TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Kinh doanh địa ốc khó tìm thầy
Ngay cả đại diện nhà tư vấn có tên có tuổi như CBRE cũng tỏ ra lúng túng khi trả lời nhà đầu tư
Trên 100 nhà đầu tư tìm đến hội thảo “Xu hướng bất động sản tại Việt Nam năm 2010” do công ty CBRE Việt Nam phối hợp với Citi Bank tổ chức tại Tp.HCM ngày 15/4.
Dường như họ đều muốn tìm kênh thông tin tư vấn cho việc đầu tư vào thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại.
Hàng trăm câu hỏi được các nhà đầu tư đưa ra như: nên hay không nên đầu tư vào lúc này? Phân khúc thị trường nào có khả năng sinh lời? Có nên vay tiền ngân hàng để đầu tư... Ngay cả đại diện nhà tư vấn có tên có tuổi như CBRE cũng tỏ ra lúng túng khi trả lời.
Nhà tư vấn cũng bí
Bà Huỳnh Bửu Trân, giám đốc bộ phận tiếp thị dự án nhà ở công ty CBRE cho biết, trong khoảng hai năm tới, các dự án chất lượng và có vị trí giao thông thuận lợi sẽ tiếp tục bán tốt. Phân khúc thị trường nhà giá trung bình sẽ chiếm lĩnh thị trường…
Trước những thông tin này của bà Trân, một nhà đầu tư đặt vấn đề: “Cơ sở nào để khẳng định nhà giá thấp sẽ chiếm lĩnh thị trường trong thời gian tới? Đầu tư vào dự án nào và trong thời gian bao lâu tôi có thể sinh lời?”
Bà Trân trả lời khá chung chung rằng, trong khoảng hai năm tới, Tp.HCM sẽ đưa ra thị trường 15.000 căn hộ bao gồm cả giá cao, trung bình và thấp. Tuy nhiên, dù là căn hộ giá thấp thì giá cũng sẽ ở mức 800 - 1.000 USD/m2. Do vậy, đối tượng khách hàng chủ yếu vẫn là các nhà đầu tư mua để bán lại.
Theo bà Trân, tuỳ thuộc vào khách hàng sử dụng khoản tiền nào để đầu tư và đầu tư vào dự án nào. Nếu đầu tư vào một dự án tốt sẽ sinh lời ít nhất 20 - 25%.
Một nhà đầu tư khác hỏi tiếp, hầu hết nhà đầu tư đều phải vay tiền của ngân hàng với lãi suất 16% năm để đầu tư vào thị trường bất động sản. Trong thời điểm này, theo dự đoán của công ty có chắc chắn khi vay tiền đầu tư sẽ sinh lời không? Lấy gì làm đảm bảo cho sự sinh lời ấy?
Sau một hồi suy nghĩ, bà Trân trả lời: “Tốt nhất nếu có tiền sẵn thì nên đầu tư để sinh lời trong dài hạn, còn nếu phải vay tiền thì không nên!”
Sự khó khăn trong tư vấn như bà Trân là điều thường thấy khi mà thị trường đang chứa đựng nhiều rủi ro. Một giám đốc doanh nghiệp bất động sản có tên tuổi thừa nhận, chính bản thân ông đôi khi cũng khá lúng túng khi chọn hướng đầu tư.
Ông dẫn chứng, trước việc hạ tầng được đầu tư khá tốt tại một tỉnh lân cận Tp.HCM, giá đất ở đây lại rẻ nên giá sản phẩm bán cho khách hàng cũng thấp (1,5 - 2 triệu đồng/m2)… nên ông và một số doanh nghiệp khác đã đổ khá nhiều vốn vào thị trường này với phán đoán sẽ bán được sản phẩm. Tuy nhiên, khi sản phẩm ra đời, chỉ cần gặp một vài sự cố nhỏ thì ngay lập tức bị chôn vốn, không bán được sản phẩm…
Không kỳ vọng tư vấn
Theo ông Thắng, một người có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, trong thời điểm khủng hoảng hiện nay, nhà đầu tư gần như không đặt nhiều kỳ vọng vào các công ty tư vấn lớn. Nguyên nhân là do nhiều dự báo của các công ty này trước đây đã không đi đúng với xu hướng thị trường.
Cuối năm 2009, công ty tư vấn C đã khẳng định chắc nịch rằng thị trường nhà đất sẽ hồi phục nhanh vào đầu năm 2010, nhưng đã bước sang quý 2 thị trường vẫn khá trầm lắng. Hay mới đây, sự kiện hàng chục khách hàng kéo đến đòi lại tiền góp vốn tại dự án Montana Apartment, số 360 Thoại Ngọc Hầu, phường Phú Thạnh, quận Tân Phú, Tp.HCM cũng xuất phát từ tư vấn của một số công ty địa ốc. Khi sự việc xảy ra, hầu như công ty nào cũng rũ bỏ trách nhiệm.
Ông Thắng nhận xét, những thông tin mà các công ty tư vấn lớn thu thập được đều là những thông tin đã được công khai cho đại chúng, do vậy hầu như không có tính phát hiện, chung chung.
Chẳng hạn, nếu khách hàng hỏi có nên vay tiền để đầu tư trong thời gian này không, đầu tư vào chỗ nào. Nhà tư vấn trả lời, “việc mua đất cũng nên chú ý đến hai yếu tố: chọn mua chỗ nào và nguồn vốn. Ở vùng đô thị ổn định rồi (như các quận trung tâm, nội thành hiện hữu) hoặc đô thị đang xây dựng (như quận 2, một phần quận 9, một phần quận 7 và một phần quận 8)… giá đất sẽ đắt, thị trường đã bão hoà; còn các đô thị triển vọng trong dài hạn (như quận 9, Nhơn Trạch - Ðồng Nai...) thì nên đầu tư để thu lời dài hạn vì quy luật là càng ra xa ngoài trung tâm thành phố, giá trị gia tăng của bất động sản càng có mức tăng nhiều hơn, do xu hướng là Nhà nước sẽ đầu tư nhiều hơn cho những vùng ngoài sau khi đã hoàn chỉnh vùng trong”...
Hoặc “nếu dùng tiền riêng để mua trong bối cảnh hiện nay thì nên mua đất nằm trong vùng phân loại đô thị thứ hai như đã nói ở trên, còn dùng tiền vay thì nên thận trọng”…
Theo nhận định của nhiều doanh nghiệp địa ốc, nhiều nhà đầu tư cần những thông tin đón đầu chính xác hơn. Những thông tin này thường là từ những cán bộ công chức làm trong các cơ quan nhà nước ở các lĩnh vực như xây dựng, giao thông, quy hoạch… Theo ông Hải, một nhà đầu tư tại hội thảo, những thông tin tư này có tính chính xác cao hơn và có khi được ràng buộc tỷ lệ hoa hồng nếu đầu tư thành công.
Ông Thắng cho biết, mới đây một doanh nghiệp ở quận 1 đã sẵn sáng móc túi trên 100 tỉ để mua đứt 50 căn hộ tại một dự án chờ thời. Theo tính toán nếu phi vụ này thành công thì lợi nhuận phải đạt tới 50%.
V. Nguyễn (SGTT)
Dường như họ đều muốn tìm kênh thông tin tư vấn cho việc đầu tư vào thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại.
Hàng trăm câu hỏi được các nhà đầu tư đưa ra như: nên hay không nên đầu tư vào lúc này? Phân khúc thị trường nào có khả năng sinh lời? Có nên vay tiền ngân hàng để đầu tư... Ngay cả đại diện nhà tư vấn có tên có tuổi như CBRE cũng tỏ ra lúng túng khi trả lời.
Nhà tư vấn cũng bí
Bà Huỳnh Bửu Trân, giám đốc bộ phận tiếp thị dự án nhà ở công ty CBRE cho biết, trong khoảng hai năm tới, các dự án chất lượng và có vị trí giao thông thuận lợi sẽ tiếp tục bán tốt. Phân khúc thị trường nhà giá trung bình sẽ chiếm lĩnh thị trường…
Trước những thông tin này của bà Trân, một nhà đầu tư đặt vấn đề: “Cơ sở nào để khẳng định nhà giá thấp sẽ chiếm lĩnh thị trường trong thời gian tới? Đầu tư vào dự án nào và trong thời gian bao lâu tôi có thể sinh lời?”
Bà Trân trả lời khá chung chung rằng, trong khoảng hai năm tới, Tp.HCM sẽ đưa ra thị trường 15.000 căn hộ bao gồm cả giá cao, trung bình và thấp. Tuy nhiên, dù là căn hộ giá thấp thì giá cũng sẽ ở mức 800 - 1.000 USD/m2. Do vậy, đối tượng khách hàng chủ yếu vẫn là các nhà đầu tư mua để bán lại.
Theo bà Trân, tuỳ thuộc vào khách hàng sử dụng khoản tiền nào để đầu tư và đầu tư vào dự án nào. Nếu đầu tư vào một dự án tốt sẽ sinh lời ít nhất 20 - 25%.
Một nhà đầu tư khác hỏi tiếp, hầu hết nhà đầu tư đều phải vay tiền của ngân hàng với lãi suất 16% năm để đầu tư vào thị trường bất động sản. Trong thời điểm này, theo dự đoán của công ty có chắc chắn khi vay tiền đầu tư sẽ sinh lời không? Lấy gì làm đảm bảo cho sự sinh lời ấy?
Sau một hồi suy nghĩ, bà Trân trả lời: “Tốt nhất nếu có tiền sẵn thì nên đầu tư để sinh lời trong dài hạn, còn nếu phải vay tiền thì không nên!”
Sự khó khăn trong tư vấn như bà Trân là điều thường thấy khi mà thị trường đang chứa đựng nhiều rủi ro. Một giám đốc doanh nghiệp bất động sản có tên tuổi thừa nhận, chính bản thân ông đôi khi cũng khá lúng túng khi chọn hướng đầu tư.
Ông dẫn chứng, trước việc hạ tầng được đầu tư khá tốt tại một tỉnh lân cận Tp.HCM, giá đất ở đây lại rẻ nên giá sản phẩm bán cho khách hàng cũng thấp (1,5 - 2 triệu đồng/m2)… nên ông và một số doanh nghiệp khác đã đổ khá nhiều vốn vào thị trường này với phán đoán sẽ bán được sản phẩm. Tuy nhiên, khi sản phẩm ra đời, chỉ cần gặp một vài sự cố nhỏ thì ngay lập tức bị chôn vốn, không bán được sản phẩm…
Không kỳ vọng tư vấn
Theo ông Thắng, một người có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, trong thời điểm khủng hoảng hiện nay, nhà đầu tư gần như không đặt nhiều kỳ vọng vào các công ty tư vấn lớn. Nguyên nhân là do nhiều dự báo của các công ty này trước đây đã không đi đúng với xu hướng thị trường.
Cuối năm 2009, công ty tư vấn C đã khẳng định chắc nịch rằng thị trường nhà đất sẽ hồi phục nhanh vào đầu năm 2010, nhưng đã bước sang quý 2 thị trường vẫn khá trầm lắng. Hay mới đây, sự kiện hàng chục khách hàng kéo đến đòi lại tiền góp vốn tại dự án Montana Apartment, số 360 Thoại Ngọc Hầu, phường Phú Thạnh, quận Tân Phú, Tp.HCM cũng xuất phát từ tư vấn của một số công ty địa ốc. Khi sự việc xảy ra, hầu như công ty nào cũng rũ bỏ trách nhiệm.
Ông Thắng nhận xét, những thông tin mà các công ty tư vấn lớn thu thập được đều là những thông tin đã được công khai cho đại chúng, do vậy hầu như không có tính phát hiện, chung chung.
Chẳng hạn, nếu khách hàng hỏi có nên vay tiền để đầu tư trong thời gian này không, đầu tư vào chỗ nào. Nhà tư vấn trả lời, “việc mua đất cũng nên chú ý đến hai yếu tố: chọn mua chỗ nào và nguồn vốn. Ở vùng đô thị ổn định rồi (như các quận trung tâm, nội thành hiện hữu) hoặc đô thị đang xây dựng (như quận 2, một phần quận 9, một phần quận 7 và một phần quận 8)… giá đất sẽ đắt, thị trường đã bão hoà; còn các đô thị triển vọng trong dài hạn (như quận 9, Nhơn Trạch - Ðồng Nai...) thì nên đầu tư để thu lời dài hạn vì quy luật là càng ra xa ngoài trung tâm thành phố, giá trị gia tăng của bất động sản càng có mức tăng nhiều hơn, do xu hướng là Nhà nước sẽ đầu tư nhiều hơn cho những vùng ngoài sau khi đã hoàn chỉnh vùng trong”...
Hoặc “nếu dùng tiền riêng để mua trong bối cảnh hiện nay thì nên mua đất nằm trong vùng phân loại đô thị thứ hai như đã nói ở trên, còn dùng tiền vay thì nên thận trọng”…
Theo nhận định của nhiều doanh nghiệp địa ốc, nhiều nhà đầu tư cần những thông tin đón đầu chính xác hơn. Những thông tin này thường là từ những cán bộ công chức làm trong các cơ quan nhà nước ở các lĩnh vực như xây dựng, giao thông, quy hoạch… Theo ông Hải, một nhà đầu tư tại hội thảo, những thông tin tư này có tính chính xác cao hơn và có khi được ràng buộc tỷ lệ hoa hồng nếu đầu tư thành công.
Ông Thắng cho biết, mới đây một doanh nghiệp ở quận 1 đã sẵn sáng móc túi trên 100 tỉ để mua đứt 50 căn hộ tại một dự án chờ thời. Theo tính toán nếu phi vụ này thành công thì lợi nhuận phải đạt tới 50%.
V. Nguyễn (SGTT)