồng (chiếm 26,1%). Còn các mức đầu tư dưới 800 triệu đồng và từ 2,5 tỷ đồng trở lên chỉ chiếm tỷ lệ tương đối, đặc biệt mức ngân sách dự kiến đầu tư cho bất động sản trên 5 tỷ đồng chỉ chiếm tỷ lệ 6,4%.

Nhóm nghiên cứu của Vietnam Report phân tích, mức ngân sách dự kiến đầu tư vào bất động sản tỷ lệ thuận với thu nhập trung bình/tháng của nhà đầu tư. Đối với những nhà đầu tư có mức thu nhập trong khoảng 10 - 20 triệu đồng/tháng, dự kiến dành cho đầu tư bất động sản chủ yếu ở mức từ 800 triệu - 1,5 tỷ đồng, chiếm gần 40%.

Trong khi đó, đối với nhà đầu tư có thu nhập trung bình từ 20 - 50 triệu đồng/tháng, mức ngân sách chủ yếu từ 800 - 2,5 tỷ đồng, chiếm 32%. Tương tự đối với mức thu nhập trung bình từ 50 triệu đồng/tháng trở lên, ngân sách dự kiến đầu tư chủ yếu ở hai mức là 2,5 - 5 tỷ đồng và trên 5 tỷ đồng.

Nhóm nghiên cứu cũng cho biết, gần 70% các nhà đầu tư đánh giá 3 yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến quyết định đầu tư bất động sản tại thị trường Hà Nội chính là uy tín của chủ đầu tư, tiến độ dự án và vị trí của dự án.

Về nguồn vốn đầu tư, đa số những nhà đầu tư đều chọn vốn tự có để đầu tư (chiếm 44%), tiếp đến là vốn vay từ người thân hoặc bạn bè chiếm 35%. Việc vay ngân hàng để đầu bất động sản dường như là sự lựa chọn sau cùng, chỉ chiếm tỷ lệ 20%.

Trong tổng số 500 mẫu điều tra, có tới 60% nhà đầu tư cá nhân cho biết sẽ mua thêm bất động sản trong vòng 5 năm tới, ngoài căn hộ đang sở hữu. Tuy nhiên, 61,9% trong số những nhà đầu tư quyết định mua thêm bất động sản là để phục vụ mục đích đầu tư (chỉ có 38,1% mua để phục vụ nhu cầu ở và sinh hoạt của gia đình), cụ thể mục đích đầu tư ngắn hạn, lướt sóng kiếm lời xấp xỉ với mục đích đầu tư dài hạn và cho thuê, tỷ lệ tương ứng là 47,7% và 52,3%.

Số liệu này cũng phản ánh phần nào thực tế rõ nét về những “cơn địa chấn” trong giá bất động sản tại Hà Nội những tháng đầu năm 2010, dẫn tới nhu cầu mua bất động sản cho mục đích đầu tư ngắn hạn đã tăng chóng mặt so với nhu cầu mua bất động sản thực sự cho mục đích ở và sinh hoạt của hộ gia đình.

Với việc giá bất động sản đã bị đẩy lên mức rất cao sau cơn sốt trong tháng 5 và nửa đầu tháng 6/2010, tính thanh khoản của bất động sản đã sụt giảm mạnh, thậm chí có tình trạng đóng băng ở một số phân khúc thị trường. Trong những tháng cuối năm 2010, xu hướng chốt lời khỏi các bất động sản đầu cơ sẽ khá mạnh mẽ tại thị trường Hà Nội do một số nhà đầu cơ bất động sản sử dụng vốn vay ngân hàng, dưới áp lực trả lãi sẽ phải bán bớt danh mục đầu cơ.

Đồng thời, giá bất động sản có thể giảm nhẹ tại một số phân khúc nhất định. Theo đó, giao dịch căn hộ chung cư có thể sẽ sôi động hơn trên địa bàn Hà Nội nhằm phục vụ những người tiêu dùng có nhu cầu thực về nhà ở.