Cổ phiếu bất động sản lại "chìm trong biển lửa", vì sao?

Vn-Index kết thúc kỳ nghỉ lễ kéo dài 5 ngày với sự phân hóa sâu sắc bắt đầu diễn ra giữa các nhóm ngành. Chỉ số giằng co cả buổi sáng, trong đó bất động sản hiện đang là nhóm tác động tiêu cực nhất thị trường.

Cổ phiếu nhóm này giảm 0,51% với ít nhất 33 cổ phiếu chìm trong biển lửa như VIC và VHM giảm lần lượt 1,46% và 0,61%; NVL giảm 2,3%; DIG giảm 3,24%. KDH, KBC, NLG, PDR...cũng điều chỉnh ngay từ đầu phiên.

Áp lực giảm điểm của nhóm này phản ánh kết quả kinh doanh gây thất vọng trong quý 1 vừa qua. Theo đó, cập nhật của Fiintrade, tính đến ngày 28/4/2024, đã có 787/1641 doanh nghiệp niêm yết đại diện 83,8% vốn hóa trên ba sàn công bố báo cáo tài chính quý 1/2024, trong đó có nhiều doanh nghiệp đầu ngành.

Với Bất động sản, lợi nhuận sau thuế của 60/130 doanh nghiệp đại diện 74,4% vốn hóa toàn ngành) giảm mạnh 82% do Vinhomes (VHM) không còn ghi nhận thu nhập từ bán buôn dự án như cùng kỳ. Nếu không tính đến VHM, lợi nhuận của 59 doanh nghiệp bất động sản còn lại giảm 15,1% do ảnh hưởng của nhóm bất động sản nhà ở (NVL, KDH, DIG, NLG).

Vinhomes (VHM) ghi nhận doanh thu 8.211,2 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế 884,7 tỷ đồng, lần lượt giảm 72% và 91% so với quý I/2023. Một số ông lớn như Novaland (NVL), DIC Corp (DIG), LDG (LDG), Nam Long (NLG) hay Kinh Bắc (KBC)... đồng loạt báo lỗ đậm trong quý 1/2024.

Theo đánh giá của VDSC, trước đó, thị trường đã trả giá cao hơn cho tiềm năng phục hồi của các doanh nghiệp. Việc các doanh nghiệp thiếu sản phẩm mở bán trong giai đoạn 2022-2023 sẽ khiến doanh nghiệp khó có thể ghi nhận tăng trưởng mạnh về mặt lợi nhuận trong năm 2024.

VDSC kì vọng từ năm 2025, khi luật kinh doanh Bất động sản và luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực, cùng với nghị định về phát triển và quản lý Nhà ở xã hội được ban hành, sẽ giải quyết được những nút thắt liên qua tới dự án Nhà ở xã hội. Theo đó, kỳ vọng các tỉnh thành phố cấp II, nơi tập trung các cụm công nghiệp lớn, sẽ là những khu vực chứng kiến sự sôi động ở phân khúc này.

Cổ phiếu bất động sản hiện đang giao dịch ở mức P/B 1,5-2 là tương đối hợp lý về mặt tài sản đang có. Dù vậy, một số doanh nghiệp bất động sản quy mô vừa có quỹ đất lớn tại các thành phố cấp II đang được giao dịch ở mức P/B 0,9 – 1,2x, thấp hơn trung bình ngành (1,5x), cũng là những doanh nghiệp tiềm năng có thể xem xét cho dài hạn.

Nguồn cung và mức hấp thụ của thị trường trong năm 2024 được kỳ vọng cải thiện so với năm 2023, khi chủ đầu tư và nhà đầu tư tự tin hơn về sự hồi phục của thị trường; lãi suất duy trì ở mức thấp và các dự án hạ tầng trong giai đoạn xây dựng và hoàn thiện.

Sản phẩm chung cư tiếp tục hồi phục về mặt bán hàng trong năm 2024 song sẽ có sự phân hóa giữa các phân khúc: Với phân khúc trung cấp, các dự án phần nhiều từ các chủ đầu tư có danh tiếng trong nước và nằm tại các khu vực vùng ven; Với phân khúc cao cấp, các dự án phần nhiều từ chủ đầu tư nước ngoài và nằm tại khu vực trung tâm (CBD).

Đối với các dự án thấp tầng/khu đô thị, hệ thống đường vành đai/đường cao tốc kết nối với khu CBD là yếu tố mà các nhà đầu tư quan tâm. Kì vọng rằng giai đoạn nửa sau năm 2024 sẽ là thời điểm phù hợp để các công ty đẩy mạnh hoạt động bán hàng, khi hệ thống cơ sở hạ tầng (đặc biệt là hệ thống đường vành đai) bắt đầu bước vào giai đoạn xây dựng cao điểm và Giá thứ cấp hồi phục rõ ràng hơn.

Trong khi đó, theo đánh giá của KBSV, tốc độ hồi phục của nhóm bất động sản sẽ tương đối chậm do những khó khăn chưa thực sự được giải quyết: Các chủ đầu tư cũng gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn khi tín dụng vào lĩnh vực bất động sản bị các Ngân hàng hạn chế và hoạt động phát hành trái phiếu bị giám sát chặt chẽ và Các điểm nghẽn về mặt pháp lý ảnh hưởng tới tiến độ triển khai dự án của doanh nghiệp.

Nhiều cổ phiếu Bất động sản hiện đang giao dịch ở mức P/B 2024fw thấp hơn so với mức P/B trung bình trong vòng 5 năm qua, do vậy, KBSV cho rằng các nhà đầu tư có thể xem xét các cổ phiếu ngành bất động sản khi giá cổ phiếu có sự điều chỉnh và lựa chọn những doanh nghiệp có triển vọng tốt với quỹ đất sạch lớn có đầy đủ pháp lý, có các dự án đang triển khai và mở bán và cơ cấu tài chính an toàn. Các cơ hội đầu tư đáng chú ý là các cổ phiếu VHM, KDH, NLG, DXG.