Bắt nguồn từ thị trường địa ốc Mỹ, cuộc khủng hoảng “nợ dưới chuẩn” (subprime) đã lan rộng như một virus máy tính, làm chao đảo thị trường tiền tệ và chứng khoán quốc tế.

Ngân hàng trung ương các cường quốc đã phải lập tức đưa ra những biện pháp cấp cứu, nhiều tập đoàn ngân hàng, quỹ đầu tư, cơ quan tài trợ bất động sản chịu lỗ nặng khiến nhiều lãnh đạo bị mất chức và hàng loạt nhân viên bị sa thải. Nhiều kinh tế gia đã tiên đoán là kinh tế Mỹ sẽ bước vào giai đoạn suy thoái, gây ảnh hưởng lớn cho toàn thế giới! Để tìm hiểu, chúng ta hãy tìm về cội nguồn của vấn đề.

Vay trả góp nhà theo hình thức cổ điển

Thông thường muốn vay nợ ngân hàng để trả góp mua nhà thì người đi vay cần có một số vốn để trả trước một phần trị giá căn nhà và đồng thời phải chứng tỏ là mình có đủ khả năng tài chính để trả nợ đều đặn trong suốt thời gian đi vay.

Chính sách cho vay của ngân hàng thay đổi tùy tình hình thị trường, tuy nhiên ngân hàng thường buộc người vay phải có ít nhất 10% - nghĩa là chỉ cho vay tối đa 90% - trị giá căn nhà. Số tiền trả góp hàng tháng thì không nên vượt quá mức an toàn là một phần ba mức thu nhập trước khi tính thuế.

Đi sâu vào chi tiết hơn thì khi xét đơn xin vay tiền, các ngân hàng Mỹ thường dùng một công thức gọi là “tỷ lệ 28:36” dựa vào mức thu nhập hàng tháng - 28% là tỷ lệ trước (front ratio) và 36% là tỷ lệ sau (back ratio). Ngân hàng thường chỉ cho vay nếu số tiền trả góp hằng tháng (kể cả thuế và tiền bảo hiểm ngôi nhà) không vượt quá 28% (tỷ lệ trước) thu nhập hằng tháng. Cộng thêm các khoản nợ khác (như tiền trả nợ thẻ tín dụng, mua xe, nợ trả học phí cho con cái...) thì tất cả không được quá 36% (tỷ lệ sau) của số thu nhập hằng tháng.

Khi xét đơn vay nợ thì các ngân hàng Mỹ lại còn căn cứ vào “điểm tín dụng” (credit score) của người đi vay. Đây là thang điểm do Công ty Fair Isaac Corp. thiết lập, gọi tắt là điểm số FICO, từ 300-900 điểm. Điểm tín dụng này được thiết lập cho mỗi cá nhân dựa trên năm yếu tố mà quan trọng nhất là “tiểu sử tín dụng” - hễ người nào xưa nay càng trả nợ trễ hạn bao nhiêu thì điểm tín dụng của người ấy càng thấp bấy nhiêu. Điểm càng cao thì càng dễ vay và người đi vay lại còn được cho vay với lãi suất nhẹ hơn. Thông thường thì người vay sẽ gặp khó khăn với điểm tín dụng thấp hơn 620.

Tạm gác điểm tín dụng để lấy một thí dụ cụ thể. Một người lãnh lương 5.000 USD mỗi tháng thì tốt nhất là có thể dành ra 1.400 USD (5.000 x 28%) để trả nợ mua nhà. Không kể thuế và tiền bảo hiểm nhà cửa, nếu dùng số tiền này để trả đều mỗi tháng thì người ấy có thể vay trả góp theo hình thức chiết khấu (amortization) trong 30 năm với lãi suất 7,25%, một món nợ là 205.000 USD. Vì cần ứng ra 10% nên người ấy có thể mua một ngôi nhà trị giá 228.000 USD (205.000/90%) và cần đặt cọc 23.000 USD.

Vay nợ... dưới chuẩn

Vay trả góp để mua nhà thì căn bản chỉ đơn giản như vậy! Thế nhưng trong những năm vừa qua, để khuyến dụ nhiều người mua nhà thì các công ty tài trợ địa ốc ở Mỹ đã dùng nhiều “thủ thuật tài chính” và tung ra những sản phẩm vay trả góp mới mà thông dụng nhất là cái gọi là “Option ARM”. ARM là chữ viết tắt của Adjustable Rate Mortgage (lãi suất thả nổi).

Theo thí dụ trên, khi vay 205.000 USD theo “Option ARM” thì mỗi tháng người đi vay sẽ nhận được một phiếu đòi nợ, cho phép họ chọn một trong bốn phương cách trả nợ như sau:

a. Trả theo tiêu chuẩn chiết khấu 30 năm là 1.398 USD

b. Trả theo tiêu chuẩn chiết khấu 15 năm là 1.871 USD

c. Trả tiền lời là 1.239 USD (205.000 x 7,25% / 12)

d. Trả mức tối thiểu là... 758 USD

Con số 758 USD tối thiểu này được tính dựa trên một phân lãi “chào mời” (introductory rate) ở mức rất thấp, chẳng hạn như 2% (vay 205.000 USD chiết khấu trong 30 năm với phân lãi 2% thì phải trả mỗi tháng 758 USD). Đây chỉ là phân lãi “quảng cáo” để lôi kéo khách hàng, thường có hiệu lực rất ngắn - trong một hay hai tháng đầu - và thực sự chỉ dùng để tính số tiền trả góp tối thiểu hàng tháng trong năm đầu tiên.

Số tiền này sau đó sẽ tăng lên, nhưng không quá 7,5% mỗi năm. Năm đầu tiên trả mỗi tháng 758 USD thì sang năm thứ nhì sẽ trả 815 USD, và năm thứ ba 876 USD... Người vay được cho biết là họ có thể trả góp tối thiểu theo cách này trong năm năm và bước sang năm thứ sáu thì món nợ sẽ được “tính lại” (recast)!

Tuy nhiên cái mấu chốt của vấn đề mà rất ít người đi vay để ý đến là như sau: vì lãi suất chính vẫn là 7,25% nên chỉ riêng phần tiền lời mỗi tháng đã là 1.239 USD. Tuy nhiên người vay chỉ trả có 758 USD (tính trên lãi suất “chào mời” 2% và trong thời gian đầu thì hầu hết là để trả tiền lời) nên mỗi tháng sẽ hụt đi khoảng 481 USD.

Số tiền thiếu hụt này sẽ được đưa vào số nợ gốc và số nợ cứ thế mà tăng dần (thay vì sẽ giảm đi nếu trả nợ theo hai hình thức chiết khấu đầu tiên nói trên). Tuy bảo là sau năm năm sẽ “tính lại”, nhưng thực sự thì khi số tiền vay vượt quá một mức hạn định - như 110% - của số nợ gốc ban đầu thì ngân hàng sẽ... “tính lại” ngay lập tức.

Nếu điểm “tính lại” xảy ra vào cuối năm thứ ba thì lúc ấy số nợ sẽ là 225.500 USD và thời gian còn lại để trả nợ sẽ là 27 năm. Nếu lãi suất lúc ấy vẫn là 7,25% thì người vay sẽ phải trả 1.588 USD mỗi tháng. Nên nhớ rằng ngay vào cuối năm thứ ba, người đi vay chỉ trả mỗi tháng 876 USD. Bước sang đầu năm thứ tư, người ấy phải chịu một cú sóc lớn khi số tiền trả nợ hằng tháng, sau khi bị “tính lại” đã nhảy vọt lên đến 1.588 USD nghĩa là tăng 80%!

Trở lại thí dụ trên, nếu chọn Option ARM thì chỉ cần trả 758 USD (thay vì 1.400 USD) mỗi tháng là có thể vay được 205.000 USD @ 7.5% một cách nhẹ nhàng. Như vậy, người có khả năng trả 1.400 USD, thay vì an phận với ngôi nhà nhỏ thì nay lại có thể dùng Option ARM để vay được 380.000 USD mà mua một ngôi nhà lớn hơn.

Với giá nhà liên tục gia tăng và lãi suất cho vay thấp cùng với sự cạnh tranh khốc liệt trên thị trường, nhiều công ty tài trợ địa ốc đã sẵn sàng cho vay không cần tiền đặt cọc, cũng chẳng đòi hỏi người đi vay phải chứng tỏ rõ ràng về khả năng trả nợ, và lại không hề quan tâm đến “điểm tín dụng”!

Với cách cho vay quá dễ dàng này thì những người trước đây bị ngân hàng... chê là “không đạt tiêu chuẩn”, nay có thể vay trả góp thoải mái. Thế là vô số những khách hàng chưa hề có lý lịch vay mượn, hoặc có lý lịch yếu vì đã từng chậm trả nợ, hoặc không đủ khả năng trả góp hàng tháng cho đến những người đã bị phá sản... cũng nghiễm nhiên trở thành chủ nhân những ngôi nhà to lớn, khang trang. Tất cả những món nợ cho các khách hàng này đều được xếp vào cái gọi là “nợ dưới chuẩn”.

Tin tưởng rằng giá nhà cửa sẽ tiếp tục gia tăng

Sở dĩ nhiều người đi vay đã chọn Option ARM và các nhà tài trợ cũng mạnh dạn cho vay cũng vì tất cả đều nghĩ rằng giá nhà cửa sẽ tiếp tục gia tăng và khi phải “tính lại” thì món nợ ấy có thể tái tài trợ dễ dàng.

Cơn sốt “dot.com” đã giúp nhiều người giàu to. Tiền bạc thừa thãi, họ đổ vào địa ốc khiến nhà cửa quanh những vùng công nghiệp cao như thung lũng Silicon tăng giá vùn vụt và làn sóng tăng giá dần dần lan rộng khắp nước Mỹ. Khi cái bong bóng “dot.com” đột ngột tan vỡ, nhiều công ty đóng cửa, số người mất việc gia tăng và mãi lực suy sụp.

Để tránh viễn cảnh kinh tế suy thoái, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ bèn liên tục hạ lãi suất. Thấy nhà cửa trước đó lên giá vùn vụt mà nay lãi suất lại hạ thấp, nhiều người bèn lao vào thị trường địa ốc. Số người mua nhà gia tăng, cầu vượt cung nên giá nhà cứ thế mà tiếp tục gia tăng. Tính ra thì trong vòng 10 năm qua, giá nhà ở Mỹ đã tăng liên tục khoảng 20% mỗi năm và có nơi thì đã tăng gấp ba lần!

Trong bối cảnh đó, hầu hết mọi người nhắm mắt đi vay mua nhà mà không ngần ngại vì trong thâm tâm họ đều nghĩ rằng chỉ cần chịu đựng trong vài năm đầu - lại có cái gối Option ARM - rồi sau đó khi nhà cửa lên giá thì sẽ tái tài trợ, hoặc bán quách cái nhà ấy để được lời to!

Điểm yếu của chiến thuật này là nếu chẳng may nhà cửa sụt giá thì người vay không thể tái tài trợ được và lúc ấy chỉ có cách... giương cờ trắng đầu hàng! Ngân hàng sẽ tịch biên ngôi nhà mang ra bán đấu giá rồi đưa người đi vay ra tòa để đòi lại khoản tiền thiếu nợ! Không trả được thì người đi vay đành phải khai... phá sản và ngân hàng chịu mất tiền! Đó chính là điều hiện đang xảy ra trên thị trường địa ốc Mỹ.

Việc nhà cửa ở Mỹ gia tăng giá thực ra còn là kết quả của nhiều yếu tố khác trước đó. Một lý do là vì đã có thêm nhiều nguồn tài trợ địa ốc!

Nguồn tài trợ địa ốc gia tăng

Trước đây thì nguồn vốn cho vay địa ốc hầu như đều do ngân hàng cung cấp. Tuy nhiên lượng tiền cho vay từ ngân hàng cũng có giới hạn. Ngoài những ràng buộc gắt gao về luật lệ hoạt động ngân hàng, lượng tiền cho vay của mỗi ngân hàng lệ thuộc phần lớn vào số tiền ký gửi của khách hàng, và để quản lý rủi ro thì chỉ một phần của tổng số tiền cho vay được dành cho địa ốc. Số người đủ tiêu chuẩn để có thể vay tiền ngân hàng vì thế không nhiều và muốn giúp dân chúng có nhà thì Chính phủ Mỹ phải tìm cách tạo thêm các nguồn tài trợ khác!

Năm 1980, Đạo luật Giao dịch Thế chấp Tương đương (Alternative Mortgage Transaction Parity Act) được ban hành, nới rộng những quy luật cho vay và khuyến khích việc thành lập những kênh tài trợ khác. Nhiều người cho rằng đây cũng là một mầm mống đưa đến cuộc khủng hoảng nợ dưới chuẩn hiện tại!

Đạo luật này đã thổi một luồng gió mới vào thị trường địa ốc. Nhiều công ty tài trợ địa ốc (mortgage lenders) ra đời và vì không bị ràng buộc bởi những luật lệ ngân hàng nên các nhà tài trợ mới này mạnh tay tung hoành.

Nhiều ngân hàng lớn thay vì tiếp tục con đường hoạt động truyền thống của mình là lấy tiền ký thác để cho vay thì lại... không muốn đứng ngoài cuộc nên cũng đã thành lập, hoặc liên kết với những công ty tài trợ địa ốc và số kênh cho vay trả góp nhà tăng vọt.

Lượng tiền cho vay địa ốc gia tăng

Trước đây ngân hàng phải dùng vốn của mình để cho vay. Món nợ cho vay địa ốc sẽ nằm trong bảng kết toán của ngân hàng và như vậy thì trong suốt thời gian cho vay, ngân hàng sẽ bị “kẹt vốn”.

Để giúp ngân hàng có tiền cho vay tiếp, Chính phủ Mỹ cho thành lập một số “Công ty do nhà nước bảo trợ” (Government Sponsored Enterprise) mà hai tổ chức lớn nhất là Hiệp hội Quốc gia tài trợ bất động sản (Federal National Mortgage Association - gọi tắt là Fannie Mae), và Công ty Quốc Gia tài trợ địa ốc (Federal Home Loan Mortgage Corporation - gọi tắt là Freddie Mac).

Hoạt động chính của Fannie Mae và Freddie Mac là mua lại những món nợ vay của các ngân hàng rồi lại dùng làm thế chấp để phát hành những “Trái phiếu bất động sản” (Mortgage-backed Securities) bán cho các nhà đầu tư khác.

Tương tự như vậy, các công ty tài trợ địa ốc cũng bán các món nợ này cho các ngân hàng đầu tư (investment bank) để họ phát hành những trái phiếu bất động sản và bán lại cho các nhà đầu tư khác. Thế là những món nợ địa ốc từ nay không còn kẹt trong sổ kế toán của các ngân hàng và các công ty tài trợ địa ốc nữa mà lại được liên tục luân chuyển và thay thế bằng những đồng vốn mới từ tiền bán những trái phiếu trên thị trường tiền tệ.