Nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tiếp tục cho thấy xu hướng tăng, với tổng dư nợ vay tăng mạnh, đạt 360.240 tỷ đồng, tăng 20,3% so với quý trước.

Giải ngân đầu tư công trong 6 tháng đạt 356.935 tỷ đồng, tăng 12,0% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hoàn thành kế hoạch đạt 35,5%, đây là số liệu từ báo cáo của Bộ Tài chính. 

Theo thống kê các dự án hạ tầng của S&I Ratings, tổng mức đầu tư của các dự án hạ tầng trọng điểm khoảng 3,3 triệu tỷ đồng, tương đương khoảng 128,6 tỷ USD. Trong đó, riêng dự án đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam chiếm 50,7%.

Các dự án này phân bổ 52,5% cho các trục liên vùng và các khu vực khác, 25,7% cho Hà Nội và 21,7% cho Thành phố Hồ Chí Minh. Xét theo loại hình, nhóm đường sắt và đường sắt đô thị chiếm khoảng 60% tổng vốn đầu tư, cho thấy trọng tâm của các dự án hạ tầng là xây dựng các trục vận tải khối lượng lớn.

Các dự án bất động sản dọc hành lang, kết nối với hạ tầng sẽ gia tăng giá trị khi hạ tầng về đích đúng hạn. Quy mô đầu tư hạ tầng lớn cũng đặt ra áp lực đáng kể đối với hệ thống tài chính và tín dụng ngân hàng.

18 dự án mục tiêu quốc gia được loại trừ khỏi hạn mức tăng trưởng tín dụng, bao gồm các nhóm: dự án phục vụ Hội nghị Hợp tác Kinh tế châu Á – Thái Bình Dương (APEC), một số dự án theo hình thức hợp tác công tư (PPP), dự án đường sắt tốc độ cao và các dự án tại Cảng hàng không quốc tế Gia Bình.

Với sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng, các dự án bất động sản lớn cũng được công bố với tổng trị giá đầu tư 248,6 tỷ USD cho 51 dự án có quy mô tổng mức đầu tư từ khoảng 10.000 tỷ đồng trở lên.

Trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam đón nhận 102.500 sản phẩm, tăng 40% so với cùng kỳ năm trước, trong đó hai đô thị lớn nhất Việt Nam tiếp tục ghi nhận mức tăng mạnh về nguồn cung. Theo CBRE, dự kiến trong cả năm 2026, sẽ có khoảng 84.000 căn hộ và 11.500 căn nhà liền kề, biệt thự được mở bán tại hai khu vực trên.

Như thường quan sát thấy trong một chu kỳ khó khăn của ngành bất động sản, thanh khoản sụt giảm trước sức ép lãi suất, trong khi giá sơ cấp bình quân hầu như không giảm và các doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh các chương trình ưu đãi.

Giao dịch tại cả Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh chững lại, với tỷ lệ hấp thụ giảm 20 – 40% so với các quý trước. Dù các doanh nghiệp khởi động nhiều chương trình ưu đãi dài hạn và tín dụng kinh doanh bất động sản đã tăng khá tốt, khoảng 21% kể từ đầu năm, nhưng cho vay mua nhà chững lại ngay cả ở nhóm ngân hàng có hạn mức tăng trưởng tín dụng cao.

VPBank chỉ tăng 2,4% so với quý trước, HDBank đi ngang, trong khi Techcombank giảm 1,4% so với quý trước trong quý II/2026. Điều này cho thấy dòng tiền tiếp tục tập trung ở các chủ đầu tư và hoạt động kinh doanh hơn là nhu cầu của người mua.

Mặt khác, doanh nghiệp bất động sản cũng đối mặt với chi phí vay vốn cao, khoảng 12 – 14%, cùng giá nhân công và nguyên vật liệu tăng cao, khoảng 10 – 20%, khiến nguồn cung dù tăng nhưng giá bán khó có thể giảm mạnh.

Các dự án hạ tầng giao thông và quy hoạch đô thị song hành với các dự án bất động sản đang được mở rộng với quy mô và tốc độ chưa từng có. Hàng loạt dự án hạ tầng giao thông được công bố và triển khai với tổng mức đầu tư hơn 120 tỷ USD. Các dự án về cầu, cảng, đường sắt đô thị, đường sắt tốc độ cao và đường cao tốc đang được gấp rút thi công với kỳ vọng về đích trong giai đoạn 2026 – 2030.

Các dự án bất động sản phức hợp có quy mô đầu tư từ 10.000 tỷ đồng đang đồng loạt triển khai, trong đó có nhiều dự án mới được phê duyệt với tổng mức đầu tư ước tính khoảng 249 tỷ USD.

Trong khi đó, nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tiếp tục cho thấy xu hướng tăng, với tổng dư nợ vay tăng mạnh, đạt 360.240 tỷ đồng, tăng 20,3% so với quý trước.

Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu đạt 0,72 lần trong quý II/2025, cao nhất trong 15 quý. 

Tỷ trọng nợ dài hạn nâng lên 67,3% tổng dư nợ từ 63,1% quý trước, cho thấy dòng vốn phục vụ giải ngân triển khai và phát triển dự án chứ không phải áp lực xoay vòng thanh khoản ngắn hạn. VHM vay thêm hơn 50.000 tỷ đồng - tương đương ~82% toàn bộ mức tăng của ngành - trong khi NVL tăng hơn 4.000 tỷ đồng.

Xét trong phạm vi thống kê 31 doanh nghiệp bất động sản niêm yết của S&I Ratings, tổng doanh thu đạt 137.271 tỷ đồng (+150,2%) và lợi nhuận sau thuế đạt 57.669 tỷ đồng (+349,6%), nhưng 86% doanh thu và 90% lợi nhuận tập trung ở VHM. Loại VHM, doanh thu 30 doanh nghiệp còn lại gần như đi ngang (−3,7%) trong khi lợi nhuận sau thuế vẫn tăng chủ yếu nhờ thu nhập tài chính đột biến.

Các doanh nghiệp bất động sản niêm yết và chưa niêm yết cũng đẩy mạnh kênh phát hành trái phiếu.

Trong quý 2/2026, tổng giá trị trái phiếu ngành đạt 102,4 nghìn tỷ đồng, tăng 228% so với cùng kỳ năm trước, chiếm 43,8% tổng lượng phát hành. Trong đó, đóng góp chủ yếu, trên 80%, đến từ các doanh nghiệp lớn như Vingroup, Masterise và Sun Group.

Lãi suất phát hành trái phiếu đang thể hiện xu hướng tăng rõ rệt tại 2026. Lãi suất phát hành bình quân của nhóm bất động sản đạt khoảng 11,4% trong quý 2 và 11,3% trong nửa đầu năm 2026, với mức cao nhất lần lượt là 12,5% và 13,5%. Tổng giá trị đáo hạn trái phiếu bất động sản trong năm 2027 đạt 156.521 tỷ đồng, tăng 16% so với giá trị đáo hạn năm 2026. Lĩnh vực bất động sản cũng ghi nhận 28 lô trái phiếu chậm trả với giá trị 28.558 tỷ đồng trong 2026.