Trong quá khứ, khi cầu tăng lên rất dễ tạo ra những cơn sốt ảo trên thị trường bất động sản

Cùng với hàng loạt chương trình khuyến mại, giảm giá, chiết khấu…các chủ đầu tư bất động sản đang làm mọi cách để có thể đẩy thanh khoản lên, qua đó xốc lại thị trường trong những tháng cuối năm.

Nói theo cách ví von, người mua nhà đang dần trở lại chiếc ghế “thượng đế” của mình, song để có thể là một thượng đế thực sự, không là nạn nhân của những “cơn sốt ảo”, khách hàng vẫn phải tỉnh táo và sáng suốt trước vô số lời mời chào hấp dẫn của các ông chủ địa ốc.

Người mua nhà đang là “vua”

Cùng với khó khăn của thị trường, từ vài năm trở lại đây, giới đầu tư bất động sản dường như không có được một ngày ăn ngon ngủ yên khi là hàng tồn kho vẫn ngất ngưỡng, trong khi nợ đến hạn liên tiếp được báo về. Giảm giá bán để tăng thanh khoản là cách đã được hầu hết các chủ đầu tư áp dụng trong suốt thời gian qua. Song, xét về khía cạnh kinh tế, giảm giá căn hộ không hẳn là liệu pháp hợp lý cho cả chủ đầu tư lẫn khách hàng.

Bởi lẽ, khi giá bán giảm từ 2 - 3 triệu đồng/m2 thì mọi tính toán về doanh số và lợi nhuận của dự án trước đó đã bị thay đổi đáng kể, trong khi lãi vay ngân hàng giảm không đáng là bao. Đó là chưa nói đến việc giảm giá bán trực tiếp chưa hẳn đã là một thứ “vũ khí” lợi hại, vì hiện không ít người mua nhà vẫn bị tâm lý “của rẻ là của ôi” đè nặng.

Trong bối cảnh đó, để tăng thanh khoản, không ít chủ đầu tư đã chọn phương án vừa hạn chế được tối đa việc giảm lợi nhuận, vừa tạo được tâm lý tin cậy, an tâm từ khách hàng khi mua căn hộ tại dự án. Một trong những “chiêu” lợi hại hiện nay đang được hầu hết các chủ đầu tư áp dụng là đẩy nhanh tiến độ dự án, vượt hẳn cam kết với khách hàng trong hợp đồng.

Không ít dự án tại Hà Nội hiện nay đang được cho là có tốc độ siêu nhanh, trung bình khoảng 1 tuần hoàn tất 1 sàn xây dựng như dự án Kim Văn – Kim Lũ, dự án VP6 Linh Đàm, dự án CT1 Trung Văn…Riêng dự án Green Stars (đường Phạm Văn Đồng), nếu theo cam kết với khách hàng trong hợp đồng thì đầu tháng 10 tòa B4, B5 sẽ xây đến tầng 5, tuy nhiên hiện tại cuối tháng 9 chủ đầu tư đã xây vượt tiến độ tới tầng 8.

Doanh nghiệp này cũng sẵn sàng cung cấp cho khách hàng mua căn hộ được xem giấy phép nộp thuế sử dụng đất của chủ đầu tư, giấy phép xây dựng chi tiết của dự án, thay vì như một số chủ đầu tư trước đây được tự cho mình quyền “giấu” các hồ sơ, thủ tục pháp lý của dự án khiến nhiều khách hàng khi nộp gần xong tiền mua nhà mới biết dự án chưa có giấy phép xây dựng, chủ đầu tư nợ thuế…

Thậm chí, để cạnh tranh với các dự án khác trong khu vực, chủ đầu tư Green Stars đã phải chi hàng trăm tỷ đồng để đầu tư tầng hầm cho mục đích thương mại, dịch vụ, siêu thị, đồng thời phải “cắn răng” thuê một tập đoàn lớn về quản lý các khu tiên ích này nhằm tăng sự tiện lợi cho cư dân. Chính vì điều này, theo đại diện Green Stars, trong gần 3 tháng mở bán tòa B4, B5 doanh nghiệp này đã bán được hơn 200 căn.

Theo tìm hiểu của VnEconomy, cách làm khá hiệu quả của dự án Green Stars hiện cũng đang được một số chủ đầu tư khác tìm hiểu để áp dụng.

Trong khi đó, tại các dự án của Xí nghiệp Xây dựng Số 1 Lai Châu do đại gia Lê Thanh Thản làm giám đốc, mặc dù mỗi đợt mở bán của doanh nghiệp này đều tạo ra những “cơn sốt” trên thị trường, song trước những thông tin về chất lượng căn hộ tại các dự án như Kim Văn Kim Lũ, Linh Đàm…, ông Thản đã khẳng định “sẵn sàng mời tất cả khách hàng vào tận dự án để giám sát thực địa việc xây dựng”.

Việc kiểm soát tiến độ, chất lượng, nguồn gốc vật liệu, chất lượng bê tông…xưa nay vốn là điều khách hàng không bao giờ được biết, thì nay không ít chủ dự án đã phải công khai, cung cấp tới khách hàng mỗi tuần hoặc định kỳ hàng tháng.

Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Hoàng Vương, ông Tạ Phúc Hải cho hay, hiện nay các dự án bất động sản ở Hà Nội đang mở bán khá nhiều, song muốn bán được hàng, điều tối thiểu đầu tiên là dự án đó phải có hạ tầng tốt, tiến độ đảm bảo cũng như hồ sơ pháp lý của dự án phải rõ ràng, đầy đủ.

Nhưng khó “sốt ảo”

Gần đây, với những tín hiệu khả quan trong giao dịch, khá nhiều chuyên gia trong và ngoài giới bất động sản đã đưa ra những nhận định khác nhau về triển vọng của thị trường bất động sản, trong đó không ít người cho rằng, rất có thể thị trường lại quay về "sốt nóng, sốt ảo" như những năm 2007 - 2008 khi mà người dân có tiền lại đang chọn bất động sản là kênh đầu tư ưu tiên.

Trên thực tế, suốt hơn 1 năm qua, việc khan hàng, sốt cục bộ tại một vài dự án vẫn diễn ra, đơn cử như các dự án nhà thu nhập thấp có vị trí gần trung tâm với giá chỉ hơn 10 triệu/m2 như dự án Bắc Cổ Nhuế - Chèm, hay dự án nhà thương mại của Xí nghiệp Lai Châu…đều được khách hàng quan tâm trong mỗi đợt mở bán. Hay sau khi cầu Nhật Tân hoàn thành, chuẩn bị thông xe thì đất thổ cư tại các khu vực quanh cầu cũng đã được đẩy lên khoảng 20%.

Có ý kiến cho rằng, đó là những đợt “sốt thật” vì những dự án đó đều thuộc có vị trí và hạ tầng tốt thì tất yếu sẽ được khách hàng quan tâm, trong khi nguồn cung có hạn. Song đó cũng chỉ là “sốt” cục bộ, bởi trên bình diện tổng quan thị trường, hầu hết các dự án vẫn có tốc độ bán hàng khá chậm.

Theo Cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường bất động sản Nguyễn Mạnh Hà, theo thống kê của cơ quan này, thị trường trong hơn nửa đầu năm 2014 đã có những tín hiệu tốt về thanh khoản. Song, trong hầu hết các giao dịch thành công đều là những người có nhu cầu mua nhà để sử dụng, tỷ lệ mua để đầu tư, đầu cơ rất thấp. Nhờ thế, lượng tồn kho tính từ đầu năm đến nay đã giảm trên 30%.

Tuy nhiên, theo ông Hà, việc thị trường sốt nóng, sốt ảo trở lại dường như là không thể, bởi người mua nhà hiện nay đã “thông minh” hơn rất nhiều, trong khi nguồn cung cũng phong phú gấp nhiều lần 4 - 5 năm về trước.

Một số chuyên gia kỳ cựu về tài chính, bất động sản, trong đó có TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Uỷ ban giám sát tài chính Quốc gia, từng dự báo, hiện các giao dịch bất động sản đang tăng, tính thanh khoản cao hơn. Tuy nhiên, để thị trường bất động sản có thể sốt lại thì vẫn rất khó.

Bởi theo chuyên gia này, hiện nền kinh tế đang phục hồi nhưng mức độ phục hồi rất chậm. Với đà phục hồi này, ông cho rằng khó có thể trở thành bong bóng bất động sản.

"Bên cạnh đó, nền kinh tế Việt Nam tuy đã dò đáy đi lên từ quý 4/2013 nhưng đi lên rất chậm. Các chỉ số tăng trưởng vĩ mô vẫn đạt thấp. Thị trường bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào tăng trưởng kinh tế. Kinh tế tăng trưởng chậm nên thị trường bất động sản cũng khó sốt", ông Nghĩa nhận định.