Trong bối cảnh ngày càng nhiều dự án bất động sản ở Việt Nam tham gia giao dịch dưới hình thức ký quỹ, có lẽ, việc tăng cường quản lý kiểm soát, bổ sung thêm quy định cụ thể ràng buộc giữa các bên là điều cần thiết để đảm bảo an toàn ở mức cao nhất cho người mua nhà hiện nay.

Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc tài sản giá trị vào tài khoản phong toả tại một ngân hàng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ. Thủ tục gửi và thanh toán thực hiện theo quy định của ngành ngân hàng.

Theo quy định tại Khoản 4 Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản quy định, các hành vi bị cấm bao gồm: Huy động hoặc chiếm dụng trái phép vốn của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hoặc bên góp vốn đầu tư kinh doanh bất động sản. Nếu chủ đầu tư huy động/chiếm dụng vốn trái phép thì phải có hành vi sử dụng vốn.

Do đó, trường hợp giao dịch ký quỹ, chủ đầu tư không sử dụng vốn vì tiền được phong tỏa trong tài khoản ngân hàng sẽ không coi là hành vi chiếm dụng cũng không huy động vốn trái phép.

Tiến sỹ Cấn Văn Lực - chuyên gia Ngân hàng, Phó tổng giám đốc Ngân hàng BIDV, cho biết: “Thông lệ quốc tế là khách muốn mua gì thì phải đặt cọc để có quyền ưu tiên mua sản phẩm khách muốn. Hợp đồng ký quỹ cũng là một hình thức đặt cọc thì không sai về luật. Về phía ngân hàng, khi tham gia hợp đồng này các ngân hàng cũng tuân thủ các quy định về pháp luật của ngân hàng”.

Bên cạnh quy định đối với các chủ đầu tư không được phép thực hiện để huy động vốn trái phép, luật pháp cũng quy định cụ thể các điều kiện mở bán của một dự án.

Theo Hội Môi giới bất động sản, các chủ đầu tư đều phải tuân thủ quy định về luật, còn ngoài phạm vi này, các hoạt động khác chủ đầu tư hoàn toàn được phép sáng tạo, linh hoạt đưa ra giải pháp riêng để giới thiệu thông tin dự án một cách hiệu quả nhất, không cần chờ đến khi mở bán mới bắt đầu giới thiệu.

Thông qua hợp đồng ký quỹ, các chủ đầu tư có thể thăm dò nhu cầu sức mua của dự án, từ đó chủ động được kế hoạch kinh doanh, đoán định được lượng khách hàng có thể mua bán, làm cơ sở xây dựng chính sách giá, tránh các rủi ro về đầu cơ, mua nhà ảo.

Ông Trần Như Trung - Phó tổng giám đốc Tập đoàn Nam Cường, đánh giá: “Công cụ nào cũng có cái hay của nó, vấn đề là chúng ta áp dụng thế nào và kiểm soát nó thế nào”.

Với số tiền ký quỹ trong các giao dịch bất động sản ở Việt Nam hiện dao động 10-20%, không quá lớn so với tổng giá trị hợp đồng, theo các chuyên gia, mức này là an toàn đối với người mua nhà. Tuy nhiên, để có những quy định ràng buộc rõ ràng về mặt pháp lý, cần có sự chỉnh sửa bổ sung và hoàn thiện trong luật.

Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đề xuất: “Mặc dù trong điều khoản tài khoản được phong toả, an toàn cho người mua và người bán. Nhưng nếu dự án không đủ điều kiện để bán thì việc xảy ra tranh chấp kiện tụng có thể có. Trong hợp đồng cần bổ sung thêm điều khoản có thoả thuận trong trường hợp bên bán không thực hiện cam kết thì phải có sự thoả thuận giải pháp nhằm công bằng quyền lợi giữa hai bên. Cần thiết phải hạn chế được hai điểm trên về khống chế quy định mức tiền ký quỹ và bổ sung chế tài bảo vệ người mua nhà”.

Luật sư Bùi Quang Hưng - Đoàn luật sư Thành phố Hà Nội cũng cho rằng, khách hàng khi đồng ý ký quỹ đặt giữ chỗ, cần phải yêu cầu chủ đầu tư xác định thời điểm mở bán dự kiến tránh trường hợp thời điểm mở bán bị kéo dài. Về phía các cơ quan quản lý Nhà nước, cần sớm có động thái tích cực, nghiên cứu xem xét trong vòng một vài tháng hoặc chậm nhất 6 tháng về việc ban hành điều chỉnh quy định mới để đảm bảo phía người mua nhà họ yên tâm theo hình thức này. Về phía ngân hàng, phải có quy định, quản lý kiểm soát cam kết sẽ trả lại tiền cho người mua nhà nếu hợp đồng bị phá vỡ.