Giá thuê đất khu công nghiệp đạt đỉnh, doanh nghiệp nào còn dư địa?

Trong báo cáo về triển vọng bất động sản khu công nghiệp, Chứng khoán Rồng Việt cho rằng Việt Nam có nhiều tiềm năng để thu hút vốn FDI trong thời gian tới nhờ GDP tăng trưởng đều qua các năm; Chính trị ổn định; Chi phí nhân công thấp; Cơ sở hạ tầng, thủ tục pháp lý và hành chính có sự cải thiện; Chính sách ưu đãi thuế cạnh tranh. Điều này sẽ giúp làm tăng nhu cầu thuê đất công nghiệp trong thời gian tới.

So với các quốc gia trong khu vực như Indonesia, Thái Lan, Phillipines, Ấn Độ, Việt Nam có hệ thống hành chính tốt hơn, cơ sở hạ tầng phát triển và quy định lao động tốt hơn, không có quốc gia đảo nên giao thông thuận tiện, chính trị ổn định, chiênh lệch phát triển giữa các vùng không quá lớn…

Hiện tại, tỷ lệ lấp đầy ở các tỉnh thành mạnh về khu công nghiệp đang ở mức tương đối cao, đặc biệt các khu công nghiệp ở Bắc Ninh, Bình Dương và Đồng Nai đã cho thuê gần hết. Do đó, trong 2-3 năm tới, nhu cầu thuê đất có thể tăng lên ở Hải Phòng và Vũng Tàu do đây là hai tỉnh có quỹ đất lớn và tỷ lệ lấp đầy thấp hơn so với các tỉnh thành lân cận Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh.

Tại Hải Phòng, BCM sở hữu khu công nghiệp VSIP Hải Phòng diện tích 507 ha và tỷ lệ lấp đầy 72% vào cuối năm 2020 và KBC sở hữu khu công nghiệp Tràng Duệ 3 diện tích 687 ha, dự kiến đưa vào hoạt động từ năm 2023 sẽ có cơ hội tăng trưởng. Trong khi đó, IDC sở hữu khu công nghiệp Phú Mỹ 2 với 621 ha - tỷ lệ lấp đầy 77%, khu công nghiệp Phú Mỹ 2 mở rộng 401 ha - tỷ lệ lấp đầy 34% và SZC với khu công nghiệp Châu Đức (1.556 ha - tỷ lệ lấp đầy 40%) là những đơn vị sẽ hưởng lợi ở Vũng Tàu.

Do nguồn cung hạn chế nên giá thuê đất liên tục tăng. Cụ thể, ở phía Nam, giá thuê tại thành phố Hồ Chí Minh hiện đang cao nhất với 191 USD/m2/chu kỳ thuê tăng 4,4% so với cùng kỳ. Giá thuê tại các tỉnh lân cận như Long An, Bình Dương và Đồng Nai cũng tăng 4-6% so với cùng kỳ.

Tại miền Bắc, giá thuê tại Hưng Yên tăng mạnh nhất với 16% so với cùng kỳ, đạt 97 USD/m2/chu kỳ thuê trong khi các tỉnh khác tăng 3-9% so với cùng kỳ.

Tuy vậy, giá thuê đất tại Việt Nam hiện đang dần tiệm cận với mức giá của các nước trong khu vực. Điều này làm giảm khả năng cạnh tranh của các khu công nghiệp Việt Nam. Do đó, VDSC cho rằng giá thuê có thể sẽ không tăng nhiều trong thời gian tới và hướng phát triển tối ưu là mở rộng quỹ đất, thay vì kỳ vọng giá thuê tăng liên tục.

"Với những điểm mạnh vượt trội so với các nước trong khu vực nên Việt Nam được xem là một trong các điểm đến lý tưởng của các công ty đa quốc gia. Do đó, kỳ vọng sẽ có sự tăng trưởng của dòng vốn FDI vào nước ta trong thời gian tới và các công ty khu công nghiệp sẽ được hưởng lợi từ điều này.

Và trong ngắn hạn, các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn sẵn sàng cho thuê tại Hải Phòng và Vũng Tàu có cơ hội đẩy nhanh tốc độ cho thuê, với giá cho thuê tốt hơn. Về dài hạn, mở rộng quỹ đất sẽ là hướng phát triển bền vững thay vì kỳ vọng giá cho thuê tăng liên tục qua các năm", VDSC nhấn mạnh.