Cổ phiếu bất động sản bước vào chân sóng lớn?

Mirae Asset trong nhận định mới đây về cổ phiếu nhóm bất động sản nhấn mạnh rằng bất cứ triển vọng mới/catalyst nếu xuất hiện sẽ nhanh chóng được phản ánh vào giá cổ phiếu trong thời gian tới. Nếu có điều chỉnh thì rất nhanh và không đáng kể. 

Theo đó, giá nhà ở Việt Nam thể hiện qua tỷ lệ giá nhà trên thu nhập đang nằm ở mức cao. Sau khi đạt đỉnh điểm vào năm 2016–2017 do tình trạng đầu cơ bất động sản gia tăng, tỷ lệ này đã giảm xuống nhờ tăng trưởng GDP trong 5 năm tiếp theo, trước khi bắt đầu tăng dần trở lại trong hai năm vừa rồi.

Với tỷ lệ hiện tại, giá nhà ở trên thu nhập hộ gia đình ở Việt Nam đang ở mức cao. Nguồn cung trên thị trường sơ cấp có dạng kim tự tháp ngược, với sản phẩm tập trung về phân khúc cao cấp và đất nền do mục đích đầu cơ cao. Tuy nhiên, Việt Nam không phải là quốc gia duy nhất gặp phải tình trạng mất cân đối giữa giá nhà và thu nhập hộ gia đình khi hầu hết các nước đang phát triển đều trải qua điều này. Hiện nay, Việt Nam đứng ở giữa nhóm các nước châu Á với tỷ lệ 23,7x.

Quốc hội Việt Nam đã thông qua ba Luật vào tháng 12 năm ngoái và tháng 1 vừa rồi, bao gồm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai. Cả ba Luật đều tác động và ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản. Mặc dù các luật này chưa có hiệu lực cho đến ngày 1 tháng 1 năm 2025 và các văn bản dưới luật (Nghị định) vẫn chưa được ban hành.

Ngành Bất động sản tiếp tục suy giảm trong suốt 3 năm qua. Tính năm 2023 có 71 dự án nhà ở hoàn thành, giảm 22% so với năm 2022 (91 dự án) và 57% so với năm 2021 (165 dự án). Nhu cầu nhà ở tại Việt Nam ngày càng tăng mạnh nhờ lực lượng lao động trẻ và tốc độ đô thị hóa ngày càng tăng. Tuy nhiên, nguồn cung trên thị trường sơ cấp thắt chặt trong 3 năm qua vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu, khiến giá chung cư tăng cao.

Về tỷ lệ đòn bẩy, một số công ty đã cân bằng cơ cấu vốn với tỷ lệ nợ hợp lý (VHM, NLG, KDH), trong khi một số khác giảm đòn bẩy thông qua mua lại trái phiếu doanh nghiệp (PDR) đang lưu hành để đảm bảo tỷ lệ nợ cân bằng. Một số vẫn khác đang xoay xở với gánh nặng nợ và đang tìm hướng giải quyết vấn đề.

Đối với một nhà phát triển bất động sản, hàng tồn kho là tài sản dễ bán nhất. KDH, PDR, NLG và NVL là những công ty có tỷ lệ hàng tồn kho/tài sản cao nhất, mặc dù những hàng tồn kho này tốt nhất nên được đánh giá ở cấp độ công ty hoặc từ góc độ dự án riêng biệt.

Kết quả kinh doanh của các công ty niêm yết gây thất vọng, khi cả doanh thu và lợi nhuận ròng đều không đạt kế hoạch tài chính. VHM, nhà phát triển bất động sản lớn nhật tại Việt Nam, nổi bật so với các công ty cùng ngành vì đã vượt qua khó khăn trong 2023 với mức tăng trưởng tốt cả về doanh thu và lợi nhuận.

Diễn biến giá cổ phiếu nhìn chung chỉ dao động đi ngang kể từ đầu năm trong khi đó VN-Index tăng 10%. Tuy nhiên, giá cổ phiếu trong tuần vừa qua đã lấy lại đà tăng khi phần lớn đều tăng vượt trội so với chỉ số.

Theo Mirae Asset, lợi nhuận suy giảm đã đẩy tỷ lệ PE theo dữ liệu lịch sử lên giới hạn trên của độ lệch chuẩn đối với hầu hết các công ty đầu ngành.

Thu nhập và doanh thu chậm phản ánh trên báo cáo tài chính, khi phải ghi nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư cho người mua. Tuy nhiên, giá cổ phiếu có xu hướng chiết khấu kỳ vọng về phát triển dự án trong tương lai, cũng như nhu cầu của người mua nhà (pre-sales). Vì thế, bất cứ triển vọng mới/catalyst nếu xuất hiện sẽ nhanh chóng được phản ánh vào giá cổ phiếu.

"Ở thời điểm hiện tại nếu có xảy ra sự điều chỉnh về giá cổ phiếu, quá trình sẽ diễn ra tương đối nhanh và trong thời gian ngắn (khoảng 15%–20%), vì năm 2024 tạo tiền đề cho các nhà phát triển bất động sản chuẩn bị kế hoạch cho sự phát triển trong tương lai, khi ba bộ Luật quan trọng chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1 tháng 1, 2025", Mirae Asset nhấn mạnh.